하남·성남·광명 알짜분양 '눈길'…생애최초 특별공급 노려라

민간택지 분양가 상한제와 지방광역시 분양권 전매 제한 강화 등 부동산 규제가 본격화하면서 분양시장이 움츠러들고 있다.

연말까지 부산 인천 등에서 대단지 분양이 예정돼 있어 전체 물량은 늘어날 것으로 예상된다. 하지만 분양가 상한제 시행 이후 서울 공급 물량이 눈에 띄게 줄고 있다.

게다가 지난달부터 지방광역시 분양권 전매가 소유권 이전 등기 때까지 제한되면서 대구 광주 울산 등에서도 공급이 줄어들 전망이다.

전문가들은 청약시장 경쟁이 치열해질 가능성이 큰 만큼 무주택 실수요자에게 생애최초 특별공급과 서울과 인접한 경기지역 공급에 주목하라고 조언한다.

서울 4분기 물량 4000가구 감소

부동산 정보업체 부동산114에 따르면 올해 4분기 전국에서 14만5446가구(임대 포함)가 공급된다. 지난 3분기 분양된 12만5683가구보다 15.7%(1만9000여 가구) 늘어날 것으로 추정된다. 지역별로는 △경기 4만8720가구 △인천 2만3607가구 △서울 1만3649가구 △충남 1만1949가구 △부산 1만1083가구 순으로 공급이 많다.

4분기 전국 공급 물량은 늘지만 서울은 3분기보다 오히려 줄어들 것으로 조사됐다. 4분기 서울 아파트 분양 예정 물량은 1만3649가구로 3분기(1만7730가구)보다 4081가구 감소한다.

서울 공급 감소를 초래한 가장 큰 원인은 민간택지 분양가 상한제 시행이다. 지난 7월 말부터 분양가 상한제가 시행된 이후 둔촌동 둔촌주공을 비롯해 분양을 망설이는 단지가 많아지고 있다. 분양가 상한제 적용으로 분양가 산정 절차가 까다로워졌기 때문이다.

분양가 상한제 적용 아파트의 분양가는 택지비와 기본형 건축비를 더한 가격에 가산비를 합산해 결정한다. 이 중 가장 까다로운 부분이 택지비다. 사업부지 땅값인 택지비는 시청과 구청이 각각 선정한 감정평가사 2명의 감정평가를 받은 뒤 한국감정원의 적정성 검토를 거쳐야 한다.

국회 국토교통위원회 소속 정동만 국민의힘 의원에 따르면 올해 감정원은 택지비 감정평가 적정성을 검토한 7개 사업장을 모두 반려했다. 정비업계 관계자는 “분양가 상한제 시행 후 감정원의 추가 검증으로 분양가 인하를 압박하고 있어 당분간 상황을 살피며 분양 시기를 미루는 사업장이 많다”고 말했다.

지방광역시 분양권 전매 제한이 강화되며 일부 광역시에서도 공급이 줄었다. 정부는 지난달 22일부터 입주자 모집공고 승인을 신청한 단지에 대해 지방광역시 민영아파트 분양권 전매 제한 기간을 기존 6개월에서 소유권 이전 등기 때까지로 강화했다. 올해 4분기 대구의 분양 예정 물량은 5363가구로 지난해 4분기(9342가구)에 비해 42.6% 줄어든다. 광주는 지난해 6059가구에서 올해 3011가구로, 울산은 801가구에서 484가구로 감소할 것으로 예상된다.

분양가 상한제 적용 단지 공급 적어

청약 경쟁은 갈수록 치열해질 전망이다. 지난 3분기 전국 아파트 평균 청약 경쟁률은 21 대 1로, 전년 동기(16 대 1)와 비교해 경쟁률이 높아졌다. 서울의 평균 경쟁률은 64 대 1에 달했다. 8월 1순위 청약을 진행한 DMCSK뷰아이파크포레는 340 대 1로 올해 최고 경쟁률을 기록했다. 3분기 청약을 한 15곳 중 6곳이 세 자릿수 경쟁률로 마감됐다. 이달 서울에서 일부 분양가 상한제 적용 단지가 저렴한 분양가에 공급된다. 하지만 공급 물량이 수십 가구에 불과해 경쟁률이 치솟을 전망이다. 상일동 고덕아르테스미소지움은 3.3㎡당 분양가가 평균 2569만원으로 주변 시세 대비 훨씬 저렴하다. 100가구 가운데 조합원 몫을 뺀 분양 물량은 37가구뿐이다. 옛 낙원·청광연립을 재개발하는 서초동 서초자이르네도 3.3㎡ 분양가가 3252만원이다. 시세보다 낮지만 일반분양 물량이 35가구에 불과하다.

특별공급과 경기 분양 단지 관심 가져볼 만

전문가들은 가점 경쟁에서 밀리는 젊은 층과 신혼부부들은 늘어난 생애최초 특별공급 청약에 주목하라고 조언한다. 지난달 29일 개정된 주택공급 규칙에 따라 국민주택의 특별공급 비율이 기존 20%에서 25%로 늘어나고, 민영주택은 신설됐다. 민영주택 전용 85㎡ 이하에 한해 공공택지는 분양 물량의 15%, 민간택지는 7%를 생애최초 특별공급 물량으로 배정한다. 과천 지식정보타운에서 공급 예정인 과천푸르지오오르투스(S1블록), 과천푸르지오어울림라비엔오(S4블록), 과천르센토데시앙(S5블록) 등은 공공택지에서 분양하는 민영주택으로 15% 물량이 생애최초 특별공급분으로 배정된다. 서울 접근성이 좋은 경기지역 단지 청약에 먼저 도전하는 것도 고려해 볼 만하다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “신규 택지가 부족한 서울은 대부분 재개발·재건축에서 공급 물량이 나오지만 부동산 규제로 당분간 분양이 줄어들 것”이라며 “무작정 서울 분양을 기다리기보다는 하남 성남 과천 광명 등 서울로 출퇴근이 편리한 경기 동남권을 분양받아 추후 원하는 지역으로 ‘갈아타기’ 하는 방법도 좋다”고 추천했다.

신연수 기자 sys@hankyung.com