[10월 07일(10:27) '모바일한경'에 게재된 기사입니다] 모바일한경 기사 더보기 ▶
(김은정 마켓인사이트부 기자) 글로벌 상업용 부동산에 대한 시장 안팎의 우려가 커지고 있습니다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 장기화로 인해 투자 수익률이 크게 낮아지고 있거든요. 실물경기 악화와 금융시장 불안 탓이 큽니다.
글로벌 상업용 부동산은 다른 자산에 비해 회복 수준도 미약하게 나타나고 있답니다. 국제금융센터가 글로벌 상업용 부동산에 대한 시장 안팎의 우려와 관심을 감안해 동향을 분석하고 전망을 내놨습니다. 최근 글로벌 상업용 부동산에 대한 투자를 급격하게 늘린 국내 기관투자가들이 눈 여겨 볼만합니다.
코로나19 영향으로 글로벌 상업용 부동산은 거래가 급감했습니다. 올 들어 아시아·태평양 상업용 부동산 거래는 2018~2019년에 비해 65% 급감했답니다. 공실률 증가, 임대료 수입 감소 등을 나타내다가 지난 4~5월 이후 부분적으로 회복세가 나타나고 있습니다. 그럼에도 불구하고 최근 12개월 간으로 보자면 상업용 부동산 가격 지수는 미국은 9%, 유럽은 2.5% 하락했습니다.
특히 사회적 거리두기 영향으로 호텔(숙박), 리테일(쇼핑몰) 부문의 부진이 심화하고 있습니다. 공실률 증가로 오피스 부문의 수익성도 나빠졌고요. 지난 4월을 기점으로 REIT(부동산투자신탁), CMBS(상업용모기지증권) 시장이 회복세를 띠고 있지만 주가와 회사채 등에 비해선 저조하다는 평가가 많습니다.
CMBS 시장은 코로나19 충격에 따른 상업용 부동산 시장에 대한 암울한 전망으로 인해 발행 물량이 감소했습니다. 높은 수준의 연체율도 이어지고 있죠. 추이로만 보자면 CMBS 연체율은 지난 6월(10.32%)를 정점으로 떨어지고 있지만 여전히 코로나19 이전에 비해선 높은 편이랍니다.
국제금융센터는 "상업용 부동산 수요 부진 지속, CMBS 부실화, 부동산 펀드의 유동성 악화 가능성 등 위험 요인이 여전하다"고 말합니다. 무디스는 "순임대수요 감소세 전환, 공실률 증가 등을 감안할 때 올해 미국 오피스 가격은 17.2%, 리테일은 19.2%, 숙박은 20.5% 떨어질 것"이라고 예상하고 있습니다. 미국 오피스 공실률은 올해 19.3%로 점쳐집니다. 내년에는 19.9%, 2020년에는 20%를 넘어설 것이라고 추정되고 있습니다. 지금까지 공실률 최고치는 19.7%였답니다.
특히 부동산 펀드에 대한 전문가들의 우려가 많습니다. 기초자산의 유동성이 낮고 투자 만기가 길어 금융시장 불안으로 투자자들의 환매가 급증하면 손실 폭이 커질 수 있거든요. 금융시장 불안이 심화하지 않더라도 임차료 징수율 하락, 만기 도래 때 재융자 조건 악화, 부동산 담보 가치 하락 등으로 일시적인 유동성 악화가 발생할 가능성이 있습니다.
CMBS 상황도 비슷합니다. 미국 CMBS 대출 연체율은 개선되고 있지만 여전히 높은 수준이거든요. 국제금융센터는 "CMBS의 경우 위험도가 높고 우선 지급 순위가 낮은 트렌치를 중심으로 부실화가 심화될 수 있다. 부채 만기 도래 때 차환 실패에 따른 디폴트(채무불이행)도 증가할 수 있다"고 내다봤습니다. 지난 8월까지 CMBS 대출의 누적 디폴트 비율은 호텔 21.3%, 리테일 9.1%, 오피스 4.5% 등으로 나타났습니다.
