상가건물임대차계약 종료 시 권리금 회수, 계약갱신요구권 등 다양한 분쟁과 소송 시 변호사와 면밀한 상담 필요해

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입력 2020-07-22 14:22  

상가건물임대차계약 종료 시 권리금 회수, 계약갱신요구권 등 다양한 분쟁과 소송 시 변호사와 면밀한 상담 필요해


얼마 전 대법원은 "임대차 기간이 끝나도 건물주가 임차인의 권리금 회수를 보호할 필요가 있다"며 원고 승소 취지로 사건을 서울고법에 돌려보냈다. 5년 동안 상가를 빌려 음식점을 운영했던 A씨는 계약 만료 직전 다른 사람에게 음식점을 넘기면서 1억4500만원의 권리금을 받기로 하고 건물주에게 계약해달라고 요청했다.

하지만 건물주는 재건축을 해야 한다면서 계약을 체결하지 않았고 다음 임차인이 들어오지 못하면서 A씨가 권리금을 못 받게 됐다. 이에 A씨는 "건물주가 권리금 회수를 방해해 손해를 입었다"며 소송을 제기했고 1심과 2심 모두 건물주가 승소했다.

특히 2심 재판부는 "임대차 기간인 5년이 지났기 때문에 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 없고 건물주는 권리금 회수를 보호할 의무가 없다"고 봤다. 그러나 대법원은 "상가임대차 계약기간이 끝났더라도 세입자들이 권리금을 회수할 수 있도록 건물주가 이를 보호해야 한다"는 판단을 내렸다.

이에 대해 제주 법무법인 승민의 부성혁 변호사는 "상가임대차보호법에는 임차인의 권리금 회수기회를 임대인이 방해할 수 없도록 규정하고 있으나 다만 계약갱신을 거절할 수 있는 사유가 있을 경우에는 보호할 필요가 없다고 되어 있다"면서 "위 판례는 임대차 계약 기간이 지났더라도 고객과 거래처, 신용 등의 재산적 가치가 사라지지 않는다고 봤기 때문"이라고 설명했다.

임대인이 권리금 회수 금지 행위 위반 시 임차인에게 손해배상 청구할 권리 있어 일반적으로 권리금이란 임대차 상가건물에서 영업을 하는 사람이나 하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우 등 유·무형의 재산적 가치의 양도나 이용대가이며, 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 외에 지급하는 금전적 대가다.

부 변호사는 "이러한 권리금은 임차인이 새로운 예비 임차인으로부터만 지급받을 수 있고 보증금과 달리 임대인에게 지급을 구할 수 없다"면서 "다만 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 새로운 예비 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해선 안 된다"고 강조했다.

임대인의 권리금 회수 금지 행위로는 `임차인이 주선한 신규 예비임차인에게 권리금을 요구하거나 권리금을 수수하는 행위`, `임차인이 주선한 신규 예비임차인으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위`, `임차인이 주선한 신규 예비임차인에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위`, 그리고 `그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 예비임차인과 임대차계약 체결을 거절하는 행위`가 있다.

또한 부성혁 변호사는 "만일 임대인이 권리금 회수 금지 행위를 위반해 임차인에게 손해를 발생시킨 경우에는 손해배상책임이 있다"면서 "이때 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다"고 언급했다.

이어 부 변호사는 "이와 같은 손해배상청구권은 임대차 종료일로부터 3년 내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸한다는 점에 유의해야 한다"면서 "아울러 상가건물임대차보호법에는 제10조의4의 권리금 적용 제외 규정도 있으므로 상가건물임대차 관련 분쟁 시에는 변호사와의 면밀한 상담이 필요하다"고 조언했다.
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