집값 요동치면서 불안한 세입자 늘어
전세보증보험, 임차권등기, 전세자금보증특례조치 기억해야
지난해부터 요동치는 집값에 전세나 월세로 사는 임차인(세입자)은 불안합니다. 내가 낸 보증금을 돌려받지 못하면 어쩌나 하는 걱정 때문입니다. 임대인(집주인)이 갭투자자로 추정돼 깡통전세가 우려되거나, 새로운 임차인이 구해지지 않는다면 더욱 그렇습니다. [부동산 법률방]이 임대인에게 무슨 일이 있어도 내 보증금을 지킬 수 있는 방법을 크게 세 가지로 소개합니다. 바로 △전세보증보험 △임차권등기 △전세자금보증특례조치 등입니다. 임차인들의 사연과 함께 어떤 경우에 이러한 세가지 방법을 쓰면 되는지 살펴봅니다.
◆ '전세보증보험'으로 보증금 지키기
A씨는 다가구 주택에 거주하고 있습니다. 다음 주에 보증금을 돌려받는 과정에서 스트레스를 받고 싶지 않아 뒤늦게나마 전세보증보험에 가입하려고 합니다. 그런데 마침 집주인에게 연락이 왔습니다. 최근에 집이 팔려서 임대인이 변경될 예정이라고 합니다.
A씨는 고민에 빠졌습니다. 계약서상 집주인이 달라지는데 이런 경우 전세보증보험에 가입하려면 어떻게 해야 하는 것이었습니다. 지인의 얘기를 들어보면 계약서를 다시 작성해야 한다고 합니다. 그렇다면 A씨는 후순위로 밀려 불리해지는 게 아닐까요?
☞ 부동산 법률방의 박진석 변호사입니다. A씨는 걱정없이 주택도시보증공사(HUG)의 ‘전세임대주택 전세보증금반환보증’에 가입하면 됩니다. 이른바 '전세보증보험'으로 불리는 이 상품은 임차계약이 종료되었음에도 임대인이 전세보증금을 반환하지 못하는 경우 HUG가 보증책임을 부담하게 됩니다.
과거에는 HUG가 세입자로부터 보증금반환채권을 양도받기 전에 집주인의 확인(동의) 절차를 먼저 거쳐야 했습니다. 하지만 현재 제도 상으로는 집주인의 동의를 받을 필요 없이, 세입자가 보증금반환보증상품에 가입하면 됩니다. HUG가 집주인에게 위 채권이 HUG로 양도됐다는 통지서를 보내는 것으로 절차가 끝납니다. 따라서 집주인이 변경되더라도 별도의 계약서를 작성할 필요없이 서류만 구비하셔서 주택도시보증공사 또는 연계된 은행에서 가입하면 됩니다.
구비 서류는 크게 6가지입니다. ①임차인신분증 ②확정일자부 전세계약서 ③보증금 지급 확인서류 ④ 부동산등기사항전부증명서 ⑤주민등록등본 ⑥ 전입세대열람내역(주민센터 발급) 등입니다.
◆이전 집이 안 나간다면 '임차권등기'
B씨는 새로 이사갈 집의 계약을 최근 마쳤습니다. 문제는 현재 살고 있는 집이 너무 빠지지 않는다는 것입니다. 전세계약 상으로는 계약만료가 한 달 반정도 남았습니다. 그 때까지도 기존 집이 빠지지 않으면 어쩌나 걱정입니다.
B씨는 임차권 등기명령신청을 고려하면서 동시에 새로 이사 가는 집의 대항력을 위해서 전입신고를 바로 할 생각입니다. 그렇다면 기존 집의 전입신고가 없어지기 때문에 임차권등기신청이 안되는 게 아닐까 고민입니다. B씨는 지인들과 방법을 짜냈습니다. 새로 계약한 집에 B씨가 전입신고를 한 후 B씨의 어머니를 세대원으로 전입시키는 겁니다. 그리고 그 뒤 B씨가 기존 집의 전입으로 다시 들어가려는 것입니다. 과연 이런 방법 밖에 없는 것일까요?
☞ 박 변호사입니다. 이사를 앞둔 분들이라면 누구나 하는 고민입니다. 지금 살고 있는 집이 나가지 않는 것입니다. 그렇다보니 임차권등기명령을 생각하게 됩니다. 이는 ①임대차가 종료된 후 ②보증금이 반환되지 않은 경우의 임차인만이 신청할 수 있습니다. 다만 반드시 신청 시까지 전입신고를 유지할 필요는 없습니다.
