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<부동산 동서남북> 강남파이낸스센터, 국내 최고가 빌딩

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입력 2011-06-01 09:03  

<부동산 동서남북> 강남파이낸스센터, 국내 최고가 빌딩

<앵커>
국내에서 가장 비싼 빌딩은 어딜까요? 글로벌 투자은행이 국내 대형 빌딩에 투자해서 수 천억원을 남겼다는 얘기만 간혹 나왔을 뿐 대다수 빌딩의 가격은 베일에 쌓여 있는 경우가 많은데요.
조현석 기자가 임대가치를 바탕으로 국내 초고층 빌딩을 취재했습니다.

<기자>
4천개가 넘는 서울의 20층 이상 고층 빌딩 가운데 가장 비싼 빌딩이 어디일지 물었습니다.
시민들 답변은 제각각입니다.

<인터뷰1>
서초동에 삼성전자 빌딩이요.
<인터뷰2>
서울파이낸스요.
<인터뷰3>
63빌딩이요..아닌가?

거래가 드문 고층 빌딩의 가격은 베일에 쌓인 경우가 많습니다.

임대료, 건축비용 같은 기본요소뿐 만 아니라 부동산 경기, 경제사정, 수급까지 가치 산정 변수가 많다보니 더 그렇습니다.

지난 2007년 모건스탠리가 금호그룹으로부터 대우빌딩을 국내 빌딩 거래 최고가인 9천600억원에 매입하면서 조금 알려졌을 뿐입니다.

사상 최고가 거래 4년이 지난 현재, 국내 최고가 빌딩에 대해 취재했습니다.

초대형 오피스빌딩이 늘어선 서울 강남 테헤란로.

언덕에 우뚝 솟은 강남파이낸스센터. 옛 스타타워가 역시 최고가 빌딩입니다.

부동산업계가 임대료를 바탕으로 추정한 가격은 1조3천억원에 육박합니다.

지난 2004년 론스타가 6천200억원에 산 뒤 싱가포르 투자청에 9천억원에 매각해 먹튀 논란으로 유명세를 탄 빌딩입니다.

<인터뷰> 윤여신 CBRE 이사
"외국계 생보사, 로펌, 대기업 등 한정된 수요가 프라임급 오피스를 선호한다. 차별화된 서비스를 기대할 수 있기 때문에 (가치가 높다)"

테헤란로가 시작되는 강남역의 삼성전자 서초사옥은 1조2천억원으로 뒤를 바짝 쫓고 있습니다.

삼성그룹의 강남 시대를 개막한 상징적인 건물로 건축원가에 삼성브랜드까지 감안하면 국내 최고가일 거라는 의견도 많습니다.

강북에서는 미래에셋의 센터원 빌딩이 1조1천500억원으로 자존심을 지켰습니다.

상업시설 면적이 전체의 20%로 다른 빌딩에 비해 높아서 공실률만 해소된다면 강남북을 통틀어 잠재적인 1등 후보군입니다.

<인터뷰> 이은호 미래에셋맵스자산운용 상무
"2만평 규모의 오피스를 지으려면 1500평의 땅이 필요한데, 시내나 강남에서는 이런 땅을 찾기가 쉽지 않습니다. 10년 이내에 센터원과 같은 규모, 혹은 그 이상 규모의 건물이 들어설 가능성은 낮아서 희소가치가 있다고 생각합니다."

이 밖에 현재 건축 중인 여의도 IFC나 파크원 빌딩은 1조원대 빌딩 후보군입니다.

포스코센터, GS강남타워, 서울파이낸스센터 등도 8~9천억원대 빌딩입니다.

여의도의 63빌딩과 삼성동의 아셈타워가 7천억원 중반대, 무역센터가 4천600억원선입니다.

<기자> 조현석 기자(hscho@wowtv.co.kr)
"1조원대 초고가 빌딩은 강남에 더 많지만, 평균 임대료 수준은 강북이 더 높습니다. 특히 최고 임대료 빌딩은 전통적 중심업무지역인 이곳 세종로에 밀집해 있습니다."

광화문 4거리. 출퇴근 인파로 횡단보도가 빼곡할 정도로 유동인구가 많은 서울 도심 한 복판입니다.

지난 1998년 이곳에 준공한 서울파이낸스센터의 3.3제곱미터당 월 임대료는 12만3천원선. 국내에서 가장 비싸지만 공실은 없고, 임대료를 인상해도 수요가 꾸준한 국내 오피스 시장 1번지입니다.

<인터뷰> 박형중 SIPM 수석연구원
“외국계 위주로 입주자를 선정하고...”

청계천을 사이에 둔 교보생명 빌딩은 이보다 조금 낮은 12만원선, 서울역 앞의 옛 대우빌딩인 서울스퀘어도 12만원을 내야 한 달을 사용할 수 있습니다.

하지만 70%가 넘는 전용률을 감안하면 교보생명의 임대료는 높은 수준이 아니라는 게 업계 시각입니다.

세종로를 사이에 두고 마주한 삼성생명과 삼성본관, 서대문으로 조금 치우친 흥국생명 빌딩 등은 이보다 10% 정도 낮은 수준입니다.

한강을 건너 강남으로 넘어가면 임대료는 더 내려갑니다. 강남권역에서 가장 높은 테헤란로 권역도 강북 도심에 비하면 20% 정도 저렴합니다.

최고 수준인 강남파이낸스, GS강남타워, 삼성전자 서초사옥 등이 3.3 제곱미터당 9만원대, 삼성동의 무역센터나 포스코센터는 8만원대를 유지하고 있습니다.

<인터뷰> 김태호 알투코리아부동산투자자문 이사
“강북은 전통적인 업무중심 지역이라는 상징성이 있어서...”

도심, 강남권과 함께 3대 권역 가운데 하나인 여의도는 강남보다도 낮아 가장 비싼 63빌딩이 7만원으로 가장 높습니다.

하지만 어디까지나 명목임대료 수준이고, 최근 공실률이 5%에 육박하면서 실질 임대료는 이보다 낮은 수준에서 거래되고 있습니다. 부동산업계는 최근 임대료 할인율이 10%에 달할 것으로 보고 있습니다.

WOW-TV NEWS 조현석입니다.
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