정부가 2028년까지 서울과 수도권에 총 13만2000가구의 신규 주택을 공급하기로 했다. 재건축 층수규제를 완화해 최고 50층까지 짓게 하고 신규택지와 유휴부지를 발굴한다. 지구계획을 수립한 3기 신도시 등에 대해서도 용적률을 올려 주택을 추가로 공급할 예정이다.
◆신규택지 발굴·3기 신도시 확대
국토교통부와 기획재정부 등 관계부처는 4일 이 같은 내용을 담은 수도권 주택공급 확대방안을 발표했다. 우선 신규택지를 발굴을 통해 3만3000가구를 공급한다. 태릉CC 1만 가구와 용산 캠프킴 3100가구 등 도심 내 군부지에서 1만3100가구 규모다. 태릉CC의 경우 경춘선열차를 투입하고 주변도로를 입체화하는 등 광역교통개선대책을 세울 예정이다.
공공기관 이전부지와 유휴부지를 통해서도 6200가구를 공급한다. 과천청사 일대 4000가구와 서울지방조달청 1000가구 등이다. 정부 소유 부지는 최대한 청년과 신혼부부에게 공급한다는 방침이다. 대치동 SETEC의 경우 잠실마이스와 연계해 용도전환하는 방식을 추후 검토할 예정이다.
LH(한국토지주택공사)나 SH(서울주택도시공사)가 매각하지 않은 부지에서도 4500가구를 공급한다. 상암디지털미디어시티(DMC)에서 2000가구와 마곡지구 1200가구 등이다. 천왕(400가구)과 LH의 여의도 부지(300가구) 등도 있다. 이외에도 퇴계로 5가 등의 노후 우체국(1000가구)과 서부면허시험장(3500가구) 복합개발을 통해 6500가구를 공급할 예정이다.
3기 신도시 등 2018년과 지난해 발표한 수도권 30만 가구 공급계획은 밀도를 높이는 방향으로 수정한다. 2만 가구를 늘려 총 32만3000가구를 공급한다. 대규모 택지에선 1만1000가구, 중·소규모 택지 등에서 9000가구다. 용산정비창과 서울의료원 등 기존의 복합개발 예정 부지의 주거기능도 강화한다. 서울의료원은 부지를 넓혀 기존 800가구에서 3000가구로, 용산정비창은 8000가구에서 1만 가구로 공급을 확대한다.
◆재건축 50층까지…공공재개발은 확대
이번 대책엔 재개발·재건축을 활성화하는 방안도 담겼다. 이를 통해 총 7만 가구를 공급한다는 계획이다. 재건축엔 공공참여형 재건축이 도입된다. 이를 통해 향후 5년 동안 5만 가구 이상의 아파트를 짓는다는 목표다. LH나 SH 등 공공이 참여하면 규제를 완화하고 심의 기간을 단축시키는 게 골자다. 공공참여는 공공이 자금을 조달하거나 설계 등을 지원하는 공공관리 방식 또는 조합과 지분을 공유하는 지분참여 방식이다.
공공참여형태로 재건축을 할 경우 층수규제가 완화된다. 서울시는 현재 35층으로 아파트 층수를 제한하고 있지만 공공참여형 고밀 재건축을 통해선 50층까지 지을 수 있다. 정부는 ‘도시 및 주거환경정비법’을 개정해 용적률을 300~500%까지 상향시킨다는 계획이다. 종전 법정 기준은 3종일반주거지일 때 300%다. 서울시의 경우 이를 250%로 적용하고 임대주택 비율에 따라 인센티브 형태로 완화해왔다. 주거공간을 최대로 확보하기 위해 준주거지역의 주거비율은 상한(현재 90%)이 완화되고, 가구당 2㎡의 공원을 확보해야 하는 기준도 내려간다.
