≪이 기사는 08월27일(07:17) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫
유가증권시장에 상장된 상장 리츠(REITs·부동산투자회사)가 빠르게 늘어나면서 일부 유형의 재간접 리츠에 대해 공모 펀드와 ETF(상장지수펀드)의 투자를 가로막은 자본시장법 규제를 완화해야 한다는 목소리가 조금씩 높아지고 있다. 앞으로도 펀드 수익증권을 자산으로 삼은 재간접 리츠들이 꾸준히 등장할 것으로 예상되는 만큼 시장 활성화를 위해서 규제를 완화해야 한다는 주장이다.
다만 이 같은 규제 완화 주장에 대해선 업계 내부에서도 반대 의견이 적지 않다. 부동산 펀드를 토대로 만들어진 재간접 리츠의 경우 리츠 운용사(AMC)가 실물 부동산 자산의 매각 결정, 임차 계약 체결 등의 과정에 참여할 수 없어 투자 위험성이 그만큼 높으며, 공모 펀드가 재간접 리츠에 투자하게 되면 운용 수수료가 이중으로 부과된다는 게 주된 근거다.
◆본격 성장기에 접어든 리츠 업계
24일 기준 국내 주식시장에 상장된 리츠는 모두 11개 종목으로 이중 4개 리츠가 올해 들어 상장됐다. 이지스밸류플러스 리츠, 이지스레지던스 리츠, 미래에셋맵스제1호 리츠, 제이알글로벌 리츠가 최근 몇 달 새 증시에 발을 디뎠다.
공모 청약을 마치고 상장을 준비하고 있는 코람코에너지플러스 리츠를 더하면 그 수는 5개로 늘어난다. 올해 말과 내년 초를 목표로 상장 절차를 진행 중인 리츠도 4~5개에 달한다. 국내 리츠 시장이 본격적으로 성장기에 접어들었다는 분석이 나오는 이유다.
◆리츠 지분과 펀드 수익증권에 투자하는 재간접 리츠
재간접 리츠는 실물 부동산이 아닌 다른 리츠의 주식이나 부동산 펀드의 수익증권을 자산으로 삼아 조성된 리츠를 뜻한다. 자본시장법에서는 이 같은 간접 자산이 전체 자산에서 차지하는 비중이 40% 이상인 리츠를 재간접 리츠로 분류한다.
재간접 리츠는 모자(母子) 구조에 따라 구성된다. 주식시장에 상장되는 리츠는 모(母)리츠로 불리며, 모(母)리츠가 소유하고 있는 개별 리츠 지분과 부동산 펀드 수익증권은 각각 자(子)리츠와 자(子)펀드로 불린다. 여러 자(子)리츠와 자(子)펀드의 자산을 한데 모아 모(母)리츠 형태로 상장하는 방식이다.
예를 들어 주식시장에 상장된 NH프라임리츠는 서울스퀘어, 강남N타워, 삼성물산 서초사옥, 삼성SDS타워를 소유하고 있는 각 부동산 펀드들의 수익증권들을 모아서 조성됐다. 이때 NH프라임리츠가 모(母)리츠가 되고 각 오피스 빌딩들의 펀드 수익증권이 자(子)펀드가 된다.
리츠 상장을 준비하고 있는 한 자산운용사의 A 본부장은 “각각의 부동산 자산을 서로 다른 자(子)리츠 혹은 자(子)펀드에 담아 분산시켜놔야만 한 부동산 자산에서 발생한 위험이 다른 자산으로까지 번지는 것을 막을 수 있다”며 “해외 리츠들은 대부분 재간접 구조로 출시되며 리스크 분산 차원에서도 재간접 방식이 더 효과적이다”고 설명했다.
◆일부 재간접 리츠에는 공모펀드, ETF 자금 투자 막아놔
재간접 리츠 중에서 투자 제한 규제가 적용되는 리츠는 모(母)리츠-자(子)펀드 방식으로 구성된 리츠다. 자본시장법에서 공모 펀드와 ETF가 이 방식으로 조성된 재간접 리츠에 투자하는 것을 막고 있기 때문이다. 자(子)리츠와는 달리 자(子)펀드는 자본시장법상 집합투자기구로 분류되기 때문에 이 같은 규제가 적용된다.
