[집코노미TV] "전세가율 40% 가까워지면 다주택자 매도 타이밍"

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입력 2020-04-14 10:46   수정 2020-04-14 10:49

[집코노미TV] "전세가율 40% 가까워지면 다주택자 매도 타이밍"


▶허란 기자
안녕하세요 집코노미TV입니다. 오늘은 문홍철 DB금융투자 연구위원과 이야기 나눠보겠습니다. 4·15 총선이 다음주로 다가왔는데 이번 총선에서 정책이슈가 크게 부각되고 있지는 않아요. 하지만 후보자들마다 부동산 정책. 특히 개발정책 종부세 관련 된 것들 언급은 하고 있는데. 총선결과가 주택시장에 어떻게 영향을 미칠까요?


▷문홍철 연구위원
지금까지 여당의 정책의 흐름이라는 게 결과적으로 공급을 굉장히 줄이는 그게 의도했든 의도치 않았든 공급을 크게 줄였죠. 가격이라는 건 수급입니다. 수요와 공급인데. 지금 공급을 엄청나게 줄이지 않았습니까? 물론 수요를 줄이는 정책도 썼어요. 대출도 다 막았기 때문에. 강력한 정책으로 수요도 줄이려고 했지만 제가 볼 때는 공급이 줄어든 폭이 훨씬 더 큰 것 같고요.

수요를 줄이려는 정책도 이런 거죠. 예전에 이솝 우화에 보면 지나가는 나그네의 외투를 벗기자 그러면서 바람과 햇님이 같이 싸우지 않습니까? 결국 햇님이 이겼죠. 바람이 외투를 벗기기 위해 아무리 세게 바람을 불어도 나그네는 점점 외투를 조이면서 절대 벗지 않으려고 했어요. 사람들은 하지 말라고 하면 더 하고 싶기 때문에. 아 저게 뭐가 있나 보다. 못 사게 하기 때문에 저기에 뭐가 있는 거 아니야.

공급을 줄인 이유는 크게 두 가지인데. 양도세를 크게 늘린 점. 그리고 주택임대사업자에 대해서 상당히 많은 혜택을 줬다는 점. 대신 이 사람들은 못 팔죠. 그렇다 보니까 수요와 공급을 생각해봤을 때 이런 불균형이 굉장히 집값을 올리는 정책 때문에 결과적으로 의도하지 않았겠지만 집값이 많이 올랐던 거죠.

만약에 계속 여당이 선전해서 집권당의 위치를 지켜낸다면 아마 이런 정책은 계속 될 거고, 그럼 아마 주택시장에는 조금 더 가격 상승 요인으로 작용할 수 있지 않나 이렇게 보고요. 현재 야당이 반대로 상당히 선전을 한다, 이렇게 된다면요. 그동안 야당이 쓰고 있는 선거 캐치프레이즈 중에 하나가 기존에 했던 정책들 되돌리자 이런 거지 않습니까? 부동산도 들어 갈 거고, 그럼 개발이나 공급을 늘리는 쪽으로 할 텐데요. 이건 부동산 시장에는 부정적으로 작용할 수 있기 때문에 이번 선거, 저도 개인적으로 관심이 많은데요. 과연 여야 중에서 누가 이길 것이냐에 대해선 이런 식으로 관심을 가져야 하지 않나 이렇게 보고 있습니다.

▶허란 기자
연구원님께서 말씀하신 부분은 신규주택을 재건축·재개발을 통해서 짓는다거나 이런 부분을 말하는 게 아니라 시장에 기존주택이 나올 수 있도록 공급이 될 수 있도록 하는 걸 규제적으로 다 막아놨다 이 말씀이신 거죠?

▷문홍철 연구위원
공급에 대해서 약간 오해가 있는데. 예를 들어 재건축·재개발 신축 이런 건 그렇게 큰 공급이 안 돼요. 강남에서 재건축해봐야 일반분양물량이 크게 안 되기 때문에 그렇게 크게 공급이 안 되고요. 진짜 공급은 갖고 있던 사람이 파는 것, 이게 진짜 공급이에요. 신규공급은 정말 얼마 안 돼요. 그런데 지금 가지고 있는 사람 중에서 파는 사람 아무도 없잖아요.

