[부동산법률방] 전세 가계약을 했는데…등본에 대지권이 없습니다

건물 등본에 없으면 집합건물 아닐수도
퇴거 청구받을 위험…"건물 확인 다시 해야"



대지권이 없는 건물등기부등본이 존재할까요? ‘앙꼬 없는 찐빵’처럼 말이 안될 것 같은 경우가 현실에 있습니다. 또 어떤 경우로든 이런 부동산을 만났을 때 임차인이 유의해야 할 점은 어떤 것이 있을까요?

대지권이란 구분소유자가 전유부분(건물부분)을 소유하기 위해 1동의 건물이 소재하는 대지에 대하여 가지는 권리를 말합니다. 부동산등기법에서 사용되는 용어입니다. 이른바 대지사용권'이라는 이름으로 사용되기도 합니다.

대지권은 소유권, 지상권, 전세권, 임차권 등을 포함합니다. 부동산등기법은 대지사용권으로서 건물과 분리하여 처분할 수 없는 것을 대지권이라 규정하고 있습니다. 등기신청서에 그 권리의 표시를 기재하도록 명시하고 있습니다.

다시말해 대지권은 원칙적으로 등기가 되어야 합니다. 그러나 보존등기시에 부득이한 사유로 미등기가 되는 경우가 종종 발생합니다. 이른바 '대지권 미등기'입니다. 대지의 분필이나 합필의 정리, 환지절차 정리의 지역, 집합건물 각 세대간의 지분비율을 두고 일어난 분쟁, 시행사의 내부사정 등이 주로 이유가 됩니다.

A씨는 집을 보고 맘에 들어서 전세 가계약을 하기로 했습니다. 가계약 전에 해당 부동산의 등기부등본을 열람했는데 건물 등기부등본에 대지권이 없었습니다. 토지등기부등본은 현재 계약할 집주인과 소유권이 일치했습니다.

A씨는 원래 건물등기부등본에 대지권이 안 나오는 건인지 궁금합니다. 또 건물과 토지 두 군데 다 근저당이 있는 것으로 나왔습니다. 이 경우 두 근저당 합친 금액을 전체 융자금이라고 봐야하는 건지도 궁금합니다.

[ 부동산 법률방 ]

부동산 법률방의 박진석 변호사입니다. '대지권'이란, 집합건물에서 구분소유자가 전유부분(건물부분)을 소유하기 위해 그 대지에 대하여 가지는 권리를 말합니다. 건물과 분리해 처분할 수 없습니다. 집합건물이라면 등기신청서에 대지권의 표시를 명시하도록 하고 있습니다.

A씨의 경우 전세 계약을 하고자 하는 건물의 등기부등본에 대지권의 표시가 없다면, 그 건물이 집합건물이 아닐 수 있습니다. 집합건물임에도 대지권의 표시가 없다면 어떠한 이유로 등기사항이 누락되어 있는 상태로 보입니다.

만약, 토지와 건물의 소유자가 달라지게 된다면 문제가 됩니다. 건물의 소유자가 별도의 대지 사용에 관한 계약을 체결하지 않는 한, 대지권이 없으므로 건물의 임차인이 대항력을 가지고 있다고 하더라도 토지 소유자로부터 퇴거 청구를 받을 위험이 있을 수는 있습니다. 그러나 다행히 아직까지는 토지의 소유권도 건물 주인(임대인)과 동일하므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

토지와 건물에 공동 저당권이 설정되어 있는 경우라면, 전체 채권 최고액을 보셔야 합니다. 하지만 공동저당이 아니라면 건물에 대한 근저당권만 고려하시면 되겠습니다. 이 점 유의하시어 전세 계약을 체결해도 괜찮은 건물인지 충분히 검토해 보신 후 결정하시길 바랍니다.

답변=박진석 법무법인 심평 변호사(피터팬의 좋은 방 구하기 자문역)
정리=김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com