김상훈 "말라버린 전세매물…베네수엘라 닮아가고 있다" [전효성의 시크릿 부동산]

집·도시·건축 이야기를 한국경제TV 전효성 기자와 함께 들어봅니다. 방송에 모두 담지 못한 숨은 이야기를 가감 없이 전합니다. <편집자 주>
《올해 국정감사가 3주 앞으로 다가왔다. 최근 수년간 부동산 문제는 뜨거운 민생 이슈이자 정치적 논쟁거리였다. 인터뷰를 통해 만난 김상훈 의원(국민의힘)은 "부동산을 규제의 대상으로만 보는 시각이 시장 왜곡을 불러왔다"며 "베네수엘라식 부동산 경제가 대한민국에서도 나타나고 있다"고 지적했다. 그는 "김현미 장관이 `8월부터는 부동산 시장이 진정세로 접어들 것`이라고 말한 바 있다"며 "이 부분을 국감에서 꼼꼼히 살피겠다"고 강조했다.》

Q. 최근 수년간 집값이 크게 오르며 부동산은 전국민적 관심사가 됐다.
"정부가 부동산 문제를 수요-공급 문제로 보지 않고, 한 사람 한 사람을 규제의 대상으로 생각하는 것부터 문제가 시작됐다. `부동산 거래에 나서는 한 당사자는 비양심적인 투기꾼`, `잠재적으로 위법 행위를 할 수 있는 사람` 이렇게 간주하고 정책을 폈기 때문에 정책적인 착오가 발생한 거다. 부동산 정책을 경제 문제이자 민생의 문제로 인식을 해야 했다. 정부가 부동산 정책을 숫자가 많은 쪽을 편드는 편 가르기, 정치적 도구로 활용한 것이 아닌가 생각이 든다."
Q. 최근 국토위에서 `전세 시장이 불안하다`는 메시지를 냈다.
"현 정부에서 최저임금을 급격히 올렸다. 서민을 위한 정책이었다. 하지만 최저임금의 급격한 인상이 결과적으로 일자리를 많이 없앴다. 악수(惡手)가 된 것이다. `임대차 3법`도 마찬가지다. 전세 시장을 조이면 수요-공급의 급격한 불균형을 불러일으킬 것이라고 많은 전문가가 경고했다. 실제 임대인은 시장에 전세 매물을 내놓지 않으려 한다. 한국감정원 통계에서도 서울 아파트 전셋값은 63주 연속 상승세를 이어가고 있다. 정부는 `4년간 안정적인 전세 거주를 할 수 있다`고 강조하는데, 임대인들은 4년 동안 오를 전셋값을 미리 세입자에게 요구한다. 그런 요구를 감당하지 못하겠다는 임차인이 속출하고 있다. 전세 물량 자체가 줄어드는 것은 불가피하다."
Q. 지방 부동산 시장도 심상치 않다. 특히 대구 수성구, 대전 유성구처럼 지역 내 격차도 점점 벌어지고 있다.
"문재인 정부 3년은 수도권과 비수도권, 지역과 지역 간 격차에 더해 `지역 내 격차`라는 새로운 격차를 만들어낸 시기다. 서울 강남, 대구 수성구 등은 예전부터 `잘 사는 곳`이라는 인식이 있었다. 그러나 일정한 소득을 쌓다 보면, 어느 시점에는 `이사 한 번 가볼 수 있겠다`는 생각을 가질 수 있는 곳이었다. 그러나 지금은 어떤가? 2017년 7억 5천만 원이었던 강남구 아파트 평균 시세가 올해 8월 20억 원을 넘었다. 수성구도 마찬가지다. 대구 전체 집값이 17% 뛸 때(3.3㎡당 991만), 혼자 30%가량 올랐다(1,383만). 이런 지역 내 격차는 다음 세대까지 영향을 미친다. 강남에서 자라온 아이와 청년, 그리고 다른 지역에서 살아온 이들은 거의 평생을 다른 환경에서 살아가게 된다. 부와 계층이 고착되고, 양극화 또한 심화할 거다."
Q. 부동산 정책이 `세대별 갈등`을 빚었다는 지적도 나온다. 청약 문제가 대표적이다.
"계기는 2017년 8·2 대책이다. 서울권 청약에서 85㎡ 이하 중소형 아파트에 가점제를 도입했다. 가점을 쌓는데 불리한 20·30세대는 그나마 추첨을 통해서 가질 수 있었던 내 집 마련 기회를 상실하게 됐다. 청약 가점제는 무주택기간이 매우 중요하다. 20·30은 가점을 충분히 받을 수 없도록 구조가 돼 있다. 그 결과 청약에 가망이 없는 20·30이 소위 패닉바잉, 영끌투자(영혼까지 끌어모아 집을 구매하는 것)에 나섰다. 주택담보대출을 가장 많이 활용하는 세대가 30대가 됐고, 서울에서 주택을 가장 많이 구매하는 세대 또한 30대가 됐다.