▶허란 기자
야당이 이겼을 때 부동산가격은 나락으로 갈 수 있다, 이렇게 말씀하시는데요. 두 가지가 있었어요. 개발과 주택공급 부분. 공급은 물꼬를 터주겠죠. 하지만 이제 야당 입장에선 개발정책을 많이 할 거 아니에요? 개발 정책이라는 거 자체가 주변의 집값을 올려주는 호재로도 작용을 하거든요. 그런 건 서로 상쇄가 되지 않을까 싶은데요.

▷문홍철 연구위원
처음에 개발을 시켜주면 물론 가격이 올라요. 긴 안목으로 봤을 때는 큰 공급을 해주는 거기 때문에 지금은 새집을 공급해줄 필요성이 첫 번째 있고. 이렇게 공급해주는 게 집값 안정에 상당히 도움이 될 수 있을 것 같고요. 야당이 만약 총선에서 선전했을 때 나올 수 있는 정책으로는 양도세를 약간 깎아주는 상황을 생각해볼 수 있고, 양도세를 깎아주면 집을 가진 입장에서는 매물을 내놓을 수 있죠.

▶허란 기자
채권 시장에서 금리 스프레드 얘기를 하잖아요. 재미있는 해석을 해주셨어요. 부동산에서도 전세가와 매매가는 전세가 스프레드로 설명될 수 있다.

▷문홍철 연구위원
그렇죠.

▶허란 기자
시청자들을 위해서 일단 금리스프레드를 먼저 설명해주시고 전세가 스프레드도 이어서 설명해주시면 감사하겠습니다.

▷문홍철 연구위원
알겠습니다. 스프레드라는 게 어떤 자산가격의 차이예요. 이 세상에는 어디든지 스프레드가 있습니다. 부동산시장 채권시장에도 있습니다. 작년 중순인가 미국에서 이슈가 됐던 게 미국 장단기 스프레드가 역전됐다 얘기 나왔죠. 사람들이 어려워하는데 상가에 투자했다고 쳐요. 상가에서 월세 수익률 대략 3% 나와요. 돈을 빌려서 상가를 샀을 텐데 돈을 빌린 금리가 2%예요. 그럼 2%에 빌려서 상가 투자하면 1% 이익이지 않습니까? 근데 중앙은행이 금리를 올리든지 아니면 요즘처럼 경기가 나빠져서 상가 임대수익률이 떨어졌어요. 그럼 조달하는 비용은 높아지고 운용하는 수익이 낮아지지 않습니까? 그럼 역전이 되는 거죠. 역전이 된단 얘기는 상가투자 안 하죠? 장단기 스프레드가 역전됐다고 어려운 얘기를 하는데 사실 어려운 얘기가 전혀 아니고 단기금리와 장기금리 장기금리는 상가 투자금이라고 보시면 되고요, 단기금리는 내가 빌리는 돈이라고 생각하시면 되는데 이 두 개가 역전됐다, 그럼 투자할 이유가 없는 거죠.

▶허란 기자
그럼 지금 부동산 시장에서는 그게 결국엔 역전세까지 나타나는 상황이 나타났다고 하면 스프레드가 역전됐다고 볼 수 있는 건가요?

▷문홍철 연구위원
역전세라고 하면?

▶허란 기자
역전세는 부동산가격과 전세가가 거의 맞닿아 있는 거죠.

▷문홍철 연구위원
아 그렇죠. 그래서 이걸 전세가율이라고 하죠.

▶허란 기자
전세가율이라고 하죠.


▷문홍철 연구위원
매매가 대비 전세가율이 몇%냐를 보는데 이거 되게 재밌습니다. 제가 부동산 쪽은 큰 그림은 봅니다. 어느 지역이 좋고 이런 건 모르지만 큰 그림은 봅니다. 큰 그림상 어느 정도가 저점이고 어느 정도가 고점인지를 보는데 그걸 찍는다고 하긴 그렇지만 큰 흐름에서 제가 발바닥은 모르지만 무릎 정도는 알고, 머리 꼭대기는 모르지만 어깨 정도가 어디인지 알 수 있는 방법 중 하나가 바로 이 전세가율, 전세가율이 채권에서 말하는 스프레드랑 똑같아요. 쉽게 생각해보시죠. 전세가란건 실거래가지 않습니까? 사람들의 실수요.

