안정적인 민간임대시장을 육성하겠다는 정부의 말을 믿고 민간임대 시장에 뛰어든 기업들이 큰 혼란에 빠졌다. 법인을 악용하는 투기세력을 막겠다며 법인 종합부동산세를 대폭 강화한 불똥이 튀었다. 기존 4년 단기임대사업자 연장이 불가능해지면서 수익의 5배가 넘는 세금을 낼 처지다.
서울시가 안정적인 주거복지 실현을 위해 8만호 규모로 야심차게 추진한 역세권청년주택(공공지원민간임대) 역시 반쪽짜리 성과에 그칠 가능성이 높다는 지적이 나온다.
8만호 역세권청년주택 어쩌나
9일 임대업계에 따르면 정부가 세법개정을 통해 모든 법인을 대상으로 종부세 최고세율(6%) 적용을 예고하면서 임대사업을 하는 법인들이 사업중단여부를 검토하고 있다. 국토교통부와 기획재정부는 앞서 ‘6·17대책’과 ‘7·10대책’ 등을 통해 법인에 대한 부동산 세금부담을 대폭 강화했다. 다주택 법인은 중과 최고세율(6%)을 적용하고, 종합부동산 세액에 대한 기본공제 6억원과 세부담 상한선을 적용하지 않기로 했다. 임대료 연 5%이내 상승 등 특정요건을 갖추면 받을 수 있었던 종부세 합산 배제 혜택도 사라진다. 이 여파로 역세권청년주택의 앞날이 불투명해졌다는 지적이 나온다. 서울시가 대표적인 주거복지정책으로 육성하고 있는 공공지원민간임대사업으로 대부분 도시형생활주택 형태다. 기재부는 건설임대주택에 대해선 종전처럼 종부세 합산배제 혜택을 받을 수 있도록 예외를 적용할 방침이지만, 문제는 매입임대다. 한 시행사 관계자는 “8년 임대가 끝난후 주택을 넘겨받을 사업자는 여전히 종부세 폭탄을 맞기 때문에 출구전략이 불확실해진다”며 “기본적으로 매입임대가 살아야 건설임대도 살아남을 수 있는 구조”라고 말했다.
역세권 청년주택에 뛰어든 상당수 사업자들이 일부사업을 포기하는 등 사업계획을 다시 짜고 있다. 한 시행사 관계자는 “다른 임대사업자에게 넘기지 못하면 개별 분양밖에 방법이 없다”며 “다주택자에 대한 세부담이 커진 상황에서 주택으로 분류되는 역세권청년주택을 개별 매입하겠다는 사람을 찾기 어려울 것”이라고 했다.
서울시는 2016년부터 역세권 고밀개발을 한시적으로 허용, 청년과 신혼부부에 공급하는 역세권 청년주택 사업을 진행 중이다. 올 1분기 인허가 호수는 3만1500여 가구로 2022년 목표치(8만 가구)의 절반을 채우지 못했다.
믿고 시작했는데…"싹 자르는 격"
정부의 말을 믿고 임대시장에 뛰어든 기업중 일부는 당장 수십억원의 세금폭탄을 맞게 됐다. 정부는 이번에 등록임대사업자 제도도 개편해 4년 단기임대 및 아파트장기일반 매입임대를 폐지했다. 단기임대의 신규 등록 및 장기임대로의 유형 전환이 불가능해 세제혜택을 받을 수 없다. 4년 단기임대를 등록하고 민간임대사업을 하는 A업체 관계자는 “수익이 3억정도 나는데 1년에 내야 할 종부세만 16억원에 달하는 것으로 추산된다”며 “민간임대를 장려할 땐 언제고 손바닥 뒤집듯 바뀌는 정책에 불확실성이 너무 크다”고 하소연했다. 이어 “세금폭탄을 피하려면 당장 매각을 해야 하는데 이럴 줄 알았으면 애초에 초기비용 등을 감수하고 임대사업을 시작하지도 않았을 것”이라고 했다.
임대주택이 매각되는 것은 주거복지 측면에서도 바람직하지 않다는 지적이다. 한 부동산전문가는 “기업이 대규모로 임대를 하게 되면 개개인이 할 때 보다 안정적인 주택공급과 관리, 소비자 니즈에 맞는 임대주택 개발 등 순기능이 많다”며 “애초에 이런 취지로 민특법까지 만들어놓고 지금은 8년 이후 임대는 나 몰라라 하는 격”이라고 말했다.
국토부 등은 박근혜정부 시절인 2015년 민간임대특별법을 만들고 중산층을 위한 뉴스테이(민간기업형 임대주택) 제도도입 등을 통해 임대주택사업을 장려했다. 이 같은 기조아래 기업들도 시장의 성장가능성에 베팅했다. SK D&D와 KT에스테이트, 해피투게더하우스, 신영 등 시행사 뿐 아니라 이지스자산운용 미래에셋대우(멀티에셋자산운용) 등 증권업계도 뛰어들었다.
업계에서는 리츠나 적격 사업자제도 등을 신설해 포괄적인 종부세 합산배제 혜택을 줄 필요가 있다고 주장하고 있다. 기재부 관계자는 “애초부터 정상적인 사업을 하는 법인에는 피해가 가지 않도록 하자는 취지로 국토부와 논의를 해 왔다”며 “다만 매입임대간 형평성 등을 감안할 때 고민이 필요한 부분이 상당하다”고 말했다. 기재부는 연말까지 세부내용을 담은 시행령 개정을 확정할 예정이다.
이유정 기자 yjlee@hankyung.com
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