집터뷰
'아기곰' 문관식 씨
▶구민기 기자
안녕하세요 집코노미TV입니다. 오늘은 ‘부동산 비타민’, ‘아기곰의 재테크 불변의 법칙’ 등 다양한 책을 쓰신 아기곰님 모셨습니다. 정말 모시기 어려운 분인데 드디어 집코노미TV에 나오셨어요.
▷아기곰
원래 안 나오려고 했는데…. 한국경제에서 하는 건 신뢰가 있기 때문에 나오게 됐습니다.
▶구민기 기자
꾸준히 섭외를 시도해 모시게 됐습니다. 그런데 오늘처럼 측면 구도는 시청자분들께서 약간 생소할 수 있어요. 선글라스까지 하시고…. 특별한 이유가 있나요?
▷아기곰
제가 일반 미디어에서 인터뷰를 잘 안 하는 이유가 얼굴이나 신분 노출되는 걸 좋아하지 않아서 그래요. 그렇다고 제가 범법자라는 건 아니고요. 저는 투자자이기 때문에 얼굴이 노출됐을 때 좋지 않은 부분도 있거든요.
▶구민기 기자
그럼 본론으로 들어가볼게요. 서울 집값이 보합으로 유지될 것이냐, 오를 것이냐, 떨어질 것이냐, 여러 가지 얘기가 있는데요. 제가 듣기론 아기곰님께선 언제쯤 오를 건지 언급하신 적이 있다고요?
▷아기곰
모든 지역이 오르는 건 아닙니다. 현재 집값이 약세를 보이는 이유부터 알아야 합니다. 많은 전문가들이 약세의 논거로 정부의 규제 때문에 그렇다고 말합니다. 전 그렇게 보지 않습니다. 병의 진단을 다르게 했기 때문에 결과도 다른 거죠. 실수요자 입장에서 봤을 때 앞으로 집값이 오르기 힘들다면 임대시장, 전세시장으로 몰리게 됩니다. 주식시장이야 안 사면 그만이지만 부동산시장은 잔인합니다. 집주인이 될 것이냐 세입자가 될 것이냐 반드시 선택해야 하거든요. 집값이 안 오른다면 누구나 임대시장으로 몰려서 전셋값이 오르게 돼 있어요. 그래서 강력한 규제가 나올 때 매매시장은 주춤하고 임대시장은 활황을 보이는 게 일반적인 현상입니다.
그런데 지금은 어떤가요? 매매시장과 전세시장 모두 약세인 상황입니다. 결국 정부의 규제 영향이 제한적이고 주된 요인은 공급과잉이란 겁니다. 공급이 넘치면서 매매와 임대 모두에 영향을 준 거죠. 대부분 전문가들의 진단은 정부 정책에 변화가 없다면 집값은 지속적으로 하락할 것이란 전제를 두고 있는데 저는 반대로 공급이 잦아들면 집값은 다시 뛸 수 있다고 봅니다. 모든 지역이 공급과잉이 아니기 때문에 현재 공급이 부족한 지역은 정부 입장에선 굉장히 조심해야 한다고 봐요. 한국에서 주택보급률이 가장 낮은 지역이 어디인가요? 서울이잖아요. 반등이 일어난다면 서울부터 일어날 것이고, 그런 조짐이 일부 지역에서 보이고 있죠.
거래량 같은 경우도 2월에 바닥을 치고 3~5월 계속 늘고 있습니다. 어느 곳이 거래가 많이 늘어나느냐, 왜 늘어나느냐를 봐야 합니다. 서울 25개 자치구 가운데 지난 1년 평균 거래량 대비 가장 많이 늘어난 곳이 강남과 송파입니다. 거래 침체라는 건 다른 나라 얘기란 거죠. 서초와 용산, 광진, 구로도 거래가 늘었습니다. 구로를 제외한 나머지 지역들은 모두 고가 지역이죠. 반대로 거래량이 줄어든 곳은 동대문과 서대문, 은평, 강북, 노원, 강서 등입니다.
▶구민기 기자
중요한 건 반등의 시기일 텐데요
▷아기곰
가을 이사철부터로 봐요. 9월. 틀릴 가능성은 높아요. 왜냐면 이렇게 시기를 정해놓으면 보통 그 전에 올라요. 사람들의 심리가 오를 것 같다면 안 팔거든요.