주민등록을 먼저 이전한다고 하더라도 임대차가 종료될 때까지 보증금을 못 받았다면 임차권등기명령 신청에 문제는 없습니다. 지금 살고 계시는 집의 임대차계약기간과 새로 이사 갈 집에 대한 임대차계약기간이 겹치지 않는다면, 굳이 전입신고를 먼저 했다가 다시 옮긴 후 또다시 옮길 필요가 없습니다. 설령 일부 기간이 겹친다고 하더라도 새로운 집에 전입신고한 다음, 종전 임대차계약기간 만료를 기다린 후에 임차권등기명령을 신청하시면 됩니다.
◆못믿을 집주인이라면 '전세자금보증 특례조치'
C씨는 임대인(집주인)과 여러가지 일을 겪으면서 신뢰가 거의 없는 상태입니다. 전세로 사는 집의 만기가 세달 전입니다. 하지만 집을 보러오는 사람도 없고 시간만 가고 있습니다. C씨 또한 새 집을 아직 구하지 못해서 곤란한 상황입니다. 보증금을 돌려받을 때까지 집에 버티고 있어도 되는지 눈치가 보입니다.
또다른 문제는 C씨가 전세자금 대출을 받았다는 점입니다. 새로 이사 갈 집도 대출의 도움을 받으려고 합니다. 집이 안나가면 만기일에 보증금을 못 받을 수도 있다는 생각도 듭니다. 기존 대출이 미상환된 상태에서 새 집의 전세대출이 가능할지가 궁금합니다.
☞ 박 변호사입니다. 임대차계약 기간이 종료하기 1개월 전까지 갱신하지 않겠다는 의사를 표시하였음에도 임대차계약 종료 시에 보증금을 반환 받지 못한 경우에는 주택을 인도하지 않아도 됩니다.
기존 전세금 대출이 상환되지 않은 상태에서 새로운 전세금 대출이 가능한지는 해당 금융기관에 문의하시는 것이 좋겠습니다. 다만, 한국주택금융공사에서는 '임대차계약이 끝난 후 임차보증금을 반환받지 못해 주택임대차 보호법 제3조의 3에서 정하는 임차권등기명령 신청 접수 후 또는 임차권등기 완료 후 신규주택으로 이주를 희망하는 임차인'으로서 일정한 요건을 충족한 경우에는 최대 2억 원 한도의 추가 보증을 제공하는 특례조치가 있습니다. 이를 참고하시길 바랍니다.
정리= 김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
답변= 박진석 법무법인 심평 변호사(피터팬의 좋은 방 구하기 자문역)
전세보증보험, 임차권등기, 전세자금보증특례조치 기억해야
지난해부터 요동치는 집값에 전세나 월세로 사는 임차인(세입자)은 불안합니다. 내가 낸 보증금을 돌려받지 못하면 어쩌나 하는 걱정 때문입니다. 임대인(집주인)이 갭투자자로 추정돼 깡통전세가 우려되거나, 새로운 임차인이 구해지지 않는다면 더욱 그렇습니다. [부동산 법률방]이 임대인에게 무슨 일이 있어도 내 보증금을 지킬 수 있는 방법을 크게 세 가지로 소개합니다. 바로 △전세보증보험 △임차권등기 △전세자금보증특례조치 등입니다. 임차인들의 사연과 함께 어떤 경우에 이러한 세가지 방법을 쓰면 되는지 살펴봅니다.
◆ '전세보증보험'으로 보증금 지키기
A씨는 다가구 주택에 거주하고 있습니다. 다음 주에 보증금을 돌려받는 과정에서 스트레스를 받고 싶지 않아 뒤늦게나마 전세보증보험에 가입하려고 합니다. 그런데 마침 집주인에게 연락이 왔습니다. 최근에 집이 팔려서 임대인이 변경될 예정이라고 합니다.
A씨는 고민에 빠졌습니다. 계약서상 집주인이 달라지는데 이런 경우 전세보증보험에 가입하려면 어떻게 해야 하는 것이었습니다. 지인의 얘기를 들어보면 계약서를 다시 작성해야 한다고 합니다. 그렇다면 A씨는 후순위로 밀려 불리해지는 게 아닐까요?
☞ 부동산 법률방의 박진석 변호사입니다. A씨는 걱정없이 주택도시보증공사(HUG)의 ‘전세임대주택 전세보증금반환보증’에 가입하면 됩니다. 이른바 '전세보증보험'으로 불리는 이 상품은 임차계약이 종료되었음에도 임대인이 전세보증금을 반환하지 못하는 경우 HUG가 보증책임을 부담하게 됩니다.
