최근 서울고법 민사33부는 건물 소유주 A사와 임차인 B씨 사이에 벌어진 건물명도 및 손해배상청구소송 항소심에서 "A사가 손해를 배상할 책임이 있다"고 판결했다. B씨는 2010년부터 해당 건물에서 미용실을 운영해왔고, A사는 2015년 이 건물을 인수한 후 2017년 B씨와의 계약 갱신을 거절했다. 그러자 B씨는 예비 신규임차인 C씨와 권리금을 포함한 임대차 권리금 계약서를 작성하고 이를 A사에 알렸다.
그러나 A사는 B씨에게 임대차기간이 5년을 초과해 계약갱신청구권이 없고 재건축을 해야 한다며 권리금 회수기회 보호에 관한 요구권이 없다고 회신했다. C씨와의 계약이 무산된 B씨는 임대차 계약 만료 후에도 A사에 월세를 계속 내며 미용실을 운영했다. 이에 A사는 B씨를 상대로 건물명도 및 부당이득반환소송을 냈고 B씨도 A사가 권리금 회수기회를 방해했다며 손해배상청구소송을 제기했다.
이에 대해 법원은 B씨가 계약 만료 후에도 해당 건물에서 미용실을 계속해온 것이 잘못이라고 보고 영업장을 A사에 인도하고, 점유 사용으로 인한 부당이득 8천여만 원을 반환하라고 판결했다. 이어 2심도 같은 결정을 내렸지만, "A사가 상가건물에 대규모 공사가 필요하다고 판단할 수 있는 자료를 B씨에게 충분히 제공했다고 보기 어렵고, 비슷한 시기에 D씨에게 건물 다른 층의 입주를 허용한 점도 이례적이므로 A사가 B씨에게 약 1억9800만원을 지급하라"고 판시했다.
이러한 사례에 대해 수원 광교에 소재하는 `법률사무소 나온`의 `정병주 변호사`는 "구 상가임대차법 등에 따라 전체 임대차기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 임차인의 권리금 회수기회를 보호해야 할 의무가 있다는 법원의 판단"이라고 설명했다.
권리금이란 상가건물 신규임차인이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 보증금과 차임 이외에 기존 임차인에게 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. 통상 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금으로 나눌 수 있고 이 모든 것이 법에서 말하는 권리금에 포함된다.
정 변호사는 "권리금은 보증금과 달리 원칙적으로 신규임차인으로부터만 지급받을 수 있고 건물 소유주에게 그 지급을 구할 수 없지만, 건물 소유주가 이 권리금회수를 방해하였다면 그 건물 소유주에게도 청구할 수 있다"면서 상가건물임대차보호법에 따라 임대인(건물 소유주)은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 예비 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해선 안 된다"고 강조했다.
다만 `임차인이 3기의 차임을 연체한 경우`, `임차인이 거짓 등 부정한 방법으로 임차한 경우`, `임차인이 건물의 전부나 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우` 등은 예외다.
또한 정병주 변호사는 "임대인이 권리금 회수 금지 행위를 해서 임차인에게 손해가 발생한 경우 임대인은 그 손해를 배상할 책임이 있고, 임차인의 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸한다"고 언급했다.
아울러 정 변호사는 "한편 상가건물임대차보호법 개정규정에 따라 임차인의 계약갱신요구권은 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다"면서 "이와 같이 상가권리금을 비롯한 보증금반환, 명도 분쟁 발생 시에는 조속한 변호사 상담과 법적 판단, 조치를 통해 권리를 보호해야 한다"고 조언했다.
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