한국은행에서 소비자심리지수를 매월 발표하는데 그 중에서 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)가 있어요. 이게 100 이상이라면 집값 상승을 생각하는 사람이 많다는 의미인데 지난해 12월부터 올해 5월까지 6개월 동안 100을 밑돌았습니다. 역사상 100을 하회하는 기간이 가장 길었던 시기는 2012년 중반부터 2013년 초반까지의 8개월이었고요. 경제위기가 온다고 집을 팔아야 한다고 난리를 치더라도 7~8개월 지나면 언제 그랬느냐는 듯 바뀌는 게 사람의 심리입니다. 약세장이 1년 이상 지속된 적은 한 번도 없어요. 이달 같은 경우 CSI가 100 언저리에서 움직이고 7월의 경우엔 100을 넘기지 않을까 싶어요. 2월 84, 3월 83으로 바닥을 찍은 뒤에 4월 87, 5월 93으로 계속 올랐거든요. 만약 내 집 마련을 하실 분이라면 그 전에 생각하는 것도 좋겠죠.
▶조성근 부장
근데 지금도 사라고 하셨잖아요?
▷아기곰
오르기 시작한 곳도 꽤 있지만 아직 오르지 않은 곳도 꽤 있습니다. 5월 CSI가 93이라고 했잖아요. 떨어질 거라 생각하는 사람이 더 많다는 겁니다. 좋은 매물이 나올 가능성이 많다는 거예요.
▶조성근 부장
결국 강남과의 키맞추기를 다시 시작한다는 거죠?
▷아기곰
현 정부 들어 3번의 파도가 쳤어요. 2017년 5월과 12월, 세 번째는 2018년 7월에 쳤습니다. 그 다음 파도도 7개월 후일까요? 아니죠. 제가 작년 가을에도 세 번째 파도는 올가을에 칠 거라고 얘기해 왔어요.
▶구민기 기자
왜 다른 거죠?
▷아기곰
지난해 7월의 파도가 너무 높았기 때문에 7개월의 간격이 아니라 그 2배인 14개월, 그게 올해 9월이 되는 겁니다.
▶조성근 부장
어떤 순서로 파도가 치나요?
▷아기곰
대부분 강남이 오르면 주변 지역이 오릅니다.
▶조성근 부장
과거에 비해선 퍼져나가는 폭이 제한되던데요. 과거엔 용인이 버블7에 들어갔지만 지금은 아닌데요.
▷아기곰
현재 집값을 누르는 가장 큰 요인이 공급과잉이라고 했잖아요. 전세가 약세인 지역은 수요 대비 공급이 많다는 뜻입니다.
(다음 편예 계속)
기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 구민기 기자 촬영·편집 이시은 인턴기자
제작 한국경제신문·한경닷컴
'아기곰' 문관식 씨
▶구민기 기자
안녕하세요 집코노미TV입니다. 오늘은 ‘부동산 비타민’, ‘아기곰의 재테크 불변의 법칙’ 등 다양한 책을 쓰신 아기곰님 모셨습니다. 정말 모시기 어려운 분인데 드디어 집코노미TV에 나오셨어요.
▷아기곰
원래 안 나오려고 했는데…. 한국경제에서 하는 건 신뢰가 있기 때문에 나오게 됐습니다.
▶구민기 기자
꾸준히 섭외를 시도해 모시게 됐습니다. 그런데 오늘처럼 측면 구도는 시청자분들께서 약간 생소할 수 있어요. 선글라스까지 하시고…. 특별한 이유가 있나요?
▷아기곰
제가 일반 미디어에서 인터뷰를 잘 안 하는 이유가 얼굴이나 신분 노출되는 걸 좋아하지 않아서 그래요. 그렇다고 제가 범법자라는 건 아니고요. 저는 투자자이기 때문에 얼굴이 노출됐을 때 좋지 않은 부분도 있거든요.
▶구민기 기자
그럼 본론으로 들어가볼게요. 서울 집값이 보합으로 유지될 것이냐, 오를 것이냐, 떨어질 것이냐, 여러 가지 얘기가 있는데요. 제가 듣기론 아기곰님께선 언제쯤 오를 건지 언급하신 적이 있다고요?
▷아기곰
모든 지역이 오르는 건 아닙니다. 현재 집값이 약세를 보이는 이유부터 알아야 합니다. 많은 전문가들이 약세의 논거로 정부의 규제 때문에 그렇다고 말합니다. 전 그렇게 보지 않습니다. 병의 진단을 다르게 했기 때문에 결과도 다른 거죠. 실수요자 입장에서 봤을 때 앞으로 집값이 오르기 힘들다면 임대시장, 전세시장으로 몰리게 됩니다. 주식시장이야 안 사면 그만이지만 부동산시장은 잔인합니다. 집주인이 될 것이냐 세입자가 될 것이냐 반드시 선택해야 하거든요. 집값이 안 오른다면 누구나 임대시장으로 몰려서 전셋값이 오르게 돼 있어요. 그래서 강력한 규제가 나올 때 매매시장은 주춤하고 임대시장은 활황을 보이는 게 일반적인 현상입니다.
