인천 서구에서 최근 아파트에 당첨된 김모씨는 고민이 크다. 6·17대책으로 투기과열지구로 지정되면서 대출한도가 줄어들어서다. 그렇다고 포기하는 선택도 쉽지 않다. 세대주인 남편 대신 자신의 통장으로 추첨을 통해 당첨됐기 때문이다. 통장 가점이 낮은 편(30점대)이다보니 다음 아파트에 당첨되리라는 보장도 없다. 김씨는 "계약을 하자니 잔금 마련하기가 걱정이고, 포기하자니 다시 새 집에 당첨되기 어려울 것 같다"고 말했다.
정부가 6·17대책으로 수도권과 주요 도시들을 규제지역으로 지정하면서 예비 청약자들의 고민이 깊어지고 있다. 규제지역은 대출 제한 뿐만 아니라 청약에서도 강화된 조건을 적용받기 때문이다. 청약통장의 가점이 낮거나 1주택자라면 새 아파트를 받을 가능성이 낮아질 전망이다. 특히 3040세대라면 무주택라도 가점이 낮다보니 청약을 포기하는 상황으로 내몰릴 수 있다.
정부는 이번 대책에 대해 실수요자 보호의 원칙에 따라 내놨다고 밝혔다. 김상조 청와대 정책실장은 지난 21일 취임1주년을 맞아 가진 기자간담회에서 무주택자의 주택 구입 문턱이 높아졌다는 지적에 대해 "무주택자나 1주택자의 경우 규제로 인한 불편함이 최소화하도록 보완 대책을 갖췄다"고 평가했다.
그러면서 "청년, 신혼부부에게 제공될 물량 비율을 30%로 올렸고 민간 주택에 대해서도 20%로 올렸다"며 "어려움이 있는 분들을 대상으로 대출규제나 공급 면에서 현실성을 검토해 필요하다면 보완책을 마련하겠다"고 강조했다.
○규제지역 청약조건 강화…"가점 낮으면 당첨 어려워"
정부의 이러한 기조는 임기내내 고수했던 입장이다. 그러나 일찌감치 투기과열지구였던 서울에서는 3040세대에서 '청포족(청약포기족)'이 나왔다. 청약에 당첨되기를 희망하면서 무주택을 유지했지만, 가점이 낮아 청약에서 번번히 미끄러지기 일쑤인 세대들이다. 이렇게 청약에서 족족 떨어지는 동안에도 서울의 집값과 전셋값은 올랐다.
결국 이들이 내몰린 곳은 서울의 외곽 혹은 수도권·인천이었다. 이들 지역에서라도 형편에 맞게 내집을 마련했다면 다행이지만, 여전히 무주택을 유지하면서 청약을 기다렸던 수요자들에게 이번 6·17대책은 날벼락이나 다름없다. 대출이 줄어든데다 자격조건은 서울과 같이 까다로워져서다.
비규제지역에서 1순위 자격은 청약통장 가입후 1년 이상, 지역별 예치금만 충족하면 된다. 세대주나 세대원도 관계 없고, 재당첨 제한도 없고, 기존 당첨 여부와도 관계가 없다. 당첨자를 뽑는데 있어서도 가점과 추첨의 비율이 있었다. 가점이 낮은 3040세대에게도 기회가 있었다는 얘기다.
조정대상지역이나 투기과열지구로 격상되면 모든게 달라진다. 우선 무주택 세대주만 청약이 가능하다. 청약통장은 가입 후 2년 이상이어야 하고, 납입횟수도 24회 이상이어야 한다. 5년 내에 당첨자가 세대에 있어서도 안된다. 가점으로 당첨되는 비율에 있어서도 전용 85㎡ 미만의 경우 △비규제지역은 최대 40% △조정대상지역은 75% △투기과열지구는 100%로 선정된다. 올들어 서울에서의 당첨가점이 61.38점이라는 점을 되새길만 하다. 전국적으로도 50.87점인데, 추첨기회가 사라진 투기과열지구에서 젊은 층이 새 아파트를 분양받기는 사실상 불가능해진 셈이다.
○ 6·17대책 비껴간 단지, 대출·전매제한 등은 주의해야
그렇다고 아예 기회가 없는 건 아니다. 6·17대책이 시행되는 시점인 19일 이전에 아파트를 모집공고를 낸 단지의 경우에는 변경된 규제지역의 청약제도 조건이 해당되지 않는다. 점수가 낮거나 기다렸던 곳에서 나온 아파트라면 마지막 추첨기회가 될지도 모를 아파트에 청약해 볼 만하다.
다만 대출은 변경된 규제지역에 의거해 적용된다. 분양권 전매도 주의해야 한다. 투기과열지구가 된 경우에는 1회만 전매가 가능해서다. 이를 사들인 매수자는 소유권 이전등기시까지 전매가 불가능하다. 조정대상지역이 된 경우에는 기존에 지정된 전매제한 기간만 넘으면 적용받지 않는다.
최근 인기가 높아진 오피스텔이나 도시형생활주택도 청약에 주의해야 한다. 비규제지역에서는 계약직후 전매가 가능했지만, 투기과열지구에서는 전매제한이 등기후로 늘어나게 된다. 청약통장은 마찬가지로 필요없지만 전매기간이 늘게 된다.
내주까지 청약을 앞둔 아파트 중 6·17대책을 피해간 단지는 주로 인천과 경기도에 분포되어 있다. 인천에는 연수구, 서구, 남동구에서 청약신청을 받는다. 송도국제도시에서 공급되는 '힐스테이트 레이크 송도 3차'의 경우 분양가가 높은 편이다보니 청약 전에 대출 가능여부를 확인해봐야 한다. 수원에서 분양되는 아파트들도 마찬가지다. 이미 2·20대책으로 분양권 전매가 강화된 지역이지만, 이번에는 대출을 따져보고 청약하는 과정이 필요하다.
조정대상지역에서 공급되는 단지들은 대출조건이 그나마 나은 편이다. '주안파크자이 더 플래티넘'은 대단지인데다 송도국제도시 보다는 분양가가 낮고, 분양권은 전매제한을 받지 않다보니 지역에서 관심이 높을 것으로 예상된다. 미분양관리지역임에도 조정대상지역이 된 경기 양주시에서는 다소 눈치보기 청약이 될 수 있다는 게 업계 관계자들의 얘기다.
김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
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