경제학계에서는 "한 도시를 완벽하게 파괴하는 가장 확실한 방법은 폭격이 아니라 임대료 통제 "라는 말이 유명하다. 약 100년 전 오스트리아 수도 빈에 도입한 임대료 통제정책이 대실패로 끝난 뒤부터 인용빈도가 높아진 경구다. 당시 ‘서민 주거복지를 위한다’며 도입한 오스트리아 집권 사회민주당의 임대료 통제정책은 집주인의 관리 외면과 신축주택 감소를 불러 세입자 고통과 도시의 슬럼화를 촉발했다. 탁월한 자유주의 경제학자 프리드리히 하이에크는 이 사례를 분석해 1931년에 "임대료 통제가 오스트리아 경제의 지옥 문을 열었다"는 논문을 발표하기도 했다. 무솔리니의 이탈리아, 히틀러의 독일과 함께 3대 전체주의 정권으로도 불렸던 오스트리아 좌파세력의 무지가 부른 참사였다.
◆'임대차 3법' 이후 매물 줄고 '미친 전세값'
한국에서도 지난 7월말 '임대차 2법'이 시행된 뒤 주택시장에서 파괴적 변화들이 적잖다. '도시의 파괴'까지는 몰라도 적어도 '서민 삶 파괴'로 치닫는 징후가 만만찮다. 가을 이사철을 맞은 수도권 일대에서는 매물이 실종되고 가격이 급등해 최악의 전세난 우려가 커지고 있다. 8월 한달 서울의 전월세 거래량은 8200건으로 2011년 통계작성 이후 최저다. 재건축 실거주요건이 강화된 상황에서 7월말 전·월세상한제와 계약생신청구권제가 시행되자 전세매물 잠김현상이 심화된 것이다. 매물감소는 전세값 상승으로 이어져 1~2억 오른 집이 속출해 '미친 전세값'이라는 말이 돌 정도다. 서울아파트 전세가는 62주째 상승세다.전세감소는 전세와 월세를 혼합한 반전세 확대를 부르고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 반전세 비중은 7월 9.9%에서 8월 13.9%로 급증했다.7월에 보증금 6억원,월세 90만원이던 송파구 잠실엘스 전용 84㎡이던 시세는 8월에는 보증금 6억원,월세 140만원으로 월세가 50만원이나 높아졌다.
경기권 사정도 다르지 않다. 8월중 경기권 아파트의 전월세 거래건수 역시 1만1280건으로 최저를 기록했다.하남 등 3기 신도시 예정지 일대에는 전세매물이 전무한 아파트 단지도 잇따라 "부르는 게 값"이라는 말이 심심찮다. 치솟는 전세값을 따라잡지 못한 세입자들이 싼 집을 찾다보니 빌라 전세값까지 동반급등중이다. 서울의 전월세 사정이 어려워지면서 서울 외곽이나 경기권으로 밀려나는 '전세시장의 젠트리피케이션'이라는 분석이 많다. 결국 '서민주거안정을 위한다'며 시행한 임대차 3법 등장 이후 전세매물이 줄고 가격이 요동치며 서민주거환경이 극도로 불안정해지는 모습이 뚜렷하다는 게 현장의 이구동성이다.
◆'서민 주거복지' 앞세웠지만 더 고단해진 서민 삶
서민 주거의 핵심이 전세시장이 혼돈 속으로 빨려드는 데도 정부당국자들은 "시장이 안정적"이라고 주장한다.몇몇 급매매 사례를 선택적으로 제시하며 정책효과를 강조하기도 한다. 하지만 "집값이 한달새 4억이나 떨어졌다"며 홍남기 경제부총리가 예시한 서울 반포동 '반포 자이' 85㎡는 법인 대표가 가족에게 판 예외적인 거래였다.부총리의 말처럼 매매가격이 얼마간 떨어진 곳이 있다 하더라도 10억,20억원대 아파트 시세는 서민 삶과 무관하다. 선별적 통계도 제시하기 어려워서였던지 부총리는 전세값에 대해서는 언급을 자제했다. 당국자들이 작은 전공을 부풀리기에 급급한 뒷켠에서 가족과 고단한 몸을 누일수 있는 작은 전세집을 찾아 헤매는 서민들의 눈물이 쌓여가고 있다.
스물 세번의 규제를 밀어붙이며 역사에 기록될만한 정책실패를 자초한 김현미 국토교통부 장관 역시 현실 회피에 급급한 모습이다. 쏟아지는 비난을 피해 발언을 자제하는가 싶더니 편파방송으로 이름난 한 라디오 프로그램에 등장해 "서울 집값이 하락 안정세"라며 예의 엉뚱한 발언을 되풀이했다.
서민 삶은 파괴로 치닫고 있는 가운데 또 하나의 규제대책인 부동산거래 감시기구 설립이 구체화되고 있다. 베네수엘라에만 있다는 통제기구의 등장이 또 얼마나 시장을 왜곡하고 그 결과 사회적 약자들이 가장 큰 고통을 받게될 지 걱정이 앞선다.
일련의 시장동향과 당국자들의 반응을 보면서 정부 부동산정책의 지향점이 무엇인지 근본적인 회의가 밀려든다. '시장 안정'과 '서민 주거복지'가 정책목적이라면 지금은 부작용 대책에 집중해야 할 시점이다. 그런데도 정부는 점점 더 센 규제카드를 꺼내 들고 시장참가자들에게 호통치기에 급급하다. 엉터리 통계를 선별인용하며 실상을 왜곡하고, 시장 제압을 무리에 무리를 더해가는 모습이다. 패닉에 빠져 '영끌'에 나선 중산층·서민·청년들을 투기꾼으로 몰며 책임을 회피하는 행태도 빠지지 않는다. 이런 정황을 놓고 보면 정부의 목표가 시장안정·서민주거생활 향상이 아니라는 생각이 짙어진다. 정책당국자들의 시선이 1년여 앞으로 다가온 대선게임에 몰두중인 정치권의 심기살피기로 향하고 있다는 합리적인 의심이다. 이래저래 '전세 찾아 삼만리' 대열은 점점 길어지고 시장의 좌절과 분노도 높아만 간다. 서민 파괴가 도시파괴로 이어지는 악순환의 쓰나미가 덮칠까 조마조마하다.
백광엽 논설위원 kecorep@hankyung.com
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