주택 신탁이 종부세·양도세를 줄이는 '만능'은 될 수 없다

다주택 보유자가 종합부동산세와 양도소득세 부담을 줄이는 방법은 주택 숫자를 줄이는 것이다. 매각과 증여로 주택이 줄면 그 부담도 감소한다. 다주택 보유자는 10년 이상 보유한 주택을 다음달 30일까지 매각하는 것도 고려할 필요가 있다. 양도세 중과세에서 제외될 수 있어서다. 임대주택 등록도 대안이다. 2018년 ‘9·13 부동산 대책’ 이전에 구입한 주택이고, 임대 당시 공시가격이 6억원(수도권 외 지역은 3억원) 이하이면 임대주택 등록으로 종부세와 양도세 중과세를 피할 수 있다. 하지만 주택 보유기간이 10년 미만이거나, 공시가격이 6억원(수도권 외 지역은 3억원)을 초과해 매각하거나, 임대주택 등록이 어려운 경우가 있다. 신탁등기를 대안으로 생각하는 사람들이 있는 것 같다.

주택을 신탁등기하는 경우 종부세를 피할 수 있는지 묻는 질문이 많다. 결론부터 말하면 ‘신탁은 주택에 대한 종부세를 제외시킬 수 없다’로 요약된다. 다만 납세의무자를 분산시키는 효과는 있다. 예컨대 홍길동 씨가 보유한 두 채의 주택 중 한 채를 신탁등기하는 경우 등기부등본에는 ‘**신탁회사’가 소유자로 명시된다. 재산세 및 종부세 고지서에는 ‘**신탁회사(홍길동)’로 납세의무자가 표시된다. 재산세와 종부세의 납세의무자를 홍길동과 다른 실체로 파악하기 때문에 종부세의 과세표준 분산 효과가 발생하는 것이다. 하지만 사람마다 종부세의 과세표준 분산 효과가 다르고 종부세 외에 다른 유형의 세금에는 효과가 전혀 없다.

주택 보유자는 누구나 재산세를 납부한다. 보유 주택의 공시가격 합계가 일정 규모(6억원·1세대 1주택은 9억원)를 초과하면 종부세를 추가로 납부한다. 재산세와 종부세는 보유세라는 측면도 동일하고 사실상의 주택 소유자가 납세의무자라는 점도 같다. 하지만 다른 부분도 있다. 재산세는 지방세이고 종부세는 국세다. 재산세와 종부세는 형식을 불문하고 진짜 소유자에게 세금을 과세하는 게 원칙이다. 하지만 2014년 지방세법이 개정되면서 재산세의 납세의무자가 일부 변경됐다. 조세채권의 원활한 확보를 위해 신탁부동산에 대한 재산세 납세의무자를 위탁자에서 수탁자(신탁회사)로 변경했다. 종부세법은 개정되지 않았지만 종부세는 재산세의 납세의무자를 승계하는 구조로 돼 있어 종부세까지 납세의무자가 수탁자로 변경된 효과가 발생한 것이다.

주택을 신탁등기하더라도 남아 있는 개인 소유 주택과 독립적으로 계산하는 것은 아니다. 종부세는 주택 숫자에 따라서 세금 계산 방식이 달라지는데, 신탁등기한 주택도 숫자에 포함되는 경우가 있기 때문이다. 종부세는 주택 숫자에 따라서 세율과 세부담 상한선이 달라진다. 세대를 기준으로 한 채의 주택을 단독 명의로 보유한 경우 기준금액은 6억원에 3억원을 추가해 9억원으로 종부세 대상을 판단한다. 또 보유 기간과 주택 소유자의 연령에 따라 최대 70%까지 세액공제가 가능해진다. 세율의 종류와 세부담 상한선을 판단할 때의 주택 숫자는 납세의무자 기준으로 판단하기 때문에 신탁등기로 주택 숫자를 줄일 수 있다. 기준금액(6억원 또는 9억원)과 세액공제 대상을 판단하는 1세대 1주택은 신탁등기한 주택을 포함해 계산한다. 두 채의 주택을 보유한 사람이 한 채의 주택을 신탁으로 등기하고 한 채만 남긴다고 하더라도 종부세 기준금액은 여전히 6억원으로 판단한다. 또 주택 소유자의 연령과 주택 보유 기간에 따른 세액공제도 인정되지 않는다.

신탁은 양도세를 계산할 때 더 조심해야 한다. 신탁을 통해 1세대 1주택 비과세를 만들 수 없고, 양도세 중과세도 피할 수 없다. 결국 주택의 신탁등기는 종부세의 일부만 줄일 수 있는 셈이다. 신탁으로 등기하는 과정에서 수수료와 등기비용 등이 추가로 부담되기 때문에 절세 효과는 줄어들 수 있다. 향후 세법 개정으로 종부세의 과세표준 분산 효과는 언제든 사라질 수 있다.

원종훈 < 국민은행 WM투자자문부장 >