부동산 자산 재설계는 어떻게 해야 하나

자산 포트폴리오를 재구성하려면 가장 먼저 부동산부터 재설계해야 한다. 변화무쌍한 시장 흐름에도 원칙과 소신을 가지고 접근하면 실패 확률을 낮출 수 있다.

부동산 재설계를 위해선 3~5년 정도 로드맵을 짜는 것이 필요하다. 생각보다 부동산이 팔리지 않을 수 있어서다. 너무 서두르면 오히려 일을 그르치거나 중도에 포기할 가능성이 높다. 시장은 오르락 내리락을 반복하므로 기회를 침착하게 활용하는 것이 중요하다.

그렇다면, 과연 어떤 부동산을 사고팔 것인가. 딱 세 가지만 포인트를 두고 판단하자. 첫째, ‘자산(Asset)’인 부동산에 관심을 가져라. 자산이란 나 자신의 소유 욕망이 아니라 여러 시장 참여자의 소유욕을 더 고려하는 것이다. 자산이 되기 위해서는 ‘내가 아니라 다수의 타인이 적어도 같은 것을 하나 더 갖고 싶어 하는 것’이어야 한다. 부의 상징이거나 재산 목록에 들어갈 부동산보다는 ‘같은 것을 하나 더 갖고 싶은 욕망 대상’인 자산을 매입하는 것이 필요하다. 따라서 빌딩이나 아파트를 매입하기 전 해당 부동산 앞에 서서 눈을 감고 한 번 생각해보라. 바로 자산적 가치를 따져보는 것이다.

둘째, 이왕이면 고령화·저출산 시대에도 강한 ‘도심’의 부동산이 낫다. 저성장 시대의 키워드는 지독한 양극화다. 적어도 남들보다 덜 손해보려면 도심의 부동산을 사는 것이 좋다. 젊은 사람들이 테이크아웃 커피를 들고 오가는 곳, 사람의 온기가 있는 곳이 대표적인 도심 지역 부동산이다. 새소리나 물소리가 들리는 곳보다는 자동차 소리가 잘 들리는 곳, 공기가 좋은 곳보다 공기가 나쁜 곳이 도심에 가까울 것이다.

셋째, 은퇴 이후 부동산 재설계에서 가장 중요한 것은 ‘현금 흐름’이다. 저성장 시대에 또 다른 월급인 월세는 무엇보다 소중하다. 나이 들어 월세가 잘 나오지 않는 부동산은 줄이거나 팔아야 한다. 다만 현직에 있다면 지금 당장 월세 받기는 실익이 없을 수 있으니 치밀한 준비 과정을 거쳐 은퇴 이후 안정적인 월세를 받을 수 있는 전략을 짜라.

요컨대 ‘현금 흐름’이 좋은 ‘도심’의 부동산은 남들이 같은 것을 하나 더 갖고 싶은 대상인 ‘자산’이 될 수 있을 것이다. 그런데 자산은 가격 변동성이 심한 게 문제다. 시장 참여자들이 선호하는 부동산은 쏠림 현상에 따른 과열로 가격이 일시적으로 오버슈팅(고평가)되는 경우도 적지 않다. 따라서 분위기에 휩쓸리지 않고 느긋하게 저가에 매수한다는 전략으로 접근하는 것이 좋을 것이다.

사람들 대부분이 부동산 재설계가 필요하다는 것을 알면서도 이런저런 핑계로 막상 실행하지 않는다. 내가 아는 것과 실천을 일치시키도록 노력하라. 답안은 누구나 알고 있다. 실행력을 담보하지 못한 답안은 무용지물이다. 작은 지식이라도 실천하는 게 중요하다. 아는 지식을 10%만 실천해도 부자가 된다는 말이 있다. 참지식은 반드시 실행이 따라야 한다는 성현의 말씀을 잊지 말자.

박원갑 < 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원 >