그런데 지금은 어떤가요? 매매시장과 전세시장 모두 약세인 상황입니다. 결국 정부의 규제 영향이 제한적이고 주된 요인은 공급과잉이란 겁니다. 공급이 넘치면서 매매와 임대 모두에 영향을 준 거죠. 대부분 전문가들의 진단은 정부 정책에 변화가 없다면 집값은 지속적으로 하락할 것이란 전제를 두고 있는데 저는 반대로 공급이 잦아들면 집값은 다시 뛸 수 있다고 봅니다. 모든 지역이 공급과잉이 아니기 때문에 현재 공급이 부족한 지역은 정부 입장에선 굉장히 조심해야 한다고 봐요. 한국에서 주택보급률이 가장 낮은 지역이 어디인가요? 서울이잖아요. 반등이 일어난다면 서울부터 일어날 것이고, 그런 조짐이 일부 지역에서 보이고 있죠.
거래량 같은 경우도 2월에 바닥을 치고 3~5월 계속 늘고 있습니다. 어느 곳이 거래가 많이 늘어나느냐, 왜 늘어나느냐를 봐야 합니다. 서울 25개 자치구 가운데 지난 1년 평균 거래량 대비 가장 많이 늘어난 곳이 강남과 송파입니다. 거래 침체라는 건 다른 나라 얘기란 거죠. 서초와 용산, 광진, 구로도 거래가 늘었습니다. 구로를 제외한 나머지 지역들은 모두 고가 지역이죠. 반대로 거래량이 줄어든 곳은 동대문과 서대문, 은평, 강북, 노원, 강서 등입니다.
▶구민기 기자
중요한 건 반등의 시기일 텐데요
▷아기곰
가을 이사철부터로 봐요. 9월. 틀릴 가능성은 높아요. 왜냐면 이렇게 시기를 정해놓으면 보통 그 전에 올라요. 사람들의 심리가 오를 것 같다면 안 팔거든요.
한국은행에서 소비자심리지수를 매월 발표하는데 그 중에서 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)가 있어요. 이게 100 이상이라면 집값 상승을 생각하는 사람이 많다는 의미인데 지난해 12월부터 올해 5월까지 6개월 동안 100을 밑돌았습니다. 역사상 100을 하회하는 기간이 가장 길었던 시기는 2012년 중반부터 2013년 초반까지의 8개월이었고요. 경제위기가 온다고 집을 팔아야 한다고 난리를 치더라도 7~8개월 지나면 언제 그랬느냐는 듯 바뀌는 게 사람의 심리입니다. 약세장이 1년 이상 지속된 적은 한 번도 없어요. 이달 같은 경우 CSI가 100 언저리에서 움직이고 7월의 경우엔 100을 넘기지 않을까 싶어요. 2월 84, 3월 83으로 바닥을 찍은 뒤에 4월 87, 5월 93으로 계속 올랐거든요. 만약 내 집 마련을 하실 분이라면 그 전에 생각하는 것도 좋겠죠.
▶조성근 부장
근데 지금도 사라고 하셨잖아요?
▷아기곰
오르기 시작한 곳도 꽤 있지만 아직 오르지 않은 곳도 꽤 있습니다. 5월 CSI가 93이라고 했잖아요. 떨어질 거라 생각하는 사람이 더 많다는 겁니다. 좋은 매물이 나올 가능성이 많다는 거예요.
▶조성근 부장
결국 강남과의 키맞추기를 다시 시작한다는 거죠?
▷아기곰
현 정부 들어 3번의 파도가 쳤어요. 2017년 5월과 12월, 세 번째는 2018년 7월에 쳤습니다. 그 다음 파도도 7개월 후일까요? 아니죠. 제가 작년 가을에도 세 번째 파도는 올가을에 칠 거라고 얘기해 왔어요.
▶구민기 기자
왜 다른 거죠?
▷아기곰
지난해 7월의 파도가 너무 높았기 때문에 7개월의 간격이 아니라 그 2배인 14개월, 그게 올해 9월이 되는 겁니다.
▶조성근 부장
어떤 순서로 파도가 치나요?
▷아기곰
대부분 강남이 오르면 주변 지역이 오릅니다.
▶조성근 부장
과거에 비해선 퍼져나가는 폭이 제한되던데요. 과거엔 용인이 버블7에 들어갔지만 지금은 아닌데요.
▷아기곰
현재 집값을 누르는 가장 큰 요인이 공급과잉이라고 했잖아요. 전세가 약세인 지역은 수요 대비 공급이 많다는 뜻입니다.
(다음 편예 계속)
기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 구민기 기자 촬영·편집 이시은 인턴기자
제작 한국경제신문·한경닷컴
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