강남권 재건축 대어로 꼽히는 강남구 대치동 은마아파트와 송파구 잠실동 잠실주공5단지 등이 공공참여형 고밀재건축(공공재건축) 사전컨설팅을 신청했다.6일 공공정비사업 통합지원센터에 따르면 지난달 말까지 공공재건축 사전 컨설팅을 신청한 단지는 총 15곳으로, 강남권 3구(강남·서초·송파구) 대단지도 포함돼있다. 은마 아파트(4424가구)를 비롯해 잠실주공5단지(3930가구)와 일원우성7차(802가구) 등이 포함된 것으로 알러졌다.
사전 컨설팅은 공공재건축 진행 시 공사비와 일반분양가, 사업 시행 후의 자산가치 등을 분석하게 된다. 추정 분담금과 사업 수익률을 추산한다. 조합이 사업 참여를 판단할 수 있는 기준을 제시하는 것이다.
공공재건축은 아파트 최고 층수를 50층으로 올리고 용적률을 최대 500%까지 완화해 준다. 대신 늘어난 용적률의 절반 이상을 공공 임대와 공공 분양으로 기부채납해야 한다. 국토교통부와 서울시는 내달 공공재건축 선도 사업 후보지를 우선 선정할 예정이다. 이후 심층 컨설팅과 설명회, 주민 동의(소유자 3분의 2 이상)를 거쳐 연내에 최종 사업지를 확정한다.
해당 재건축 조합에서는 선을 그었다. 은마아파트 국제공모 설계안인 용적률 400%, 높이 49층 등을 조건으로 수지 분석을 신청한 것이며, 정부에서 제시하는 공공재건축은 아니라고 부인했다. 공공재건축을 저울질하고 있다는 분석이 나오는 이유다.
당초 공공재건축은 용적률 완화로 늘어나는 이익의 상당 부분을 기부채납해야 하고, 임대 물량이 늘어나다보니 강남권에서는 나오기 어렵다는 전망이 대부분이었다.
하지만 공공기관(LH·SH)이 참여하다보면 사업 기간이 대폭 단축될 수 있다. 정부 역시 이 점이 공공재건축의 장점이라는 점을 내세우고 있다. 패스트트랙으로 약 10년 걸리는 재건축 사업이 5년 이내로 단축되면 사업비, 이자 비용 등을 줄일 수 있다. 최근 안전진단 강화에 따라 목동9단지가 2차 안전진단에서 '재건축 불가 판정'을 받은 것도 변화의 요인으로 꼽힌다. 공공재건축이 아니면 사업 속도를 내기가 쉽지 않을 것이라는 분위기도 있는 것으로 전해졌다.
김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
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