부동산 시장은 유독 변동이 많다. 올 3월 하순부터 하락세로 전환했던 시세는 다시 9주 만에 상승세를 기록하고 있지만 전문가들에 의하면 부동산 매매시장은 하반기에도 상반기와 마찬가지로 2조원에 가깝게 형성될 것으로 예측되고 있다.
오랜 기간 부동산매매관련 소송 및 자문을 수행해 온 법률사무소 직지의 윤한철 청주부동산전문변호사는 "작금과 같이 변동율이 높거나 혹은 시세가 상승할 때 매매 계약을 둘러싼 각종 분쟁이 야기된다. 가령 매매계약 체결 후 매수인 매도인간의 명도 시기나 방법에 관한 분쟁이나, 일방적인 계약 파기, 약정에 관한 분쟁이 발생한다.
그 중에서도 명도 이행에 관한 분쟁은 주택건설사업에서 종종 발생하는데, 이 경우 매도인의 입장에서 명도를 지연하게 되면 매매 대금이 증액되기 때문이다. 아울러 매수인-매도인 간 매매계약이 파기되더라도 매매계약 파기로 인한 호가를 치루기 때문에 생각보다 빈번하게 관련한 분쟁이 발생되고 있다."고 설명했다.
매매계약 후 매도인의 명도 불이행이나 계약 파기는 아주 흔한 일이다. 앞서 언급한 바와 같이 매매계약을 해제하거나 명도를 하지 않음으로써 매도인이 얻는 이익이 분명 존재하기 때문에 법으로, 제도로 이러한 일방적 태도를 규제하고 있다.
실제 현행법은 부동산 매매 계약서에 별도로 약정을 특정한 바가 없다면 매수인이 중도금 지급한 경우, 일방의 계약 해제 요구를 인정하지 않는다. 다만, 매매계약을 해제하고자 한다면 계약금의 두 배액을 배상하여야 한다. 다시 말해 중도금을 지급하거나 혹은 계약이 이행되는 단계에서 매도인은 매수인에게 해당 부동산을 이전해 줄 의무가 있다는 것.
관련해 윤한철 청주부동산변호사는 "중도금을 받고도 제3자에 이중매매를 하는 경우 혹은 명도 불이행으로 소유권 이전이 지연되는 경우라고 한다면, 계약불이행에 관한 법적 대응을 펼쳐야 한다. 이 경우 계약 해지로 인한 피해를 입증하여 손해배상청구 소송을 함께 제기하곤 하는데, 손해배상청구액과 계약금의 두 배를 반환 받는 것 중 어느 쪽이 실익이 더해지느냐에 대해서도 사전 검토를 할 필요가 있다."고 설명했다.
아울러 매매계약 시에도 계약서를 작성 한 직후 빠른 시일 내 중도금을 지급하여 계약의 안정성을 확보할 필요가 있다고 말하는 윤한철 청주변호사는 "매매계약 당시와는 달리 부동산 시세가 상승하여 매도인의 일방적 명도 지연이나 계약 해제 등이 발생하게 되는 경우 혹은 이러한 사항이 예상될 경우라고 한다면 명도의무 지연 및 계약 해제 등에 관한 별도의 약정을 기입할 필요가 있으며 이 때 잔금을 법원에 공탁한다면 추후 문제 발생 시 위약금 약정에 관한 손해배상을 청구하는 방안으로 안전성을 확보할 필요가 있다."고 말했다.
다만, 부동산 매매계약을 둘러싼 법적 분쟁은 다양한 이해관계가 얽혀 있으므로 잔금을 공탁하였다고 하여 법적 분쟁의 발생 가능성이 제로 상태가 되는 것은 아니기 때문에, 만약 법적 분쟁이 발생하였다면 소명할 자료를 확보하여 가처분을 신청한 후, 이행청구 소송을 통해 소유권을 확보하는 방안 등 각 사안에 맞춰 적극적인 대응을 통해 권리를 지켜내야 한다고 윤한철 부동산전문변호사는 조언했다.
한편 법률사무소 직지의 윤한철 변호사는 건설법무대학원 출신으로 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사로써 다양한 부동산 분쟁에 대한 소송, 자문 등을 수행 해결 하고 있다. 또한 그는 청주 지방법원 조정위원, 청원군 무심천 생태하천조성사업 보상협의회 위원 등 다양한 활약을 펼치며 청주를 근간으로 충청도 권역에 부동산으로 어려움에 직면한 의뢰인들을 돕고 있다.
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