"美 7월 신규 주택 판매 최대폭 감소, 주택경기 적신호?"

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입력 2013-08-26 08:18   수정 2013-08-26 08:26

"美 7월 신규 주택 판매 최대폭 감소, 주택경기 적신호?"

굿모닝 투자의 아침 1부- 지표와 세계경제
BS투자증권 홍순표> 신규 주택 판매, 미국 주택매매시장과 관련해서 기존 주택 판매까지 본다면 다소 엇갈린 결과를 공개했다. 신규 주택 판매에 앞서 공개된 기존 주택 판매 7월치를 보면 전월 대비 6.5% 증가한 539만 건을 기록하면서 감소 1개월 만에 다시 크게 증가한 것을 확인할 수 있다. 전년 동월비 기준으로도 7월 기존 주택 판매는 20% 이상 급증하면서 3개월 연속 증가세를 강화했다.
7월 기존 주택 판매 증가율이 20.6%, 이 수치는 지난 2010년 5월 이후 가장 높은 수준이다. 일단 미국 주택매매시장에서 기존 주택 판매가 차지하는 비중이 80%가 넘는다. 이런 기존 주택 판매 7월치의 양호한 모습은 미국 주택시장의 주택 매매에서 중요한 변수로 작용하고 있는 모기지 금리의 최근 상승이 우려할 정도의 영향력을 가지지 않고 있다는 기대감을 갖게 해준다. 그렇지만 기존 주택 판매와 달리 7월 신규 주택 판매는 크게 줄어드는 모습이다.
특히 장기회복추세를 위협받고 있는 수준까지 떨어졌다는 점을 눈여겨볼 필요가 있다. 신규 주택 판매 7월치는 39만 4,000호을 기록하면서 당초 예상했던 48만 5,000호를 예상치보다 18% 낮은 수치를 기록했다. 그리고 신규 주택 판매는 전월 45만 5,000호 대비해서도 13% 줄어들면서 지난 3년 내 가장 큰 감소율을 기록했다. 일단 전년 동월비 기준으로 신규 주택 판매는 지난 7월 5.3% 증가에 그치면서 7개월 만에 한 자리 증가율을 기록하는 등 지난 2011년 11월 이후 전년 동월비로 봤을 때도 증가율이 상대적으로 크게 부진한 것으로 나타났다.
특히 장기추세를 보면 지난 2010년 중반 이후에 이어지고 있는 장기회복추세마저 하향 이탈하는 모습을 보인 점이 우려스럽다. 이와 같이 장기회복추세에서 이탈했다는 점은 미국 가계의 자산효과에 대한 기대감이 한 층 더 낮아질 가능성을 배제할 수 없다. 소비 심리의 위축 가능성은 미국 경제 성장 정도가 앞으로 둔화될 가능성을 배제할 수 없게 한다는 시그널로 인식될 수 있다.
신규 주택 판매는 미국 주택매매시장에서 차지하는 비중은 기존 주택보다는 크게 낮은 수준이지만 주택 건설 경기, 특히 주택 공급과 관련해서 상대적으로 중요한 지수이기 때문에 7월치의 급감은 상대적으로 우려감을 갖게 하는 부분들이 있다. 그렇지만 미국 주택 경기 회복이 장기화될 것이라는 기존의 시각은 분명히 유지 가능하다.
보통 미국에서는 주택 구매에 있어서 모기지 신청이 동반되는데 이런 부분들을 고려하면 최근 높은 수준에 머물고 있는 모기지 금리가 단기적으로 주택시장의 회복흐름에 장애요인으로 앞으로도 작용할 가능성을 배제할 수 없다. 실제로 연준도 가능성을 열어놓고 있는데 지난 7월 18일에 연준도 모기지 금리와 모기지 부담 능력을 지속적으로 살펴보겠다고 밝히는 등 향후 모기지 금리가 주택시장에 있어서 굉장히 중요한 변수가 될 수 있음을 직간접적으로 시사하고 있다.
더욱이 향후 연준이 양적 완화 규모 축소를 하게 된다면 모기지 금리의 추가적인 상승이 불가피하고 이런 부분은 주택매매시장에서의 투자심리를 위축시킬 수 있는 요인이다. 그렇지만 모기지 금리 상승 속에서도 미국주택시장의 장기회복세는 이어질 것이다.
연준의 통화정책의 변화 가능성은 미국경제 성장세의 지속 가능성을 전제로 하고 있기 때문이다. 무엇보다 통화정책변화가 나타나더라도 경기 개선 흐름이 지속 가능하고 이런 부분은 고용 개선등을 통해서 미국 가계의 소득 증가를 가능하게 함으로써 모기지 금리가 상승하더라도 이런 부분들을 충분히 가계 소득 증가를 통해 상쇄할 수 있기 때문이다. 특히 주택수요가 공급에 비해 강하게 나타나고 있다는 점도 눈여겨볼 필요가 있다.
신규 주택 시장에서의 매물비중은 아직까지는 20% 내외에서 안정적으로 추이하고 있고 신규 주택 가격도 추세적으로 여전히 상승흐름을 이어가고 있다는 점에서 일단 수요 우위를 간접적으로 시사하는 부분들을 고려한다면 주택시장의 장기 추세 회복 가능성은 지속될 것이다.
또 주택공급업자들의 시장에 대한 신뢰감이 여전히 높은 수준이라는 점도 앞으로의 주택시장에 대한 회복 가능성은 장기적으로 이루어질 수 있다. 현재 주택시장 신뢰지수는 8월에 2005년 11월 이후 가장 높은 수준을 기록하고 있기 때문에 앞으로도 미국 주택의 공급 측면에서의 지속 가능성은 주택시장의 장기 회복 추세를 지지해줄 수 있는 요인이 될 것이다.
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