전문가들은 금융위기 때에 비해 침체 폭은 얕지만 더딘 회복을 우려하고 있습니다. 경제 구조 변화에 따라 리테일, 숙박, 오피스 등의 취약성이 더 커질 수 있다는 말입니다. 코로나19 장기화에 따라 호텔, 리테일, 오피스 모두 타격을 입을 수밖에 없거든요. 리테일은 온라인 소비가 일상화되면서, 호텔은 사회적 거리두기의 영향으로, 오피스는 재택 근무 확산으로 부정적인 영향을 받고 있답니다.
국제금융센터는 상업용 부동산 투자 확대와 국경간 부동산 투자자금의 연계성 확대를 고려하면 선제적으로 위험 관리가 필요하다고 주문합니다.
사실 그간 상업용 부동산은 중위험, 중수익 투자상품으로 인식돼 왔습니다. 이 때문에 한국도 해외 상업용 부동산 투자를 크게 늘렸고요. 한국의 경우 오피스 등 특정 부문에 대한 집중도가 크다는 점도 약점으로 꼽히고 있습니다. 금융투자협회에 따르면 해외 부동산 펀드 설정액은 2015년 말 12조5000억원에서 지난해 말 54조2000억원으로 뛰었습니다. 지난해 한국의 해외 투자는 103억달러였는데 이 중 오피스가 70% 이상을 차지했답니다.
김성택 국제금융센터 전문위원은 "상업용 부동산은 투자 형태, 변제 순위에 따라 투자 위험이 다르다. 해외 투자의 경우 환율 변동과 외화 유동성 위험에도 노출돼 있다"고 말했습니다. 상업용 부동산에 대한 해외 및 간접 투자자의 비중이 확대돼 금융시장의 변동성과 유동성 위험에 대한 취약성이 증가했다는 설명이랍니다. (끝)/kej@hankyung.com
(김은정 마켓인사이트부 기자) 글로벌 상업용 부동산에 대한 시장 안팎의 우려가 커지고 있습니다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 장기화로 인해 투자 수익률이 크게 낮아지고 있거든요. 실물경기 악화와 금융시장 불안 탓이 큽니다.
글로벌 상업용 부동산은 다른 자산에 비해 회복 수준도 미약하게 나타나고 있답니다. 국제금융센터가 글로벌 상업용 부동산에 대한 시장 안팎의 우려와 관심을 감안해 동향을 분석하고 전망을 내놨습니다. 최근 글로벌 상업용 부동산에 대한 투자를 급격하게 늘린 국내 기관투자가들이 눈 여겨 볼만합니다.
코로나19 영향으로 글로벌 상업용 부동산은 거래가 급감했습니다. 올 들어 아시아·태평양 상업용 부동산 거래는 2018~2019년에 비해 65% 급감했답니다. 공실률 증가, 임대료 수입 감소 등을 나타내다가 지난 4~5월 이후 부분적으로 회복세가 나타나고 있습니다. 그럼에도 불구하고 최근 12개월 간으로 보자면 상업용 부동산 가격 지수는 미국은 9%, 유럽은 2.5% 하락했습니다.
특히 사회적 거리두기 영향으로 호텔(숙박), 리테일(쇼핑몰) 부문의 부진이 심화하고 있습니다. 공실률 증가로 오피스 부문의 수익성도 나빠졌고요. 지난 4월을 기점으로 REIT(부동산투자신탁), CMBS(상업용모기지증권) 시장이 회복세를 띠고 있지만 주가와 회사채 등에 비해선 저조하다는 평가가 많습니다.
