▷허란 기자
주택가격을 결정하는 거시적 요인으로 '주가'도 뽑아주셨는데요. 이거는 이제 주가가 심리에 영향을 미치는 측면을 말씀하신 건가요? 아니면 실제로 변곡점들이 비슷하게 움직인 건가요?
▶김영익 교수
과거 장기 추이를 보면 주가가 1년 정도 주택가격에 선행하거든요. 지금 하락했다 반등을 하더라도 추세적인 상승은 아니다고 봅니다. 주가가 떨어지면 경기가 안 좋다는 의미이고요. 동행지수 순환변동치하고 주택 가격 상승률이 거의 비슷한데 경기가 안 좋으면 주택 가격 상승도 둔화되거나 하락할 수밖에 없다는 것입니다.
▶김영익 교수
근데 제가 지역별로 주가가 떨어졌을 때 어떤 지역의 아파트가 영향을 많이 받는가... 서울 강남 아파트가 가장 많이 떨어져요.
왜 서울 강남 아파트가 충격을 많이 받을 것인가? 저는 주식도 서울 강남에 사는 분들이 많이 갖고 있을 것이라 생각하거든요. 주가가 떨어지면 소비도 줄이고 집에 대한 심리도 많이 둔화 될 것이라 보고 있습니다.
그리고 강남 아파트를 보면 변동성이 다른 데보다도 훨씬 더 커요. 예를 들어 2008년에서 2011년에 전국 아파트 가격이 오를 때 서울 강남 아파트 가격은 떨어진 적도 있었어요.
저는 서울아파트가 변동성이 다른 곳보다 심하냐. 심리적인 요인도 있지만 공급이 좀 비탄력적이라고 보고 있어요. 수요가 늘어나면 급등하고 수요가 감소하면 급락할 수 있다는 것이죠.
그래서 주가가 하락하면 시차를 두고 집값이 하락하는데 그 영향을 가장 크게 받는 아파트들이 강남 아파트들이라는 것입니다.
▶김영익 교수
그런데 주가가 10% 하락 했을 때 어느 때 충격을 제일 많이 받느냐 보니까 한 3~4개월 후에 충격을 많이 받는 걸로 나와있습니다.
지금 주가가 급락했으니까 앞으로 시차를 두고 아파트 가격 시세를 관찰해 봐야 할 것 같습니다.
▷허란 기자
침체상황에서는 지금까지 조여왔던 대출이나 규제를 풀어줘야 숨통이 전체적인 경제 상황에 도움되는 건가요?
▶김영익 교수
집값이 폭락하면 경제가 더 위축됩니다. 폭락은 막아야해요. 철학의 문제인데요. 이번 정책하시는 분들이 얼마까지 집값 하락을 허용할 것인가. 칼 폴라니의 <거대한 전환>이라는 책이 있습니다. 대학때 읽은책인데요, 이 책을 보면 모든 가격이 시장에서 결정되지만 토지, 임금노동, 금리는 정부가 강력히 개입해야한다는 내용입니다. 이번 정책하시는분들이 여기에 많이 기울어있지 않나. 큰 충격이 없지않는 이상 이분들의 생각이 달라지지는 않을 것 같습니다.
▷허란 기자
많은 분들이 그렇게 보고 평가하고 계시는데요. 그럼에도 불구하고 거시경제를 보시는 교수님 입장에서는 집값 폭락을 막기위해서는 적절한 시점에서 규제 완화가 필요하다는 말씀이시죠?
▶김영익 교수
우리가 언덕을 내려가고있는데 등을 밀면 안되잖아요. 너무 급하게 내려가면 브레이크도 걸어줘야하고요.
▷허란 기자
거래가 계속되려면 세금 규제를 완화시키거나 집값이 오를거라는 기대감이 있어야 하는건데 앞으로 펼쳐질 상황이 후자는 아닐걸로 보시는 거잖아요.
▶김영익 교수
지금은 아니지만 언덕을 내려가고 있을때는 해왔던 각종 규제를 좀 풀어줘야죠. 물론 규제를 푼다고 바로 집값이 오르는건 아닙니다. 사실 이번 정부 집값이 많이 오른 것이 이번 정부 탓도있지만 지난 정부에서 워낙 규제를 안했지 않습니까. 그게 시차를 두고 지금 영향을 미치는데 지금 계속 강한 규제를 하면 다음 정부 초기까지 영향을 미칠것이라고 봅니다. 규제를 완화한다고 바로 가격이 변화하는 것은 아닙니다. 모든 자산가격은 크고 작은 사이클이 있습니다. 지금 그 사이클이 하락 국면으로 접어들고 있어요.
요약하면 작년 7월부터 경기가 좀 회복하다가 지금 내수도 수출도 다 어려운데 주택가격과 연동되는 동행지수 순환변동치를 보면 경기가 나빠지고있으니까 집값이 오르기 힘들다.
▶김영익 교수
두 번째로 집값에 영향을 미치는 것이 금리인데 우리가 금리에 대해서 다시 한번 생각해봐야 합니다. 원래 금리가 떨어져야 주가가 오르는데 최근에 보면 금리가 떨어지면 주가도 떨어지더더라는 거죠. 한마디로 주가가 오르려면 금리가 올라야 하고 경기도 좋아야 한다. 이런 식이 주가에도 적용하지만 부동산 가격, 아파트 가격에도 적용될 것이다는 생각입니다.
▷허란 기자
네 알겠습니다. 김영익 서강대 교수님 모시고 금융시장에 대해 이야기 나눠봤습니다.
기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 허란 기자 촬영 조민경 PD 편집 지서영 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴
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