▶허란 기자
실수요가 가격을 형성하죠.

▷문홍철 연구위원
매매가는 약간 투자수요가 있습니다.

▶허란 기자
가수요가 붙죠.

▷문홍철 연구위원
실수요와 투자수요의 갭 스프레드 또는 전세가율이라는 게 뭘 의미하는지를 생각해본다면 실수요가 있고요. 가령 2004년인데 전세가율이 굉장히 높았어요. 서울은 80% 이상이었어요. 매매가 대비 전세가가 그렇게 높단 얘기인데 실수요자는 굉장히 잘 받쳐주는데 사려는 사람은 시장을 안 좋게 보고 있다는 거잖아요. 실수요보다 매매가가 더 밑으로 가진 않겠죠? 전세가가 받치고 있기 때문에.

▶허란 기자
밑으로 가면 역전세.

▷문홍철 연구위원
그럼 깡통전세가 되는 거죠. 이런 경우는 경매가 나올 수 있고 굉장히 위험한데, 보통 시장을 보면 이게 밑으로 가진 않습니다. 약간 위에 있어요. 이걸 전세가율이 매우 높다고 얘기하는데 거꾸로 생각하면 실수요자 입장에서 별로 안 사고 싶은 거예요. 아니 실수요자들은 사고 싶은 거예요. 전세가율이 높으니까. 반면에 투자수요는 앞으로 가격상승의 기대감이 없기 때문에 거꾸로 밑으로는 전세가 밑으로 매매가가 내려가긴 어렵단 얘기죠.

▶허란 기자
여기서 전세가는 단기채권 매매가는 장기채권 금리일까요?

▷문홍철 연구위원
한 번 생각을 해봐야 할 거 같은데 비슷하게 생각할 수 있을 거 같아요. 매매가를 장기채권 전세가를 단기채권. 지금 벌어져 있어요 . 전세가가 밑에 있단 거는 실수요는 못 따라온다는 건, 얘기를 채권에 비유하는건 조금 다를 거 같습니다. 조금 어려워질 거 같고. 기본적으로 전세가율은 레인지가 있어요. 스프레드라는 게 주가라고 하면 계속 오를 수 있어요 .채권도 계속 떨어질 수 있고요. 그런데 스프레드란 건 반드시 특정 레인지에서 왔다갔다 합니다.

▶허란 기자
그 범위를 결정짓는 요인은 담보대출인가요?

▷문홍철 연구위원
주택담보시장에서는 그 범위를 결정짓는 것은 큰 흐름에서 사람들의 상승에 대한 기대감인 거 같아요. 그래서 전세가율이 굉장히 높을 때 그럴 때는 사람들이 집값이 안 오를거 같으니까 전세 살자 그러는데, 반대로 지금 같은 경우는 전세가율이 낮은데 사람들이 전세 사느니 집을 사야겠어 이런 생각을 하게 되는 거죠.

▶허란 기자
특이하네요. 전세가율이 높다는 건 사실 전세가가 높다는 얘기고. 그럼 차라리 이 돈 주면 집 사지 뭐, 라고 생각할 수 있거든요. 반대로 매매가는 10억원인데 전세가는 5억원이라면 이 돈에 이 집에 살 수 있는데 전세 살지 뭐 이렇게 될 것 오히려 시장의 반응은 반대네요.

▷문홍철 연구위원
네, 역지사지로 생각해보면. 제가 5억원에 전세로 살고 있어요. 집값이 10억원이에요. 내가 그렇게 살고 있어요. 앞으로 판단을 어떻게 하겠습니까? 그것은 앞으로 집값이 어떻게 갈 것이냐에 달려있습니다.

▶허란 기자
전세 수요자 입장에서도 집값이 어떻게 갈 것이냐에 항상 관심을 기울인다는 거죠.