현재 상장된 리츠 중에서 NH프라임 리츠, 이지스밸류 리츠, 이지스레지던스 리츠가 이 같은 모(母)리츠-자(子)펀드 방식의 재간접 리츠다. 24일 종가 기준 주가는 NH프라임 리츠가 4350원, 이지스밸류 리츠는 4575원, 이지스레지던스 리츠는 4575원으로 세 종목 모두 공모가(5000원)에 미치지 못하고 있다.
금융투자업계에서는 공모 펀드 자금이 이들 리츠에 유입되지 못하는 게 주가 부진의 적잖은 영향을 미친 것으로 분석하고 있다. 모(母)리츠-자(子)펀드 방식 재간접 리츠에 대한 규제 완화를 주장하는 측에서는 재간접 펀드에 대한 공모 펀드의 투자를 제한하기 위해 마련된 규정이 리츠 분야에까지 적용되면서 시장에 악영향을 미치고 있다고 주장한다.
◆"리츠는 펀드와 다르다"며 규제 완화 요구
모(母)리츠-자(子)펀드 방식의 운용이 모(母)리츠-자(子)리츠 방식의 운용과 사실상 다를 바 없는데도 불구하고 차별을 받고 있다는 뜻이다. 공모펀드가 다른 펀드들의 수익증권을 바탕으로 조성된 재간접 펀드에 투자하면서 투자자들이 이중으로 수수료를 부담하는 것을 막기 위해 제정된 조항을 리츠에까지 적용하는 건 무리라는 주장이다.
A 본부장은 “투자 제한 규제를 피하기 위해 자(子)펀드에 담긴 자산을 자(子)리츠로 옮겨 담으려면 펀드 자산을 리츠에 매매해야만 한다”며 “이 과정에서 취득세 등 각종 세금과 비용을 부담해야 하기 때문에 투자자들에게 돌아가는 수익은 그만큼 줄어들게 된다”고 토로했다.
◆투자한 부동산 자산 운용 의사결정에 참여할 수 없는 게 약점
재간접 리츠에 대한 투자 제한 규제 완화에 대해서는 금융투자업계 안에서도 찬반 의견이 갈리고 있다. 우선 모(母)리츠-자(子)펀드 방식의 경우 리츠 운용사가 자신들이 수익증권 형태로 보유하고 있는 개별 부동산 자산의 운용 의사결정에 영향력을 행사할 수 없는 게 문제점으로 지적된다.
리츠의 경우 상법상 회사로 분류되기 때문에 신규 자산의 편입, 기존 자산의 매각 등 경영상의 주요 현안에 대해 주주총회에서 결정해야 한다. 이에 비해 펀드는 운용사의 자체적인 판단에 따라 이 같은 결정들을 내린다.
자(子)펀드를 통해 부동산 자산의 지분 일부를 소유한다고 하더라도 자산 운용과 관련된 중요한 결정에서는 배제된다는 뜻이다. 주주들을 대신해 자산을 관리하는 리츠 운용사가 자(子)펀드 운용에 참여할 수 있는 방법이 없기 때문에 투자에 따른 위험도 그만큼 더 높다는 지적이다.
한 부동산 자산운용사 B 대표는 “많게는 수천억원을 주고 부동산 자산의 지분을 샀는데도 불구하고 이 자산을 어떻게 운용할지에 대해서 아무런 영향력을 발휘하지 못하는 건 투자자 입장에선 납득하기 힘들다”며 “운용사가 자산에 대한 운용 권한을 갖지 못하는 투자는 분명 더 리스크가 클 수밖에 없다”고 말했다.
◆"최소한 동일 모기업 소속 운용사가 만든 펀드에는 예외 둬야"
이 같은 반대 의견에 대해 규제 완화 찬성 측에서는 최소한 리츠 운용사와 펀드 운용사가 같은 모기업에 속해있을 경우에 한해서라도 투자 제한 규제를 완화해야 한다고 주장한다. 리츠 운용사와 펀드 운용사가 같은 모기업에 속해있을 경우 모(母)리츠가 보유하고 있는 자(子) 펀드의 운용 의사결정에 적절히 의견을 개진할 수 있다는 것이다.
다만 동일 모기업에 속해있다고 해도 리츠 운용사와 펀드 운용사는 별도 법인이기 때문에 리츠 운용사가 펀드 운용에 관여할 법적 근거가 없으며, 펀드 운용진이 이해상충 시비에 휘말릴 우려도 없지 않다.
