"출구가 없다"…재건축 조합 셈법 복잡 [재초환 부활...위기의 재건축②]

<앵커>

재건축 초과이익 환수제는 특히 강남 4구에 타격이 큽니다.

불과 100여가구에 불과한 소규모 단지도 억대의 부담금을 내야하다보니 내로라하는 대단지들은 더 근심이 깊은데요.

조합들의 복잡한 셈법, 조연 기자가 보도합니다.

<기자>

재건축 초과이익 환수금 제도에서 가장 핵심은 최고 50%에 달하는 누진 부과율입니다.

초과 이익이 1억원이면 인당 1600만원이 부과되지만, 3억원 이상일 경우 1억1500만원, 8억원 이상은 3억6500만원으로 환수금이 급격히 늘어납니다.

그러다보니 시세가 높은 강남권 중심으로 재건축 조합들은 각자의 계산기를 두드리기 바쁜 모습입니다.

먼저 반포3주구와 신반포21차 등 최근 열띤 수주전을 치른 단지들은 일단 차질없이 사업 진행에 속도를 올리면서도, 부담금 줄이기 위한 묘수 찾기에 골몰하고 있습니다.

단지 특화설계와 최고급 마감재는 물론이고, 스카이라운지 등 편의시설을 뛰어넘는 랜드마크적 시설 등 단지 고급화를 위해 더 많은 공사비를 투입할 계획입니다.

공사비를 줄였다가 눈덩이처럼 불어난 부담금을 내야할 수 있으니, 최대한 단지의 희소성과 고급화를 높이고 이후의 시세차익을 노리겠다는 전략입니다.

또 분양 수입을 키우는 중소형대의 일반분양을 줄여 이익을 감소시키는 방안도 검토 중입니다.

반면 사업 속도를 조절하며 장기전을 준비하는 곳들도 있습니다.

최근 집값이 계속 가파르게 올라가는 추세인 만큼 이를 최대한 반영한 시점에서 본격적인 사업을 추진하겠다는 것입니다.

<인터뷰> 강남 A 재건축정비사업 조합장

"3~4억 나오지 않겠느냐 얘기 나왔으니 (주민들) 부담이 가죠. 이번에 환수금 때문에 뒤로 늦출 수 밖에 없어요. 올해도 공시지가가 올랐으니까, 공시지가 오른 것에 맞춰서 하려는 거죠. 현금 없으신 분들은 팔고 나가야지 어떡하겠어요."

재초환 부담으로 시공사 본계약을 연기했던 대치쌍용2차 아파트와 추진위원장 재선출에 나서는 개포 6·7단지 등이 여기에 해당됩니다.

그리고 또 다른 첨예한 이슈들로 재건축 사업 진행이 더딘 잠실주공5단지, 은마아파트 등도 장기전에 대비하는 모습입니다.

전문가들은 주택가격의 안정과 재건축 투기 수요를 틀어잡겠다는 정부의 취지가 서울의 만성적인 공급 부족을 심화시키고, 시장의 '강남불패' 신념을 부추길 수 있다는 우려를 내놓습니다.

<인터뷰> 심교언 건국대 부동산학과 교수

"선거에서 압승했기 때문에, 정부와 여당이 과거 밀어붙이던 정책을 더 강하게 밀어붙일 가능성이 높습니다. 특히 재초환에, 전월세 세입자 보호책, 분양가 상한제까지 줄줄이 하게 되어있는데, 아주 단기적으로 효과 있을지 몰라도, 결국 중장기적으로는 국가 경제와 서민 부담이 가중될 우려가 큽니다."

강력한 정부의 기조 속 실제적 재건축 초과이익 환수가 시작되면서 재건축 조합 단지의 세금 폭탄이 예고되고 있습니다.

한국경제TV 조연입니다.