이렇게 증가하는 용적률의 50~70%는 기부채납으로 환수한다. 기부채납이란 사업시행자가 지자체 등에 주택이나 부지 등을 넘기는 방식을 말한다. 예컨대 용적률 250%를 상향해 총 500가구를 더 짓는다면 이 가운데 절반인 250가구는 조합의 수익으로 가져가고, 나머지 절반인 250가구는 기부채납을 받아 공공이 임대와 분양으로 분양한다. 기부채납 받은 주택은 절반 이상을 장기공공임대나 신혼부부·청년 등을 위한 공공분양으로 활용한다. 서울시는 주택 순증과 부담금 등을 고려한 세부 기준을 만든다는 방침이다.
재개발의 경우 기존 도입된 ‘공공재개발’에 정비예정구역화 해제구역도 포함하기로 했다. 지난 5월 공공재개발 도입 발표 당시 대상에서 제외됐던 곳들이다. 뉴타운 등으로 지정됐다가 사업 지연 등으로 해제된 176곳 등이 대상이다. LH나 SH가 공공시행자로 참여해 조합원분을 제외한 물량의 절반을 임대주택으로 공급한다. 대신 분양가 상한제 등이 면제된다. 이를 통해 2만 가구 이상의 주택을 공급한다는 계획이다.
◆임대아파트도 재건축…지분적립제 도입
규제완화 등을 통한 도심 공급 확대도 모색한다. 우선 노후 공공임대단지에서 재건축 등 재정비를 통해 추가로 주택을 공급한다. 연내 3000가구 규모의 사업사업지를 선정할 예정이다. 필요시 3종일반주거지를 준주거지역으로 바꾸는 등 용도지역 종상향을 할 수 있다는 게 정부 계획이다.
도심 공실 오피스나 상가를 주거 용도로 전환하는 방식도 추진한다. 민간사업자도 공공지원을 받아 공실을 민간임대주택으로 공급할 수 있다. 리모델링 비용 융자나 주차장 추가설치 면제 등을 지원한다. 정부는 이를 통해 2000가구를 확보한다는 방침이다. 다만 공공성 확보와 교통혼잡 방지를 위해 의무임대기간이나 차량 소유자 입주 제한 등의 요건을 적용한다.
역세권 준주거·상업지역은 고밀 개발이 가능하도록 용적률을 완화한다. 복합용도개발 지구단위계획을 역세권 주거지역까지 확대하고 용적률은 최대 700%를 적용한다. 도시규제가 최소화되는 입지규제 최소구역 제도 개선과 준공업지역 순환정비사업 추가 발굴, 공실로 남은 공공임대주택 입주요건 완화 등도 추진된다.
공공분양엔 지분적립형 분양주택을 시범도입한다. 지분적립형주택이란 수분양자가 주택지분을 분할취득하는 방식이다. 분양대금의 일정지분을 납부한 뒤 장기간 거주하면서 지분을 확보한다. 구체적인 지분 취득기간이나 입주자 선정방식 등은 하반기 확정할 계획이다.
3기 신도시 등 수도권 30만 가구 공급계획의 사전청약 물량은 종전 9000가구에서 6만 가구로 대폭 확대한다. 사전청약은 본청약 1~2년 전에 일부 물량에 한해 진행된다. 내년 3만 가구, 2022년 3만 가구로 예정됐다. 청약 시스템이 구축되는 내년 3분기부터 본격적으로 청약을 받는다는 계획이다. 집값 불안을 자극하는 청약 대기수요와 매매수요를 완화하기 위해서다.
정부는 이번 대책에 따라 확보되는 물량의 절반 이상을 생애최초 주택구입자나 청년, 신혼부부 등에게 공급한다는 계획이다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 “이번 발표가 개발호재로 인식돼 시장 불안 요인으로 작용할 가능성을 배제하지 않고 있다”며 “매주 관계장관 회의를 열어 동향을 모티너링 하고 필요시 토지거래허가구역 지정과 실거래조사 등을 통해 관리할 것”이라고 말했다.
전형진 기자 withmold@hankyung.com
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