가족 간 부동산 거래는 증여로 추정…금융거래 내역 남겨야 稅폭탄 면해

일시적 2주택자인 A씨는 최근 고민이 생겼다. 새 집을 사고 기존 주택을 팔려고 했지만 임차인의 계약갱신청구권 행사로 매도가 어려워진 것이다. 현행 세법에 따르면 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 새 집을 산 지 1년 내 기존 주택을 팔지 못하면 양도소득세 비과세가 불가능하다. 취득세도 중과세가 적용돼 취득가액의 8%를 세금으로 내야 한다.

이처럼 제3자에게 팔기 어려운 경우 가족 간 매매를 통해 절세가 가능할까. 결론은 가능하다. 그러나 조심하지 않으면 ‘세금폭탄’을 맞을 수 있다. 세법에서는 가족 등 특수관계자 간 부동산 거래에 대해 여러 가지 규제를 하고 있기 때문이다. 가족 간 부동산 거래 때 주의할 점에 대해 알아보자.

첫째, 가족 간 거래는 증여로 추정한다. 세법상 배우자 또는 직계존비속과 매매거래를 하는 경우에는 증여로 추정한다. 증여추정이란 만약 납세자가 매매거래임을 입증하지 못하면 증여로 보겠다는 것이다.

따라서 가족 간 부동산 매매 때 증여세를 물지 않기 위해서는 실제로 매매거래임을 입증할 수 있도록 단단히 준비해야 한다. 매매계약서를 작성하고 매매대금은 계좌이체를 이용해 금용거래 내역을 남기는 게 좋다. 매수대금은 신고된 소득증빙, 재산처분내역 또는 상속·증여세를 적법하게 신고하고 받은 자금으로 소명해야 한다. 매매거래임을 인정받지 못하면 취득세도 중과세될 수 있다. 일반적인 증여 취득세율은 3.5%다. 하지만 지난 8월 12일 이후 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상인 주택을 증여받으면 12%로 취득세가 중과세된다.

다만 1가구1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 증여받는 경우는 중과세되지 않는다.

둘째, 양도소득세는 시가로 계산한다. 특수관계자 간에 정상가액을 벗어난 금액으로 거래하면 시가로 양도소득세를 과세한다. 여기서 정상가액이란 시가±5% 내 금액을 말한다(시가의 5%가 3억원을 넘으면 ±3억원을 한도로 한다).

가령 가족 간 시세 10억원의 아파트를 ±5% 이내인 9억5000만~10억5000만원에 거래하면 괜찮지만 5억원에 거래하면 시가인 10억원으로 양도소득세가 과세된다. 만약 1가구1주택자라면 양도가액 9억원까지는 양도세 비과세 규정을 적용받을 수 있다. 하지만 위 사례와 같이 일시적 2주택자에 해당하는 경우에는 동일 세대원에게 양도하면 비과세가 적용되지 않으므로 주의해야 한다.

셋째, 정상가액을 벗어나면 증여세가 과세된다. 특수관계자 간에 정상가액을 벗어난 금액으로 거래하는 때에는 이익을 본 사람에게 정상가액과 거래가액의 차이에 대해 증여세를 과세한다. 증여세법상 정상가액은 소득세법과 다르게 시가±30% 내 금액을 말한다(시가의 30%가 3억원을 넘으면 ±3억원을 한도로 한다). 가족 간 시세 10억원짜리 아파트를 ±30% 이내인 7억~13억원에 거래하면 괜찮다. 하지만 5억원에 거래하면 정상가액을 벗어난 2억원(7억원-5억원)에 대해 증여세를 과세하는 것이다. 증여세는 성인 자녀의 경우 10년간 5000만원을 공제하고 과세표준에 따라 10~50% 누진세율로 과세된다.

결국 A씨는 세무전문가의 조언을 받아 아들과 며느리에게 기존 주택을 시세보다 저렴한 가격에 양도하기로 했다. 다행히 아들과 며느리가 모은 돈으로 자금 출처를 소명할 수 있었다. 양도소득세와 취득세도 절세할 수 있었다. 가족 간 매매를 통해 수억원의 세금을 줄인 셈이다. 아는 만큼 줄일 수 있는 것이 세금이다.

이승현 < 진진세무회계 대표 >