▷문홍철 연구위원
난 평생 전세에 살겠다. 이런 사람은 없잖아요? 왜냐면 배가 아픈 건, 배가 고픈 건 참을 수 있지만 배가 아픈 건 참을 수 없습니다. 집주인이랑 친구들이 집 사서 다 돈 벌었어요. 나는 전세 살아요. 전세 사는 것 좋아요. 전세제도 굉장히 좋은 겁니다. 나는 비용을 세이브하면서 집에 살 수 있는데, 그럼에도 배가 아파요. 그럼 빨리 은행에 가서 대출을 받을 수밖에 없어요 그럼 집값이 오르게 되고 갭이 더 벌어지게 됩니다.

▶허란 기자
지금의 전세가율이 50% 후반을 다 찍은 상태인데 전세가율이 2008년 위기 보다 높기 때문에 그래서 하방 압력을 즉 집값이 떨어지는 것을 좀 막아줄 것인가로 보는 전문가들이 있어요. 요거에 대해선 어떻게 생각하시나요?

▷문홍철 연구위원
제가 가지고 있는 데이터로는 2014, 2015년 같은 경우 서울 아파트 기준 전세가율이 80% 정도 됐습니다. 지금은 서울도 지역마다 다르겠지만 50~55% 정도.

▶허란 기자
개인적으로 데이터를 돌리고 있는 건가요?

▷문홍철 연구위원
서울이 높은 데가 60%고요. 보통 50%, 강남 같은 데가 40%대예요. 이게 역사적으로 보면 과거 노무현 정부 때가 하단이었는데 서울 아파트 하단이 40% 정도였습니다. 당시 서울 최하단이 38%. 전세가율 레인지가 하단이 40% 상단이 80%예요. 대략 보면요. 크게 틀리지 않아요. 지금 50% 초반입니다. 80% 대비 되게 낮아졌죠. 여기에서 이게 나는 40%를 찍는 것을 무조건 보겠다는 건 욕심이고요. 노무현 정부 때랑 비교해서 지금 조금 다른 게 뭐냐면 전세자금 대출이에요.

▶허란 기자
40%를 찍는다는 건 전세가가 내려가는 것도 있지만 매매가가 올라가는 것도 있잖아요. 40%를 찍는 걸 보겠다는 건 집 갖고 있는 사람 입장에서?

▷문홍철 연구위원
네, 저는 집을 갖고 있어요. 다주택자예요. 1주택자에겐 집을 사라 팔아라 말씀 드리지 않습니다. 그런데 집이 두 채 이상이라면 매매를 생각하셔야 하는데 다주택자 입장에서는 내가 빠져 나와야 하느냐, 더 추가해서 사야 하느냐 할 때 이 전세가율을 반드시 보셔야 해요. 이게 낮아져서 저점이라고 생각하면 서서히 빠져나올 생각을 하셔야 합니다. 지금 50%, 서울이 50%, 초반 50% 전후인데 40%까지 막 내려간다, 저라면 서서히 빠져나올 생각을 할 거 같아요. 제가 다주택자라면요. 무주택자 1주택자라면 이런 거 생각하시면 안됩니다. 다주택자라면 지금은 조금 매도를 서두르기 보다는 서서히 좋은 가격이 있다면, 물론 코로나 사태 때문에 가격이 조금 조정 받고 있긴 한데, 전세가 매매가 스프레드를 본다면 지금은 조금 여기서 더 낮아지면 리스크가 있다, 서서히 빠져나올 국면이다 라고 보는 게 맞죠.

▶허란 기자
리스크가 있다는 건 그땐 완전 가격의 폭등 이런 리스크가 있다는 말씀인가요?

▷문홍철 연구위원
리스크가 있다는 건, 전세가 매매가율의 스프레드가 낮아진다는 것은 서서히 집값이 부동산가격의 흐름이 바뀔 때가 된다는 겁니다.

▶허란 기자
올라갔다 내려갔다 하니까, 40%라는 건 아예 바닥이니깐 바닥을 향해 내려가고 있으니, 여기에 올라간다는 건 가격이 아니라 전세가율이 올라간다는 거고요.

▷문홍철 연구위원
전세가율이 보통 바닥일 때는 집값이.

▶허란 기자
거품기였죠. 반대로 생각을 하셔야 하는 거예요. 재밌네요. 일반 투자자들은 전세가율을 갭투자 용으로만 생각을 했어요. 전세가율이 높으면 갭투자에 유리하다 그래서 집을 사는.

