1. 정부가 1.13 전세대책을 내놓았는데도
여전히 전세난을 풀리지 않는 분위기입니다. 최근 전세난의 원인이 어디서 비롯된 거고, 전세난을 근본적으로 치유할 방법은 없나요?
[답변]
최근 전세난의 근본원인은 수요공급의 불일치에 기인함.
특히, 도심권의 전세입자들의 수요에 맞는 공급이 불일치됨.
예를들면, 주택공급업자들은 중대형 평형중심의 공급을 하고, 수요자들은 중소형 평형을 선호하는 등의 시장불일치가 주된 원인임.
더불어 전세시스템의 구조적 변화도 원인임.
즉 임대자 그룹은 전세보다는 월세를 선호하고, 세입자는 전세를 선호하는 경향에 따른 현상이라고 봄.
전세시스템의 구조적 변화는 거스를 수가 없을 것임.
따라서, 양적인 측면에서의 월세용 주택량을 적극적으로 늘려야 할것임.
이를 위해, 일차적으로, 공공부문에서의 역할이 중요하다고 봄.
유휴 국공유지를 활용한 low-cost housing의 공급이 필요하다고 봄.
예를 들면, 철도 역세권 인근, 차량기지의 데크식 개발, 유수지의 데크식 개발 방안을 제안함->토지는 국공유지를 저가로 장기임대방식으로 공급하고, 건설공사비는 부동산개발금융기법을 활용하여 연기금 등을 장기투자하는 방식이 적절하다고 봄.
이는 주거복지 차원에서의 양적인 공급을 의미함.
또한, 더소 질적인 면에서의 월세수요를 충족키 위한 공급은, 도심형생활주택 등의 수익형 임대부동산 투자자의 유치를 통한 공급을 적극 활용하여, 공급량의 확대가 필요함.
2. 한국은행이 기준금리를 올리자 시중은행들이 주택담보대출금리에 가산금리까지 올리고 있습니다.
그만큼 대출자들의 이자부담이 늘고 있는데요.
이런 상황에선 어떤 전략이 바람직할까요?
[답변]
적절한 레버리지를 활용할 필요가 있음.
지금까지의 저금리기조에서 금리인상의 기조로 변화가 불가피한 측면이 있는 바, 금리인상에 따른 이자부담액을 충분히 고려하여 투자의사결정을 하여야 할 것임.
지금까지의 부동산은 사두면 오른다는 식의 사고에서 부동산자산관리에 의한 투자수익율 관리방식으로의 부동산투자 전략 전환 필요함.
무리한 차입에 의한 부동산투자는 지양하고, 투자원칙에 입각한 “정도 투자”를 하여야 할 것임.
3. 올해 집값. 땅값이 오를 것이란 전망이 많습니다. 상승쪽에 무게를 두고 있다면 이유가 뭔가요?
[답변]
지난 2008년 이후의 부동산침체기는 어느 정도 바닥을 치고 상승의 조짐이 나타나고 있다고 봄.
그 이유는 주택시장의 경우 수급동향 및 투자심리의 회복이 주된 이유라고 봄.
아무래도 하향화된 가격요인이 주택수요자의 투자심리를 자극시키지 않을까 생각함.
토지시장의 경우에는 신중한 투자가 필요함.
토지의 특성상 장기투자가 필요하고, 환금성도 떨어지기 때문이며, 지역개발여건을 고려하여야 하기 때문임.
그러나, 과거와 같이 부동산 경기가 회복조짐이 있다하여, 모든 부동산상품이 오르지는 않을 것임.
한마디로 디바이드(DIVIDE)현상일 것으로 예상됨.
즉 상품별, 지역별, 소득수준별로 부동산상품이 디바이드되면서, 차별화 내지는 양극화 현상이 나타날 것으로 예상됨,
이에 따라, 오르는 지역 및 오르는 부동산상품이 무엇인지, 옥석을 잘 가려서 투자를 하여야 할 것임.
투자자 본인의 임장활동을 기반으로 한 노력과, 적정한 전문가 집단의 자문을 구하여 할것임.
4. 과거와 같은 급등은 없어도 소폭이나마 상승한다는 얘기인데요. 매매시장이 살아나기 위해 가장 필요한 게 뭐라고 생각하시나요?