CMBS 시장은 코로나19 충격에 따른 상업용 부동산 시장에 대한 암울한 전망으로 인해 발행 물량이 감소했습니다. 높은 수준의 연체율도 이어지고 있죠. 추이로만 보자면 CMBS 연체율은 지난 6월(10.32%)를 정점으로 떨어지고 있지만 여전히 코로나19 이전에 비해선 높은 편이랍니다.
국제금융센터는 "상업용 부동산 수요 부진 지속, CMBS 부실화, 부동산 펀드의 유동성 악화 가능성 등 위험 요인이 여전하다"고 말합니다. 무디스는 "순임대수요 감소세 전환, 공실률 증가 등을 감안할 때 올해 미국 오피스 가격은 17.2%, 리테일은 19.2%, 숙박은 20.5% 떨어질 것"이라고 예상하고 있습니다. 미국 오피스 공실률은 올해 19.3%로 점쳐집니다. 내년에는 19.9%, 2020년에는 20%를 넘어설 것이라고 추정되고 있습니다. 지금까지 공실률 최고치는 19.7%였답니다.
특히 부동산 펀드에 대한 전문가들의 우려가 많습니다. 기초자산의 유동성이 낮고 투자 만기가 길어 금융시장 불안으로 투자자들의 환매가 급증하면 손실 폭이 커질 수 있거든요. 금융시장 불안이 심화하지 않더라도 임차료 징수율 하락, 만기 도래 때 재융자 조건 악화, 부동산 담보 가치 하락 등으로 일시적인 유동성 악화가 발생할 가능성이 있습니다.
CMBS 상황도 비슷합니다. 미국 CMBS 대출 연체율은 개선되고 있지만 여전히 높은 수준이거든요. 국제금융센터는 "CMBS의 경우 위험도가 높고 우선 지급 순위가 낮은 트렌치를 중심으로 부실화가 심화될 수 있다. 부채 만기 도래 때 차환 실패에 따른 디폴트(채무불이행)도 증가할 수 있다"고 내다봤습니다. 지난 8월까지 CMBS 대출의 누적 디폴트 비율은 호텔 21.3%, 리테일 9.1%, 오피스 4.5% 등으로 나타났습니다.
전문가들은 금융위기 때에 비해 침체 폭은 얕지만 더딘 회복을 우려하고 있습니다. 경제 구조 변화에 따라 리테일, 숙박, 오피스 등의 취약성이 더 커질 수 있다는 말입니다. 코로나19 장기화에 따라 호텔, 리테일, 오피스 모두 타격을 입을 수밖에 없거든요. 리테일은 온라인 소비가 일상화되면서, 호텔은 사회적 거리두기의 영향으로, 오피스는 재택 근무 확산으로 부정적인 영향을 받고 있답니다.
국제금융센터는 상업용 부동산 투자 확대와 국경간 부동산 투자자금의 연계성 확대를 고려하면 선제적으로 위험 관리가 필요하다고 주문합니다.
사실 그간 상업용 부동산은 중위험, 중수익 투자상품으로 인식돼 왔습니다. 이 때문에 한국도 해외 상업용 부동산 투자를 크게 늘렸고요. 한국의 경우 오피스 등 특정 부문에 대한 집중도가 크다는 점도 약점으로 꼽히고 있습니다. 금융투자협회에 따르면 해외 부동산 펀드 설정액은 2015년 말 12조5000억원에서 지난해 말 54조2000억원으로 뛰었습니다. 지난해 한국의 해외 투자는 103억달러였는데 이 중 오피스가 70% 이상을 차지했답니다.
김성택 국제금융센터 전문위원은 "상업용 부동산은 투자 형태, 변제 순위에 따라 투자 위험이 다르다. 해외 투자의 경우 환율 변동과 외화 유동성 위험에도 노출돼 있다"고 말했습니다. 상업용 부동산에 대한 해외 및 간접 투자자의 비중이 확대돼 금융시장의 변동성과 유동성 위험에 대한 취약성이 증가했다는 설명이랍니다. (끝)/kej@hankyung.com
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