▷문홍철 연구위원
빚내서 사자.


▶허란 기자
빚내서 살 수 있는 좋은 환경 전세라는 레버리지, 무위험 무이자 레버리지를 이용할 수 있다 이런 생각을 많이 했거든요. 다주택자의 포지셔닝을 결정할 때 전세가율을 잘 보시면서 서서히 50% 이하로 떨어진다면 이제 팔 수 있는 걸 생각하셔야 한다.

▷문홍철 연구위원
무주택자라면 전세가 매매가 스프레드다 붙었을 때, 그러니까 전세가율이 80% 넘어간다? 이럴 땐 서서히 무주택자 분들이라면 내집마련을 굉장히 서둘려야 하는 상황이죠.

▶허란 기자
전세가율이 80%까지 올라갔다는 건 상당히 이례적인 상황인데.

▷문홍철 연구위원
그렇지 않습니다. 역사적으로 전세가 매매율이 40%에서 80%를 계속 왔다 갔다 해요. 제 기억으로 2005년, 2006년 2003년이었던 거 같아요 제가 직장 생활을 맨 처음 시작했을 때인데. 그때 저희 주변에 나이 드신 분들이 전세가와 매매가가 이렇게 붙어있다니 이건 매매가가 싸단 얘기다, 지금은 전세로 살 때가 아니라 집을 마련할 때다, 그때는 전세를 안고 산다고 얘기하셨던 분들이 어른신 분들이 경험 많은 분들이 그런 얘기 많이 하시고요. 심리적으로 흔들리거나 경험이 없으신 분들이 집값이 막 오르면 마음이 조금 불안하시지 않습니까? 집을 막 사시는 경우가 있는데 이럴 땐 조금 조심하셔야 한다.

▶허란 기자
전세가 스프레드로 매수냐 매도냐를 결정하는데 도움이 된다. 좋은 말씀이네요. 그럼 2008년도와 비교했을 때 지금은 전세가율이 높은 상황이란 말이에요?

▷문홍철 연구위원
전세가율이 낮죠. 2008년에는 집값이 약간 고점 수준이었잖아요.

▶허란 기자
2008년도와 비교해보면 전세가율이 40% 정도, 지금은 50% 중반대 이렇게 된단 말이에요. 그러면 이 차이가 발생하는 건 어떻게 해석할 수 있는 건가요?

▷문홍철 연구위원
아마도 제가 볼 때는 전세자금대출이 영향을 좀 미친 것 같습니다

▶허란 기자
아 이 사이에 전세자금대출이 지금은 괜찮지만 좀 풀어졌었죠.

▷문홍철 연구위원
지금이 아마 그때 대비해서 전세자금대출 받기가 좀 좋을 거예요. 전세자금대출은 더 잘 나오는 편입니다. 상대적으로. 그래서 최근에 이슈 되는 것 중 하나가 전세자금대출 때문에 오히려 집값이 오른다 이런 얘기가 사실 나왔던 거거든요.

▶허란 기자
제가 지금 주담보 대출을 착각을 했는데. 맞네요 전세자금 대출은 지금 지원이 많이 되고 있죠.

▷문홍철 연구위원
네, 그러다보니까 전세자금대출이 잘 된다는 얘기는 전세가격이 조금 더 상방으로 움직일 가능성이 있다는 얘기지 않습니까. 그 얘기는 전세가율을 좀 높일 수 있는 쪽이라는 거고. 2007년 2008년에는 이 전세가율이 40%정도 이랬는데 지금은 그 때보다 좀 더 높은데. 물론 지금의 전세가율에서 더 낮아질 수도 있죠. 그런데 제 생각에는 그때와 지금은 전세자금대출이 조 금 더 지금이 더 잘 나오는 상황이기 때문에 당시와 똑같이 비교했을 때 지금의 전세가율은 당시보다는 높게 보는 게 더 바닥의 시그널일수 있지 않겠는가 그렇게 생각하고 있습니다.

▶허란 기자
전세가율이 2008년도보다 전세가율이 높다고 해서 이게 집값 떨어지는 거를 막아주는 요인이 된다. 이 해석과는 다른 거네요.

