달라지는 장기일반민간임대주택 稅혜택 꼼꼼히 챙겨야

7·10 주택시장 안정 보완대책을 계기로 장기일반민간임대주택에 대한 세제혜택이 많이 달라졌다. 지난달 18일 개정 시행된 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 단기민간임대주택(4년)은 폐지됐다. 아파트는 장기일반민간임대주택 신규 등록이 불가하다. 등록된 아파트는 법 시행 후 임대의무기간이 끝나는 날 자동으로 등록이 말소된다. 이미 등록한 주택임대사업자에게는 등록 말소 시점까지 세제 혜택을 일부 유지시켜준다.

조세특례제한법에 따르면 2022년 말까지 등록한 장기일반민간임대주택사업자가 8년 이상 임대 후 매도 시 장기보유특별공제율 50%가 적용된다. 10년 이상 임대 후 매도 시에는 70%가 적용된다. 임대개시일 당시 공시가격 6억원(수도권 외 3억원) 이하 주택으로 85㎡ 이하, 연간 임대료 증가율이 5% 이하일 경우다. 취득일로부터 3개월 이내에 위 조건을 충족한 장기일반민간임대주택으로 등록하고 10년 이상 임대 후 매도 시 양도소득세 100% 감면도 적용된다. 다만 아파트는 대상에서 빠졌다.

단기민간임대주택과 장기일반민간임대주택(아파트)은 양도소득세 중과 배제가 적용된다. 의무임대기간이 절반 이상 지난 경우로 임대등록 자진 말소 후 1년 내 양도하는 것이 대상이다. 임대의무기간 내 자발적 등록말소를 허용하고 의무기간을 채우지 않았어도 과태료를 부과하지 않는다.

향후에는 아파트를 제외한 다세대주택 및 빌라 등에 한해 장기일반민간임대주택 등록이 가능하다. 단 새로 등록하거나 단기를 장기로 전환하는 건부터는 의무임대기간이 8년에서 10년으로 늘어난다. 기존 세제혜택도 대부분 유지된다. 주의할 점은 8월 12일 이후 공동주택 등을 장기일반민간임대주택으로 등록한 경우 재산세 감면을 받기 위해서는 등록 당시 공시가액이 3억원(수도권은 6억원) 이내여야 한다. 2세대 이상의 임대용 공동주택 등을 매입해 임대 목적에 직접 사용하는 경우 재산세가 면적에 따라 일부 감면된다.

임대개시일 또는 임대주택 합산배제 신청 과세기준일 현재 공시가격 6억원(수도권 외 3억원) 이하 주택으로서 8년 이상(7월 11일 이후 등록분부터 10년 이상) 계속 임대 및 임대료 5% 상한선을 준수하는 경우 종합부동산세가 합산 배제된다. 주의할 점은 2018년 9월 13일 이후 조정대상지역에서 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함)을 취득한 경우 종부세 합산 배제 대상에서 제외된다. 또 최근 세법 개정안에 따라 장기보유특별공제 특례가 2020년 말까지 등록한 장기일반민간임대주택사업자에 한해 적용될 예정이다. 이와 같이 세제혜택이 많이 달라질 예정이기 때문에 꼼꼼히 살펴보는 것이 바람직하다.

정진형 < 국민은행 WM스타자문단 공인회계사 >