과거에는 HUG가 세입자로부터 보증금반환채권을 양도받기 전에 집주인의 확인(동의) 절차를 먼저 거쳐야 했습니다. 하지만 현재 제도 상으로는 집주인의 동의를 받을 필요 없이, 세입자가 보증금반환보증상품에 가입하면 됩니다. HUG가 집주인에게 위 채권이 HUG로 양도됐다는 통지서를 보내는 것으로 절차가 끝납니다. 따라서 집주인이 변경되더라도 별도의 계약서를 작성할 필요없이 서류만 구비하셔서 주택도시보증공사 또는 연계된 은행에서 가입하면 됩니다.
구비 서류는 크게 6가지입니다. ①임차인신분증 ②확정일자부 전세계약서 ③보증금 지급 확인서류 ④ 부동산등기사항전부증명서 ⑤주민등록등본 ⑥ 전입세대열람내역(주민센터 발급) 등입니다.
◆이전 집이 안 나간다면 '임차권등기'
B씨는 새로 이사갈 집의 계약을 최근 마쳤습니다. 문제는 현재 살고 있는 집이 너무 빠지지 않는다는 것입니다. 전세계약 상으로는 계약만료가 한 달 반정도 남았습니다. 그 때까지도 기존 집이 빠지지 않으면 어쩌나 걱정입니다.
B씨는 임차권 등기명령신청을 고려하면서 동시에 새로 이사 가는 집의 대항력을 위해서 전입신고를 바로 할 생각입니다. 그렇다면 기존 집의 전입신고가 없어지기 때문에 임차권등기신청이 안되는 게 아닐까 고민입니다. B씨는 지인들과 방법을 짜냈습니다. 새로 계약한 집에 B씨가 전입신고를 한 후 B씨의 어머니를 세대원으로 전입시키는 겁니다. 그리고 그 뒤 B씨가 기존 집의 전입으로 다시 들어가려는 것입니다. 과연 이런 방법 밖에 없는 것일까요?
☞ 박 변호사입니다. 이사를 앞둔 분들이라면 누구나 하는 고민입니다. 지금 살고 있는 집이 나가지 않는 것입니다. 그렇다보니 임차권등기명령을 생각하게 됩니다. 이는 ①임대차가 종료된 후 ②보증금이 반환되지 않은 경우의 임차인만이 신청할 수 있습니다. 다만 반드시 신청 시까지 전입신고를 유지할 필요는 없습니다.
주민등록을 먼저 이전한다고 하더라도 임대차가 종료될 때까지 보증금을 못 받았다면 임차권등기명령 신청에 문제는 없습니다. 지금 살고 계시는 집의 임대차계약기간과 새로 이사 갈 집에 대한 임대차계약기간이 겹치지 않는다면, 굳이 전입신고를 먼저 했다가 다시 옮긴 후 또다시 옮길 필요가 없습니다. 설령 일부 기간이 겹친다고 하더라도 새로운 집에 전입신고한 다음, 종전 임대차계약기간 만료를 기다린 후에 임차권등기명령을 신청하시면 됩니다.
◆못믿을 집주인이라면 '전세자금보증 특례조치'
C씨는 임대인(집주인)과 여러가지 일을 겪으면서 신뢰가 거의 없는 상태입니다. 전세로 사는 집의 만기가 세달 전입니다. 하지만 집을 보러오는 사람도 없고 시간만 가고 있습니다. C씨 또한 새 집을 아직 구하지 못해서 곤란한 상황입니다. 보증금을 돌려받을 때까지 집에 버티고 있어도 되는지 눈치가 보입니다.
또다른 문제는 C씨가 전세자금 대출을 받았다는 점입니다. 새로 이사 갈 집도 대출의 도움을 받으려고 합니다. 집이 안나가면 만기일에 보증금을 못 받을 수도 있다는 생각도 듭니다. 기존 대출이 미상환된 상태에서 새 집의 전세대출이 가능할지가 궁금합니다.
☞ 박 변호사입니다. 임대차계약 기간이 종료하기 1개월 전까지 갱신하지 않겠다는 의사를 표시하였음에도 임대차계약 종료 시에 보증금을 반환 받지 못한 경우에는 주택을 인도하지 않아도 됩니다.
기존 전세금 대출이 상환되지 않은 상태에서 새로운 전세금 대출이 가능한지는 해당 금융기관에 문의하시는 것이 좋겠습니다. 다만, 한국주택금융공사에서는 '임대차계약이 끝난 후 임차보증금을 반환받지 못해 주택임대차 보호법 제3조의 3에서 정하는 임차권등기명령 신청 접수 후 또는 임차권등기 완료 후 신규주택으로 이주를 희망하는 임차인'으로서 일정한 요건을 충족한 경우에는 최대 2억 원 한도의 추가 보증을 제공하는 특례조치가 있습니다. 이를 참고하시길 바랍니다.
정리= 김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
답변= 박진석 법무법인 심평 변호사(피터팬의 좋은 방 구하기 자문역)
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