찬성측은 모(母)리츠의 이사회와 주주총회를 통해서 일정 부분 자(子)펀드 운용 방식에 영향을 미칠 수 있는 방법이 있다고 설명한다. 비록 개별 펀드의 운용에 직접 참여할 수는 없지만 리츠 투자자들이 어떤 부동산 펀드의 수익 증권을 추가로 편입할지 등은 주주총회를 통해 결정할 수 있다는 것이다.
실제로 최근 한 상장 리츠 주주총회에서는 회사 경영진이 추진했던 부동산 펀드 수익증권의 추가 편입 안건이 부결되기도 했다.
◆이중수수료 문제 해결할 해법 찾는 중
모(母)리츠-자(子)펀드 방식 재간접 리츠에 투자할 경우 투자자가 리츠 운용사와 펀드 운용사 양측에 운용 수수료를 중복해서 지불하게 된다는 문제점에 대해 규제 완화 찬성 측에서는 나름의 해법을 제시했다.
리츠 정관에 투자자들이 자(子)펀드 운용사에 지불해야 하는 운용 수수료를 리츠 운용사가 일정 부분 부담한다는 내용을 넣음으로써 투자자들의 수수료 부담을 줄이는 방법도 생각해볼 수 있다는 주장이다.
또한 같은 모기업 소속 펀드 운용사가 운용하고 있는 펀드의 수익증권을 바탕으로 리츠를 설립할 경우 펀드 조성 때부터 리츠 상장을 염두하고 운용 수수료를 시장 평균보다 낮게 책정하는 방법도 사용할 수 있다고 찬성 측은 주장한다.
A 본부장은 “동일 모기업 소속 펀드 운용사의 펀드 수익증권을 기반으로 만들어지는 리츠의 경우 처음부터 운용 수수료를 낮게 책정하는 방식을 통해 이중 수수료에 대한 부담을 줄일 수 있다”며 “최소한 이 같은 경우에 한해서라도 재간접 리츠에 대한 투자 제한 규제를 완화해주는 것이 시장 활성화를 위해 필요하다”고 주장했다.
홍선표 기자 rickey@hankyung.com
유가증권시장에 상장된 상장 리츠(REITs·부동산투자회사)가 빠르게 늘어나면서 일부 유형의 재간접 리츠에 대해 공모 펀드와 ETF(상장지수펀드)의 투자를 가로막은 자본시장법 규제를 완화해야 한다는 목소리가 조금씩 높아지고 있다. 앞으로도 펀드 수익증권을 자산으로 삼은 재간접 리츠들이 꾸준히 등장할 것으로 예상되는 만큼 시장 활성화를 위해서 규제를 완화해야 한다는 주장이다.
다만 이 같은 규제 완화 주장에 대해선 업계 내부에서도 반대 의견이 적지 않다. 부동산 펀드를 토대로 만들어진 재간접 리츠의 경우 리츠 운용사(AMC)가 실물 부동산 자산의 매각 결정, 임차 계약 체결 등의 과정에 참여할 수 없어 투자 위험성이 그만큼 높으며, 공모 펀드가 재간접 리츠에 투자하게 되면 운용 수수료가 이중으로 부과된다는 게 주된 근거다.
◆본격 성장기에 접어든 리츠 업계
24일 기준 국내 주식시장에 상장된 리츠는 모두 11개 종목으로 이중 4개 리츠가 올해 들어 상장됐다. 이지스밸류플러스 리츠, 이지스레지던스 리츠, 미래에셋맵스제1호 리츠, 제이알글로벌 리츠가 최근 몇 달 새 증시에 발을 디뎠다.
공모 청약을 마치고 상장을 준비하고 있는 코람코에너지플러스 리츠를 더하면 그 수는 5개로 늘어난다. 올해 말과 내년 초를 목표로 상장 절차를 진행 중인 리츠도 4~5개에 달한다. 국내 리츠 시장이 본격적으로 성장기에 접어들었다는 분석이 나오는 이유다.
◆리츠 지분과 펀드 수익증권에 투자하는 재간접 리츠
재간접 리츠는 실물 부동산이 아닌 다른 리츠의 주식이나 부동산 펀드의 수익증권을 자산으로 삼아 조성된 리츠를 뜻한다. 자본시장법에서는 이 같은 간접 자산이 전체 자산에서 차지하는 비중이 40% 이상인 리츠를 재간접 리츠로 분류한다.