[답변]
주택시장의 경우에는 질적인 공급측면에서 분양가 상한제를 폐지할 필요가 있으며, 다주택 보유자에 대한 사회적인 인식의 변화가 필요함.
즉, 돈 있는 사람이 주택을 구입하여, 그 주택을 월세를 필요로 하는 세입자들에게 공급해 주도록 하자는 것임.
주거복지 차원에서의 양적인 측면에서의 공급은 LH, SH, 지방공사 등의 공공부문의 역할에게 맡기고, 질적인 측면에서의 공급은 철저하게 민간부문에게 맡기자는 의견입니다.
민간은 양질의 품질, 가격경쟁력, 서비스 경쟁을 통해 주택공급자의 역할을 담당할 수 있도록 여건을 조성해 주자는 의견임.
5. 올 한해 투자가 유망한 상품을 꼽는다면?
[답변]
베이비 부머들의 은퇴시기에 맞추어 임대수익형 투자상품이 가장 유망할것으로 예상함.
주거용 오피스텔 등의 준주거 상품 및 도심형생활주택이 유망할 것임.
안정적인 임대수익이 확보될 수 있는 지역의 선정과 임차자들에게 양질의 서비스 제공 등 종합자산관리 방식의 투자가 바람직할 것임.
6. 민간 주택시장이 위축되면서 보금자리주택이 인기를 끌고 있습니다. 인기 비결과 앞으로의 전망은 어떤가요?
[답변]
가격경쟁력, 도심으로의 접근성 및 입지가 좋다는 점이 인기의 비결이라고 봄.
당분간 인기는 지속될 것으로 예상하나, 보금자리주택이 자칫 민간주택시장의 공급위축으로 이어져서는 안될 것임.
왜냐하면, 연간 필요로 하는 주택공급량을 고려해 볼때, 공공부문만으로는 그 역할을 충족시킬 수가 없기 때문임.
따라서, 주택공급자로서, 공공부문과 민간부문간의 역할분담 노력이 선행되어야 할 것임.
7. 유니에셋은 고액자산가 컨설팅 및 부동산개발 프로젝트매니지먼트 서비스가 주업무로 알고 있습니다. 최근 고액자산가들의 관심은 뭐고, 어떤 상품을 권유하고 있나요?
[답변]
고위험 고수익율 상품보다는 안정적인 투자수익율이 확보될 수 상품을 선호하는 경향임.
“상시 리스크관리 서비스”를 가장 필요로 하고 있으며, 종합자산관리시스템에 의한 원스톱서비스 제공이 가능한 전문가 집단의 자문을 필요로 함.
고객이 보유하고 계시거나, 투자하고자 하는 부동산의 최유효활용방안을 찾아드리고, 부동산의 가치를 증대시키고, 보전해 드리는 일에 관심을 기울이고 있습니다. 정리해 보면, 부동산을 통해 돈이 되도록 해드리는 것이지요.
따라서, 부동산개발, 리모델링, 테넌트믹스 등을 통해 임대수익율이 제고될 수 있는 역세권 지역 및 투자상품을 권유해 드리고 있습니다.
8. 사장님 개인적으로 올 한해 반드시 이루고 싶은게 있다면?
[답변]
첫째로, 회사내 부동산 종합자산관리시스템을 보다 완벽히 구축하여 고객의 무한신뢰를 받을 수 있는 “부동산 가치창조자”, “SOLUTION PROVIDER”, “상시 RISK DOCTOR” 집단을 양성시키는 것이 소망입니다.
두번째로, 부자연구포럼 회장으로서의 “존경받는 부자상, 사랑받는 부자상” 정립을 위한 연구에 치중하고자 합니다.
# 유니에셋 이만호 대표이사 약력
(학력)
-아주대 경영학과 졸업
-중앙대 건설대학원(공학석사)
-울산대 산업기술대학원(공학석사)
-호서대 벤처전문대학원(공학박사)
(경력)
-건국대 부동산 대학원 강사 및 강남대 부동산학과 강사
-명지대, 부동산투자자문협회 부동산개발전문인력 양성과정 강사
-부자연구포럼 회장
-서울부동산포럼 / 건설주택포럼 회원
-부동산산업학회 이사
-아웃소싱기업협회 이사
여전히 전세난을 풀리지 않는 분위기입니다. 최근 전세난의 원인이 어디서 비롯된 거고, 전세난을 근본적으로 치유할 방법은 없나요?
