1·2주택자는 세금부담 미미… "다주택자는 네 가지 갈림길"

임대주택 등록 활성화 방안 따른
주택 보유수별 부담 살펴보니


[ 김진수 기자 ] 정부가 지난 13일 발표한 ‘임대주택 등록 활성화 방안’에 따라 세부담이 늘어나는 주요 대상은 3주택 이상을 보유한 다주택자이면서 임대사업자로 등록하지 않은 고액 임대사업자인 것으로 나타났다. 1주택 보유자는 사실상 소득세나 건강보험료 부담 증가가 없고 2주택 보유자도 임대사업자로 등록하면 부담을 크게 줄일 수 있는 것으로 분석됐다.

국토교통부에 따르면 연 임대수익이 2000만원을 초과하는 종합과세 대상자는 현재와 달라질 게 없다. 2016년 정부는 이들 3만3000여 명(총 임대수익 약 1조5000억원, 1인당 약 4700만원)으로부터 임대소득세 1468억원(1인당 445만원)을 징수했다. 임대사업자로 등록 시 2000만원 이하 임대소득자와 똑같이 세제 감면 혜택을 지원하고 있으나 건보료 감면 혜택은 없다. 정부는 또 고액 임대사업자의 성실한 신고를 유도하고 임대 등록을 촉진하기 위해 2018년 4월부터 임대차시장 데이터베이스(DB)를 운영할 계획이다.

연 2000만원 이하 분리과세 대상자는 주택 보유 수에 따라 소득세와 건보료 부담이 제각각이다. 우선 1주택 보유자는 부담이 거의 없다. 본인 주택을 전세로 임대하면 소득세와 건보료 부담이 발생하지 않는다. 본인 소유주택을 보증부월세로 임대했을 때 공시가격 9억원 이하 주택(전국 99%)은 비과세된다.

2주택자가 본인 거주 외 나머지 1가구를 전세로 임대했을 때는 소득세와 건보료 부담이 발생하지 않는다. 나머지 1가구를 보증부월세로 임대한 경우 등록 때 연 1333만원(월 111만원)까지 비과세하며 초과할 때도 소득세(4년 임대 30%, 8년 임대 75%)와 건보료(4년 40%, 8년 80%)를 감면한다. 미등록 시엔 연 임대소득 800만원(월 66만원)까지만 비과세하고 초과할 때는 소득세와 건보료 감면이 없다.

3주택의 경우 본인 거주 1주택 외 2가구를 전세로 임대했을 때는 보증금도 간주임대료로 환산해 소득세를 부과한다. 다만 소형주택(전용 60㎡ 이하인 동시에 공시가격 3억원 이하)은 주택수 산정에서 제외(비과세)한다.

나머지 2가구 중 1가구는 전세, 다른 1가구는 보증부 월세이거나 2가구 모두 보증부월세인 경우 임대주택 등록 때 보증금을 환산한 간주임대료와 월세 합계액이 연 1333만원 이하인 경우 비과세한다. 초과 시엔 소득세와 건보료 감면 혜택을 준다. 미등록 때는 간주임대료와 월세 합계가 800만원 이하일 때만 비과세한다.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “다주택자는 매각, 임대주택 등록, 보유, 증여 등 네 가지 선택의 갈림길에 서 있다”며 “다주택자들이 투자가치가 낮은 주택을 중심으로 처분을 고민할 수밖에 없다”고 말했다.

김진수 기자 true@hankyung.com



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