재간접 리츠는 모자(母子) 구조에 따라 구성된다. 주식시장에 상장되는 리츠는 모(母)리츠로 불리며, 모(母)리츠가 소유하고 있는 개별 리츠 지분과 부동산 펀드 수익증권은 각각 자(子)리츠와 자(子)펀드로 불린다. 여러 자(子)리츠와 자(子)펀드의 자산을 한데 모아 모(母)리츠 형태로 상장하는 방식이다.
예를 들어 주식시장에 상장된 NH프라임리츠는 서울스퀘어, 강남N타워, 삼성물산 서초사옥, 삼성SDS타워를 소유하고 있는 각 부동산 펀드들의 수익증권들을 모아서 조성됐다. 이때 NH프라임리츠가 모(母)리츠가 되고 각 오피스 빌딩들의 펀드 수익증권이 자(子)펀드가 된다.
리츠 상장을 준비하고 있는 한 자산운용사의 A 본부장은 “각각의 부동산 자산을 서로 다른 자(子)리츠 혹은 자(子)펀드에 담아 분산시켜놔야만 한 부동산 자산에서 발생한 위험이 다른 자산으로까지 번지는 것을 막을 수 있다”며 “해외 리츠들은 대부분 재간접 구조로 출시되며 리스크 분산 차원에서도 재간접 방식이 더 효과적이다”고 설명했다.
◆일부 재간접 리츠에는 공모펀드, ETF 자금 투자 막아놔
재간접 리츠 중에서 투자 제한 규제가 적용되는 리츠는 모(母)리츠-자(子)펀드 방식으로 구성된 리츠다. 자본시장법에서 공모 펀드와 ETF가 이 방식으로 조성된 재간접 리츠에 투자하는 것을 막고 있기 때문이다. 자(子)리츠와는 달리 자(子)펀드는 자본시장법상 집합투자기구로 분류되기 때문에 이 같은 규제가 적용된다.
현재 상장된 리츠 중에서 NH프라임 리츠, 이지스밸류 리츠, 이지스레지던스 리츠가 이 같은 모(母)리츠-자(子)펀드 방식의 재간접 리츠다. 24일 종가 기준 주가는 NH프라임 리츠가 4350원, 이지스밸류 리츠는 4575원, 이지스레지던스 리츠는 4575원으로 세 종목 모두 공모가(5000원)에 미치지 못하고 있다.
금융투자업계에서는 공모 펀드 자금이 이들 리츠에 유입되지 못하는 게 주가 부진의 적잖은 영향을 미친 것으로 분석하고 있다. 모(母)리츠-자(子)펀드 방식 재간접 리츠에 대한 규제 완화를 주장하는 측에서는 재간접 펀드에 대한 공모 펀드의 투자를 제한하기 위해 마련된 규정이 리츠 분야에까지 적용되면서 시장에 악영향을 미치고 있다고 주장한다.
◆"리츠는 펀드와 다르다"며 규제 완화 요구
모(母)리츠-자(子)펀드 방식의 운용이 모(母)리츠-자(子)리츠 방식의 운용과 사실상 다를 바 없는데도 불구하고 차별을 받고 있다는 뜻이다. 공모펀드가 다른 펀드들의 수익증권을 바탕으로 조성된 재간접 펀드에 투자하면서 투자자들이 이중으로 수수료를 부담하는 것을 막기 위해 제정된 조항을 리츠에까지 적용하는 건 무리라는 주장이다.
A 본부장은 “투자 제한 규제를 피하기 위해 자(子)펀드에 담긴 자산을 자(子)리츠로 옮겨 담으려면 펀드 자산을 리츠에 매매해야만 한다”며 “이 과정에서 취득세 등 각종 세금과 비용을 부담해야 하기 때문에 투자자들에게 돌아가는 수익은 그만큼 줄어들게 된다”고 토로했다.
◆투자한 부동산 자산 운용 의사결정에 참여할 수 없는 게 약점
재간접 리츠에 대한 투자 제한 규제 완화에 대해서는 금융투자업계 안에서도 찬반 의견이 갈리고 있다. 우선 모(母)리츠-자(子)펀드 방식의 경우 리츠 운용사가 자신들이 수익증권 형태로 보유하고 있는 개별 부동산 자산의 운용 의사결정에 영향력을 행사할 수 없는 게 문제점으로 지적된다.