여기에 대한 지적이 이어지자 이번엔 청년, 신혼부부 등 20·30 대상 청약 확대를 발표했다. 40·50으로서는 지원할 수 있는 주택 물량이 급감하게 됐다. 청약시장이 `제로섬` 상황이 된 것이다. 어느 한쪽이 줄어야, 내 기회가 확대되는 불신의 시장이 된 것이다. 청약시장은 세대 간 차별이 드러나는 시장이 아닌, 무주택자에게 내 집 마련의 기회를 주는 보편적인 기회의 시장이 돼야 한다."
Q. 집값 문제는 정치적 딜레마인 것 같다. `집값을 떨어트리겠다`, `집값을 더 올려주겠다` 어느 것도 쉽게 말하기 어렵다.
"여당이 베네수엘라와 비교하면 아주 언짢아하는데, 많은 제도가 베네수엘라와 닮았다. 연동형비례대표제, 공수처, 임대차 제한 등 유독 베네수엘라에서 활용되는 정책이 많다. 지금 베네수엘라 상황이 어떤지 아나? 임대 물량이 없어서 임대 매물이 암시장에서 거래된다. 경영자와 노동자, 노동자 숫자가 많으니까 정부가 노동자 편을 든다. 사업주와 종업원, 종업원 수가 많으니까 정부가 종업원 편을 든다. 이렇게 경제 정책을 펴면 시장을 단편적으로 보게 된다. 눈앞에 있는 정책 효과만을 보고 정책을 펴게 된다. 정책의 파급효과를 계산하지 못한다.
최저임금 과도하게 오르니까 종업원 내보내고 가족끼리 운영한다. 주유원 6명 고용할 것을 3명만 고용한다. 결국, 고용시장이 급격하게 위축됐다. 부동산 정책도 마찬가지다. 임대차 3법도 힘없는 임차인의 사정을 도와주겠다는 취지는 좋다. 다만 법으로 규제를 해버리니까 시장의 불안감이 커진다. 거래를 잘못하면 범법자가 되다 보니까 누구든 몸을 사릴 수밖에 없다. 예전에는 여유가 있는 사람들이 가지고 있는 주택을 전세로 돌렸다. 하지만 이제는 임대차 거래를 자칫 잘못하면 세금폭탄, 범법자가 될 가능성이 높으니까 그런 물량을 그냥 가지고 있다가 아들, 딸에게 증여하는 방법을 택한다. 전세시장 자체가 위축될 수밖에 없는 상황을 정부가 만든 것이다."
Q. 야권 의원으로서 부동산 정책 대안을 제시한다면.
"부동산 정책을 운용하는 큰 줄기는 `세금`과 `대출`이다. 한쪽을 틀어막으면 한쪽은 풀어주거나 완화해야 한다. 현재 정부는 두 가지를 모두 붙잡고 있다. 그러다 보니 현금으로 집을 살 수 있는 현금 부자에게 `새집 마련` 기회가 가게 됐다. 정부는 생애 첫 주택 구매자, 신혼부부에게는 세금과 대출을 과감하게 풀어줄 필요가 있다고 본다. 본인 능력 내에서 대출을 받을 수 있도록 해야 한다. 필요만큼 빌려주고, 능력만큼 갚도록 하며, 원하는 집에서 오래 살면서 책임을 다하도록 하면 된다.
아울러 실수요자, 실거주자, 1주택자에 대한 세금감면 또한 필요하다. 집 하나 사려면, 취득세, 재산세, 양도세 등 온갖 세금을 부담하는데, 각자의 사정을 살피지 않고, 단지 서울 집, 수성구 집을 샀다는 이유만으로 세금을 일률적으로 무겁게 매기는 것은 온당하지 않다고 본다."
Q. 이번 국정감사에서 어떤 부분을 주로 살피려 하나.
"김현미 장관이 `전셋값이 안정세에 들어갔다`고 주장한다. 국감이 열리는 10월에 과연 전셋값과 물량이 어떻게 되는지 볼 것이다. 정부가 `8월부터 안정세에 접어들고 있다`고 얘기했으니까 두 달이 지난 시점부터는 어느 정도 윤곽이 나오지 않겠나."