▷문홍철 연구위원
정 반대죠. 오히려 예를 들어 전세가율이 80%예요. 그러면 전세가율이 80%니까 집값이 떨어지는 걸 막아 줄거다, 이거는 말이 되죠. 그런데 전세가율이 50%니까 집값이 떨어지는 걸 막아줄 거다?

▶허란 기자
2008년도에 대비해서는? 그런데 그게 아닐 수 있다.

▷문홍철 연구위원
그런데 2008년 한번 생각해보세요 그 때가 집값 꼭지 아니었나요?

▶허란 기자
2008년은 꼭지였었죠 사실.

▷문홍철 연구위원
2007년 2008년에 전세가율이 40%고 지금의 전세가율은 50%니까. 당시 대비해선 버퍼가 있다.

▶허란 기자
맞아요. 전세가 버퍼가 있기 때문에 하방 압력을 막아줄 것이다.

▷문홍철 연구위원
그때랑 비교하면 그런데. 너무 옛날이고. 지금 흐름 자체가 그동안 너무 부동산 가격이 강세였기 때문에. 전세가율로 봤을 때 50%의 전세가율이 버퍼가 있다. 80%때는 버퍼가 훨씬 많은 거죠. 전세가 대비 매매가가 20%밖에 갭이 없지 않지 않습니까. 그럼 이 밑으로는 안 떨어지는데. 지금은 50%다. 그럼 말이 안 되는 거죠.

▶허란 기자
2008년이랑 보면 맞는데.

▷문홍철 연구위원
네, 2008년이랑 보면 맞는데. 저는 조금 그런 면에서 불안한 점이 있습니다.

▶허란 기자
전세가가 사실은 좀 계속 내려가다가 아주 살짝 오르는 추세가 최근에 보여요. 이걸 다시 내려가는지, 아니면 전세가가 상승으로 방향을 트는 걸로 봐야 하는 건지. 그 해석이 갈리는데 어떻게 보세요?

▷문홍철 연구위원
저는 특정 가격의 절대 가격보다는 아까 말씀드린 가격 갭을 훨씬 중요시 여깁니다. 왜냐면 전세가도 오르고 집값도 오른다. 그럼 이런 상황에서는 전세가율이 유지가 되는 거잖아요. 그럼 이런 상황에서는 일단 판단을 할 이유가 전혀 없습니다. 그런데 지금 전반적으로 전세는 올라가고 있는데 집값 쪽은 코로나의 영향인지 하강을 하고 있어요. 그럼 전세가율이 올라가는데, 이렇게 되면 약간 집값에는 안 좋은 전조라고 볼 수 있죠.

▶허란 기자
아까 전세가 스프레드로 따지면 전세가율이 올라간다는 거는 투자에 대한 기대감이 낮아지고 있는 거다?

▷문홍철 연구위원
그렇게 보는 게 현재로선 맞고요. 전세가율 올라가는 건 워낙에 공급이 없어서 그런 게 아닌가.

▶허란 기자
그러면 전세가가 오르니까 집값도 같이 오를 것이다, 이 주장에 대해선 어떻게 생각하세요? 전세가 스프레드를 따지면 아닐 수 있거든요.

▷문홍철 연구위원
예를 들면 전세가 스프레드가 유지가 된다. 집값이 오르고 전세도 같이 오르면 스프레드도 유지가 되는 거죠. 스프레드라는 건 양자의 가격을 같이 봐야하는 것이기 때문에. 그러니까 아까 말씀하셨다시피 전세가가 오르고 집값도 오를 것이다, 과거에 그렇지 않았던 사례가 많이 있지 않았습니까? 아시다시피. 그렇기 때문에 이건 시장상황을 같이 봐서 분석을 해야 알 것 같고요. 이런 경우도 있죠. 사람들이 집값이 전혀 오를 거 같지 않다. 모른 사람이 이렇게 생각한다 쳐요. 그러면 다 전세로 가겠죠. 그럼 전세가격이 오르겠죠. 집값은 떨어지겠죠. 이런 상황도 있을 수 있기 때문에 좀 종합적으로 봐야 됩니다.

▶허란 기자
그렇군요. 말씀 감사합니다.


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