리츠의 경우 상법상 회사로 분류되기 때문에 신규 자산의 편입, 기존 자산의 매각 등 경영상의 주요 현안에 대해 주주총회에서 결정해야 한다. 이에 비해 펀드는 운용사의 자체적인 판단에 따라 이 같은 결정들을 내린다.
자(子)펀드를 통해 부동산 자산의 지분 일부를 소유한다고 하더라도 자산 운용과 관련된 중요한 결정에서는 배제된다는 뜻이다. 주주들을 대신해 자산을 관리하는 리츠 운용사가 자(子)펀드 운용에 참여할 수 있는 방법이 없기 때문에 투자에 따른 위험도 그만큼 더 높다는 지적이다.
한 부동산 자산운용사 B 대표는 “많게는 수천억원을 주고 부동산 자산의 지분을 샀는데도 불구하고 이 자산을 어떻게 운용할지에 대해서 아무런 영향력을 발휘하지 못하는 건 투자자 입장에선 납득하기 힘들다”며 “운용사가 자산에 대한 운용 권한을 갖지 못하는 투자는 분명 더 리스크가 클 수밖에 없다”고 말했다.
◆"최소한 동일 모기업 소속 운용사가 만든 펀드에는 예외 둬야"
이 같은 반대 의견에 대해 규제 완화 찬성 측에서는 최소한 리츠 운용사와 펀드 운용사가 같은 모기업에 속해있을 경우에 한해서라도 투자 제한 규제를 완화해야 한다고 주장한다. 리츠 운용사와 펀드 운용사가 같은 모기업에 속해있을 경우 모(母)리츠가 보유하고 있는 자(子) 펀드의 운용 의사결정에 적절히 의견을 개진할 수 있다는 것이다.
다만 동일 모기업에 속해있다고 해도 리츠 운용사와 펀드 운용사는 별도 법인이기 때문에 리츠 운용사가 펀드 운용에 관여할 법적 근거가 없으며, 펀드 운용진이 이해상충 시비에 휘말릴 우려도 없지 않다.
찬성측은 모(母)리츠의 이사회와 주주총회를 통해서 일정 부분 자(子)펀드 운용 방식에 영향을 미칠 수 있는 방법이 있다고 설명한다. 비록 개별 펀드의 운용에 직접 참여할 수는 없지만 리츠 투자자들이 어떤 부동산 펀드의 수익 증권을 추가로 편입할지 등은 주주총회를 통해 결정할 수 있다는 것이다.
실제로 최근 한 상장 리츠 주주총회에서는 회사 경영진이 추진했던 부동산 펀드 수익증권의 추가 편입 안건이 부결되기도 했다.
◆이중수수료 문제 해결할 해법 찾는 중
모(母)리츠-자(子)펀드 방식 재간접 리츠에 투자할 경우 투자자가 리츠 운용사와 펀드 운용사 양측에 운용 수수료를 중복해서 지불하게 된다는 문제점에 대해 규제 완화 찬성 측에서는 나름의 해법을 제시했다.
리츠 정관에 투자자들이 자(子)펀드 운용사에 지불해야 하는 운용 수수료를 리츠 운용사가 일정 부분 부담한다는 내용을 넣음으로써 투자자들의 수수료 부담을 줄이는 방법도 생각해볼 수 있다는 주장이다.
또한 같은 모기업 소속 펀드 운용사가 운용하고 있는 펀드의 수익증권을 바탕으로 리츠를 설립할 경우 펀드 조성 때부터 리츠 상장을 염두하고 운용 수수료를 시장 평균보다 낮게 책정하는 방법도 사용할 수 있다고 찬성 측은 주장한다.
A 본부장은 “동일 모기업 소속 펀드 운용사의 펀드 수익증권을 기반으로 만들어지는 리츠의 경우 처음부터 운용 수수료를 낮게 책정하는 방식을 통해 이중 수수료에 대한 부담을 줄일 수 있다”며 “최소한 이 같은 경우에 한해서라도 재간접 리츠에 대한 투자 제한 규제를 완화해주는 것이 시장 활성화를 위해 필요하다”고 주장했다.
홍선표 기자 rickey@hankyung.com
관련뉴스