[답변]
최근 전세난의 근본원인은 수요공급의 불일치에 기인함.
특히, 도심권의 전세입자들의 수요에 맞는 공급이 불일치됨.
예를들면, 주택공급업자들은 중대형 평형중심의 공급을 하고, 수요자들은 중소형 평형을 선호하는 등의 시장불일치가 주된 원인임.
더불어 전세시스템의 구조적 변화도 원인임.
즉 임대자 그룹은 전세보다는 월세를 선호하고, 세입자는 전세를 선호하는 경향에 따른 현상이라고 봄.
전세시스템의 구조적 변화는 거스를 수가 없을 것임.
따라서, 양적인 측면에서의 월세용 주택량을 적극적으로 늘려야 할것임.
이를 위해, 일차적으로, 공공부문에서의 역할이 중요하다고 봄.
유휴 국공유지를 활용한 low-cost housing의 공급이 필요하다고 봄.
예를 들면, 철도 역세권 인근, 차량기지의 데크식 개발, 유수지의 데크식 개발 방안을 제안함->토지는 국공유지를 저가로 장기임대방식으로 공급하고, 건설공사비는 부동산개발금융기법을 활용하여 연기금 등을 장기투자하는 방식이 적절하다고 봄.
이는 주거복지 차원에서의 양적인 공급을 의미함.
또한, 더소 질적인 면에서의 월세수요를 충족키 위한 공급은, 도심형생활주택 등의 수익형 임대부동산 투자자의 유치를 통한 공급을 적극 활용하여, 공급량의 확대가 필요함.
2. 한국은행이 기준금리를 올리자 시중은행들이 주택담보대출금리에 가산금리까지 올리고 있습니다.
그만큼 대출자들의 이자부담이 늘고 있는데요.
이런 상황에선 어떤 전략이 바람직할까요?
[답변]
적절한 레버리지를 활용할 필요가 있음.
지금까지의 저금리기조에서 금리인상의 기조로 변화가 불가피한 측면이 있는 바, 금리인상에 따른 이자부담액을 충분히 고려하여 투자의사결정을 하여야 할 것임.
지금까지의 부동산은 사두면 오른다는 식의 사고에서 부동산자산관리에 의한 투자수익율 관리방식으로의 부동산투자 전략 전환 필요함.
무리한 차입에 의한 부동산투자는 지양하고, 투자원칙에 입각한 “정도 투자”를 하여야 할 것임.
3. 올해 집값. 땅값이 오를 것이란 전망이 많습니다. 상승쪽에 무게를 두고 있다면 이유가 뭔가요?
[답변]
지난 2008년 이후의 부동산침체기는 어느 정도 바닥을 치고 상승의 조짐이 나타나고 있다고 봄.
그 이유는 주택시장의 경우 수급동향 및 투자심리의 회복이 주된 이유라고 봄.
아무래도 하향화된 가격요인이 주택수요자의 투자심리를 자극시키지 않을까 생각함.
토지시장의 경우에는 신중한 투자가 필요함.
토지의 특성상 장기투자가 필요하고, 환금성도 떨어지기 때문이며, 지역개발여건을 고려하여야 하기 때문임.
그러나, 과거와 같이 부동산 경기가 회복조짐이 있다하여, 모든 부동산상품이 오르지는 않을 것임.
한마디로 디바이드(DIVIDE)현상일 것으로 예상됨.
즉 상품별, 지역별, 소득수준별로 부동산상품이 디바이드되면서, 차별화 내지는 양극화 현상이 나타날 것으로 예상됨,
이에 따라, 오르는 지역 및 오르는 부동산상품이 무엇인지, 옥석을 잘 가려서 투자를 하여야 할 것임.
투자자 본인의 임장활동을 기반으로 한 노력과, 적정한 전문가 집단의 자문을 구하여 할것임.
4. 과거와 같은 급등은 없어도 소폭이나마 상승한다는 얘기인데요. 매매시장이 살아나기 위해 가장 필요한 게 뭐라고 생각하시나요?
