최근 분양 물량이 급감하고 내년 입주 물량도 줄어들 것으로 예상되는 등 서울 아파트 공급에 빨간불이 켜졌다. 정부의 분양가 및 정비사업 규제로 ‘공급절벽’이 현실화하고 있다는 지적이 나온다.
20일 업계에 따르면 이달 서울에서 일반분양되는 아파트는 252가구에 그친다. 지난달(3022가구)의 10%에도 못 미친다. 민간택지에도 분양가 상한제가 시행되면서 지난달 규제 전 막바지 공급 물량이 쏟아졌지만 이달부터는 공급이 급감하고 있다.
내년 서울 아파트 입주 물량(부동산114 기준)은 2만5120가구로 올해(4만8719가구)의 절반 수준으로 줄어들 전망이다. 2018년 3만8217가구를 기록한 뒤 작년(4만4658가구)에 이어 올해도 4만 가구를 웃돌 것으로 보이지만 내년부터는 반토막이 난다. 아파트 공급의 두 축인 일반분양과 입주 물량 모두 뚜렷한 감소세를 보이는 것이다.
일반적으로 아파트 분양부터 입주까지 3년 정도 걸린다. 2017년 문재인 정부 출범 후 정비사업 규제를 강화한 여파가 올해 하반기부터 공급 감소로 이어지고 있다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “서울시가 5~6년 전 재개발·재건축사업을 승인한 물량이 올해까지 공급된다”며 “3년 전 정부가 재건축 안전진단 강화, 재건축 초과이익환수제 부활 등 정비사업 규제를 강화하면서 재건축·재개발단지의 사업 추진 동력이 크게 약화됐다”고 분석했다.
정부는 지난 ‘6·17 부동산 대책’에서 수도권 투기과열지구에서 올해 말까지 조합설립 인가 신청을 하지 못한 단지의 조합원들은 2년 거주 요건을 채워야 새 아파트를 분양받을 수 있도록 했다. 거주 기간을 못 채우면 시세보다 낮은 감정가격으로 현금 청산을 받는다. 거주 기간을 맞추지 못한 조합원들이 정비사업을 지연시키거나 반대할 수 있다.
건설업계에선 7월 말 시행된 분양가 상한제도 아파트 공급을 가로막는 걸림돌로 보고 있다. 분양가 상한제는 신규 아파트 분양 때 택지비와 건축비에 건설사의 적정 이윤을 보탠 분양가를 산정하는 게 핵심이다. 정부는 상한제를 적용할 경우 분양가격이 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사 때보다 5~10% 내려갈 것으로 보고 있다. 낮은 분양가는 정비사업의 수익 악화로 이어진다. 새 아파트 공급이 급감하는 직접적 원인이다.
이창무 한양대 도시공학과 교수는 “수요자가 원하는 지역에 주택을 공급해야 시장이 안정된다”며 “각종 규제로 인해 수요가 있는 곳에 제때 공급이 이뤄지지 않는다면 집값 불안이 계속될 가능성이 있다”고 말했다.
최진석/정연일 기자 iskra@hankyung.com
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