하나의 건물을 두고 임대인과 임차인은 서로간의 이견이 발생하기 마련이다. 상가건 주택이건 각자의 입장으로 가지는 권리는 사소한 것 하나로도 틀어지기 쉽게 구성되어 있기 때문이다. 그렇다보니 임대인, 임차인간 다툼이 법적 분쟁으로 이어지는 일은 매우 흔하다.
2017년도 대법원의 사법연감에 따르면 민사 본안 사건 중 1심법원이 처리한 사건의 가장 큰 비율을 차지한 것이 건물 명도, 철거 소송이라고 밝혀진 바 있다. 이 지표는 임대차관련 법률 분쟁이 적지 않음을 시사한다.
임대차 관련 소송 중에서도 대표적인 명도 소송은 중개업자에게 대금을 지급하여 목적물을 매수한 매수자와 점유자의 목적물 인도 거절이 빚는 갈등이라고 할 수 있다. 명도 소송의 주 목적은 점유자의 점유 행위를 그치게 하고 온전하게 매수한 목적물을 돌려받는 것이다. 그러나 이는 갈등을 빚을 만큼 예민한 요소가 섞인 문제이므로 신속정확 하면서도 원만한 해결방안을 모색할 필요가 있다.
수원에서 명도소송을 비롯한 다양한 부동산 소송에 관한 문제를 해결하고 있는 법률사무소 이김의 김연기 부동산전문변호사는 "현행법으로 보자면 임대기간 종료 또는 임차인의 장기적인 임대료 연체로 인하여 계약 해지가 되었을 때 주로 명도 소송을 생각하는 경우가 많다. 특히 임차인이 그 어떤 합의도 거치지 않고 지속적인 점유를 유지하고 있을 경우 임대인이 임의대로 임차목적물에 들어가게 되는 경우 불법 무단 침입 죄로 형사 처벌이 가해질 수 있어서 민사적으로 해결하기 위해서다"고 설명했다.
이어 김연기 수원부동산전문변호사는 "그러나 명도소송이 무조건적인 답이 되지는 않는다. 통상적으로 명도 소송을 제기하고 1심 재판이 끝나기까지의 기간을 약 6개월에서 1년 정도로 본다. 변호사가 소장 송달부터 변론기일까지 닦달하고 독촉해도 6개월이다. 그러나 임대를 하는 입장에서 임대인은 6개월까지의 소송기간동안 발생하는 금전적 손실이 많기 때문에 명도소송을 진행하고자 할 때에는 신중할 필요가 있다"고 조언했다.
반면 임대차를 통해 기거 하고 있는 임차인들의 경우 갑작스러운 인도 요청에 불가피하게 점유 기간을 늘리기도 하는데 만약 부동산을 인도하라는 내용증명을 받은 이후에도 이 같은 점유를 유지한다면 명도소송에 휘말릴 가능성이 높다고 볼 수 있다. 더불어 갑작스러운 이전문제와 더불어 `전세반환금`, `임대차 계약 기간` 등 다양한 문제들이 사안에 따라 얽혀 있을 수 있기 때문에 임차인으로서는 갑작스러운 인도 명령이 달가울 리 없다.
이러한 사안들을 차치하고 명도 소송을 통해 보다 원활하게 해결할 방안은 없을까.
김연기 수원부동산전문변호사는 "명도소송을 제기 하기 전 시간과 비용을 절감할 수 있는 방안 중 하나가 제소전 화해다. 제소전 화해는 쉽게 말해 법원이 중재하되 양측간이 주도하여 합의를 보는 것이라고 할 수 있는데, 제소전 화해는 확정판결과 같은 효력을 가지기 때문에 합의점을 볼 수 있는 사안이라고 한다면 제소전 화해를 통해 해결을 할 수 있다"면서 "그러나 간혹 제소전 화해를 진행했다 하더라도 원만한 명도 이전이 되지 않을 수 있다. 이 때 임대인은 제소전 화해를 토대로 강제집행이 가능하다"고 설명했다.
그러나 제소전 화해나 명도 소송을 진행하기 전 꼭 잊지 말아야 할 것이 있다고 강조한 그는 "명도 소송은 아무래도 시간 싸움이 되는 경향이 짙다. 금전적 손해가 막심하여 항소심까지 이어지지 않는다 하더라도 이미 오랜 싸움을 버텨내야 한다. 그런데 문제는 명도 소송을 진행하는 과정에서 건물 점유자가 바뀌는 경우다. 이럴 경우 새로운 점유자를 대상으로 또 다른 명도 소송을 진행해야 하는데 이 같은 상황을 미연에 방지하기 위해서 점유이전금지가처분신청을 명도소송 시 함께 진행해야 한다"고 강조했다.
이러한 시간 싸움을 지루하게 끌고가면 결국 손해는 임대인이나 재개발 재건축 명도소송에서는 조합원들에게로 돌아갈 수 밖에 없다. 속전속결로 끝낼 수 있는 사안은 아니지만 소장 접수부터 송달에 이르기까지 진행상황에 때때로 독촉을 가하면서까지 신경을 써야 한다. 명도소송에서는 피고들에게 30일간 답변서를 작성하여 제출할 기간이 주어지게 되며 30일이 지나면 변론기일이 잡히는데 송달받지 못하는 경우 송달 기간까지 가산되기 때문이다. 또한 이 과정을 거쳐야만 강제집행을 할 수 있는 집행권원을 발휘할 수 있다.
김연기 수원변호사는 "명도 소송에서 취할 수 있는 법적 리액션이 바로 강제집행과 임대료에 준하는 금액에 관한 부당이득반환 청구다. 강제집행은 법원의 명령에 응하지 않을 때 활용하는 수단이라고 할 수 있다. 반면 부당이득반환 청구는 권한이 없는 상태에서 해당 부동산을 사용하였고 이를 통해 점유자가 얻은 이익에 대해 청구하는 것을 이야기 한다. 통상적으로 부당이득반환 청구를 선행하고 이에도 응하지 않을 경우에는 강제집행 절차가 진행되는데 만약 이 과정에서 부적절한 언행을 할 때에는 형사적 소송으로 되돌아 올 수 있기 때문에 가급적 부적절한 언행을 삼가야 한다"고 조언했다.
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