[답변]
주택시장의 경우에는 질적인 공급측면에서 분양가 상한제를 폐지할 필요가 있으며, 다주택 보유자에 대한 사회적인 인식의 변화가 필요함.
즉, 돈 있는 사람이 주택을 구입하여, 그 주택을 월세를 필요로 하는 세입자들에게 공급해 주도록 하자는 것임.
주거복지 차원에서의 양적인 측면에서의 공급은 LH, SH, 지방공사 등의 공공부문의 역할에게 맡기고, 질적인 측면에서의 공급은 철저하게 민간부문에게 맡기자는 의견입니다.
민간은 양질의 품질, 가격경쟁력, 서비스 경쟁을 통해 주택공급자의 역할을 담당할 수 있도록 여건을 조성해 주자는 의견임.
5. 올 한해 투자가 유망한 상품을 꼽는다면?
[답변]
베이비 부머들의 은퇴시기에 맞추어 임대수익형 투자상품이 가장 유망할것으로 예상함.
주거용 오피스텔 등의 준주거 상품 및 도심형생활주택이 유망할 것임.
안정적인 임대수익이 확보될 수 있는 지역의 선정과 임차자들에게 양질의 서비스 제공 등 종합자산관리 방식의 투자가 바람직할 것임.
6. 민간 주택시장이 위축되면서 보금자리주택이 인기를 끌고 있습니다. 인기 비결과 앞으로의 전망은 어떤가요?
[답변]
가격경쟁력, 도심으로의 접근성 및 입지가 좋다는 점이 인기의 비결이라고 봄.
당분간 인기는 지속될 것으로 예상하나, 보금자리주택이 자칫 민간주택시장의 공급위축으로 이어져서는 안될 것임.
왜냐하면, 연간 필요로 하는 주택공급량을 고려해 볼때, 공공부문만으로는 그 역할을 충족시킬 수가 없기 때문임.
따라서, 주택공급자로서, 공공부문과 민간부문간의 역할분담 노력이 선행되어야 할 것임.
7. 유니에셋은 고액자산가 컨설팅 및 부동산개발 프로젝트매니지먼트 서비스가 주업무로 알고 있습니다. 최근 고액자산가들의 관심은 뭐고, 어떤 상품을 권유하고 있나요?
[답변]
고위험 고수익율 상품보다는 안정적인 투자수익율이 확보될 수 상품을 선호하는 경향임.
“상시 리스크관리 서비스”를 가장 필요로 하고 있으며, 종합자산관리시스템에 의한 원스톱서비스 제공이 가능한 전문가 집단의 자문을 필요로 함.
고객이 보유하고 계시거나, 투자하고자 하는 부동산의 최유효활용방안을 찾아드리고, 부동산의 가치를 증대시키고, 보전해 드리는 일에 관심을 기울이고 있습니다. 정리해 보면, 부동산을 통해 돈이 되도록 해드리는 것이지요.
따라서, 부동산개발, 리모델링, 테넌트믹스 등을 통해 임대수익율이 제고될 수 있는 역세권 지역 및 투자상품을 권유해 드리고 있습니다.
8. 사장님 개인적으로 올 한해 반드시 이루고 싶은게 있다면?
[답변]
첫째로, 회사내 부동산 종합자산관리시스템을 보다 완벽히 구축하여 고객의 무한신뢰를 받을 수 있는 “부동산 가치창조자”, “SOLUTION PROVIDER”, “상시 RISK DOCTOR” 집단을 양성시키는 것이 소망입니다.
두번째로, 부자연구포럼 회장으로서의 “존경받는 부자상, 사랑받는 부자상” 정립을 위한 연구에 치중하고자 합니다.
# 유니에셋 이만호 대표이사 약력
(학력)
-아주대 경영학과 졸업
-중앙대 건설대학원(공학석사)
-울산대 산업기술대학원(공학석사)
-호서대 벤처전문대학원(공학박사)
(경력)
-건국대 부동산 대학원 강사 및 강남대 부동산학과 강사
-명지대, 부동산투자자문협회 부동산개발전문인력 양성과정 강사
-부자연구포럼 회장
-서울부동산포럼 / 건설주택포럼 회원
-부동산산업학회 이사
-아웃소싱기업협회 이사
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