부동산 투기 과열 현상을 식히기 위해 정부가 발표한 부동산 대책이 연일 이슈다. 정부가 부동산 안정화 대책으로 제시한 법률 주요 내용은 ‘임대차 3법’으로 계약 갱신청구권, 전·월세 상한제, 전·월세 신고제를 포함하며, 계약갱신청구권이나 전·월세 상한제는 국회 본회의를 통과한 상태다.
법률사무소 직지 윤한철 청주변호사는 “7월부터 본격 시행된 계약갱신청구권은 임대 계약을 맺은 세입자가 기존 2년 계약이 끝난 후 추가로 2년 계약을 연장할 수 있게 `2+2년`을 보장한다는 내용을, 전·월세 상한제는 임대료 상승 폭은 직전 계약 임대료 중 5% 내에서 지방자치단체가 조례를 통해 상한을 정하도록 하는 내용”이라고 설명했다.
이어 “이 외에 부동산 대책은 ‘부동산 상속’과 관련해도 영향을 끼칠 것으로 보이는 바. 부동산 상속, 증여를 하는 피상속인- 상속인은 이 부분을 정확히 알아둘 필요가 있다”고 전했다.
윤한철 청주부동산전문변호사는 “정부에서 발표한 부동산 대책에 따르면 서울 경기 등 전국 48개 투기지역, 투기과열지구에 전세대출을 받은 후 3억 원이 넘는 아파트를 매입하는 경우 전세자금 대출 보증이 제한되어 전세자금 대출이 즉시 회수될 것”이라며 “여기엔 다양한 기준이 적용되는데 전세자금보증을 받은 무주택 차주가 규제 대상 아파트를 보유한 자와 결혼하면 전세대출을 회수하고, 상속이나 증여에 대해서도 전세대출 회수 기준이 달라진다”고 설명했다.
전세자금 대출 회수와 관련한 정부 정책에서 눈여겨볼 부분은 부동산을 ‘상속’받은 경우와 ‘증여’받은 경우 사정이 달라진다는 점이다. 정부는 전세대출을 받은 자가 규제 대상지역 아파트를 상속받은 경우 전세대출 회수 대상에서 제외하지만, 증여를 받는 경우에는 전세대출 규제를 적용하기로 했다.
기본적으로 상속은 사람(피상속인)이 사망한 경우 살아있을 때 재산상 법률관계가 규정에 따라 특정인(상속인)에게 포괄적으로 승계되는 것을 의미한다. 한편 증여는 당사자 일방(증여자)이 상대방(수증자)에게 무상으로 재산을 수여하는 의사를 표시하면 수증자가 이를 승낙하여 성립하는 계약을 말한다.
부동산 상속과 관련해 또 확인할 부분은 상속세, 증여세 등 세금과 관련한 부분. 지난 8월 말, 2020년 세법개정안이 국무회의에서 최종 확정됐다. 여기엔 6·17 부동산 대책, 7·10 부동산 대책에 포함된 종합부동산세, 양도소득세 등 부동산 세제 개편에 관련한 내용도 포함됐다.
상속, 증여와 관련해 주목해야 할 부분은 초과 배당 증여이익에 과세를 강화한다는 내용이다. 현행 ‘상속세 및 증여세법’에는 초과배당에 증여세를 부과할 수 있는 규정을 두고 있는데, 이 규정이 실효성이 떨어져 향후 자녀에게 상속 및 증여 시 발생하는 세금의 납세 재원으로 사용하는 등 승계 비용을 절감하는 수단으로 활용돼 왔다.
이에 정부는 세법 개정안에 기존과 같이 초과 배당에 소득세와 증여세 중 큰 금액으로 과세하는 것이 아닌, 초과 배당에 소득세를 과세하고 초과배당금액에서 소득세를 차감한 금액에서 증여세를 추가로 과세하는 방식으로 변경하여 과세하도록 한 것. 또 금융회사에 자산을 맡긴 위탁자가 살아있을 때는 운용수익을 받다가 사망 이후 미리 계약한 대로 자산을 상속 및 배분하는 ‘유언대용신탁’의 경우 증여세를 과세하지 않고, 상속세만 과세하도록 입법화했다.
윤한철 청주상속전문변호사는 “이렇게 부동산, 상속, 세법 등 관련한 법률은 매 해 조금씩 변동되며 상황에 따라 이익·불이익도 달라 진다”며 “현 상황에서 어떤 조치를 취하는 것이 본인에게 혹은 상속 및 증여받을 대상에게 유리할 지는 법률 개정안과 현 상황을 전반적으로 확인하여 대응해야 하는 바. 궁금하거나 모호한 부분이 있다면 부동산, 상속전문변호사를 찾아 자문을 구하는 게 우선”이라고 조언했다. 한편 법률사무소 직지 윤한철 변호사는 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사이자 상속전문변호사로 청주, 충북 지역을 중심으로 부동산, 상속, 가사소송 등을 진행하며 (사)한국전문기자협회 `청주지역-법률서비스` 부문 소비자만족 1위로 선정되기도 했다.
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