진행 : 장효윤 MC
출연 : 장운길 세무법인 `길` 대표세무사
- 사연 소개 -
안녕하세요. 저는 송파의 한 아파트에서 10년째 살고 있는데요.
5년 전 재건축이 예정된 강남의 한 아파트를 3억 원대에 구입해 보유하고 있습니다.
그런데 최근 재건축 아파트 시세가 오르면서 3억 원에 산 그 아파트가 7억 원대가
됐다고 합니다. 값이 오른 건 정말 반가운 일이지만 만약 집을 팔게 되면 양도차익이
4억이 넘어서 양도소득세만 1억 원이 넘게 나온다고 하네요.
세금부담이 만만치 않은데 혹시 양도세를 절세할 수 있는 방법이 있을까요?
또 제가 그 아파트를 살 때 워낙 노후 된 집이라 수리비로 7천만 원 정도 썼는데요.
양도소득세 계산할 때 이런 수리비도 경비로 인정받을 수 있는지요?
영수증을 모아놔야 한다고도 하던데 영수증만 있으면 되는지 지금이라도 세금계산서가
필요한지 궁금합니다.
장효윤/ 요즘 재건축 아파트가 상당히 많은데요, 재건축 아파트를 팔려니까
세금이 많이 나와서 고민이 된다는 사연을 주셨네요.
요즘 강남과 서초에 재건축이 많이 진행 중이라
비슷한 사연을 가지신 분들이 많을 것 같은데요,
절세방안, 속 시원하게 알려주시죠?
장운길/ 네.. 통계청에 따르면 우리나라 국민가운데
주택을 소유한 개인이 1265만명이고, 이중 2채 소유자는
141만 5천명, 3채이상이 30만5천명이라고 합니다.
요즘 재건축이 많이 진행되니까 2주택을 가지시고
많이 올라서 팔지도 못하시는 분들이 주변에 더러 있으시던데,
1세대1주택자가 재건축하는 분은 상관없지만
2주택 이상을 보유하고 계신 분들은 양도와 증여 중에서
어느 것이 유리한지를 검토해서 재건축 시점에
절세계획을 세우는 것이 좋습니다.
일단 오늘 사연과 같이 2주택 이상자 입장에서 말씀드리면
양도차익이 4억원 정도이면 최고세율에 지방세까지
41.8%이니까 1억4천만원 정도의 양도소득세가 계산됩니다.
결론은 배우자에게 증여하는 방법인데요,
이 방법을 쓰시면 1억원 이상의 절세를 할 수 있는 방법입니다.
즉, 취득가액을 높이는 방법이지요.
만약, 7억원의 재건축 아파트를 배우자에게 증여하게 되면
재건축 아파트의 배우자 취득가액은 7억원이 되니까
부인한테 사랑도 받고 나중에 팔더라도 양도차익이 적어서
세금이 별로 없게 될 것입니다.
몇 년 후 양도 시 설사 1억원이 추가로 더 오른다 하더라도
필요경비와 장기보유특별공제를 하면
지금 내야하는 양도소득세에 비하여 부담이 적을 것으로 보입니다.
장효윤/ 배우자에게 7억 원에
증여를 하는 편이 더 유리하다고 말씀하셨는데요.
증여에도 세금이 붙지 않나요?
배우자에 대한 증여세는 어느 정도인가요?
장운길/ 네.. 배우자에게 7억원에 증여한 것이 걱정되겠지요...
그러나 배우자가 소득이 없더라도 2008.1.1일 이후는
부부간 증여재산공제로 6억원을 공제해 주고 있습니다.
만약, 과거 10년 이내에 증여한 사실이 없다면
7억원에 아파트를 증여하고, 등기를 하더라도
6억원을 초과한 1억원에 대한 증여세 10%인 1천만원에
3개월 이내 신고하면 10% 세액공제 가능하여
9백만원의 증여세를 납부하면 되니까
양도세와의 차이는 1억3천만원 정도 절세가 되겠습니다.
또한 남편이 재산이 많은 경우에도 이런 방법을 쓰면,
나중에 남편이 사망했을 때 아파트가액만큼 상속재산이
줄어들어 상속세 부담도 그만큼 줄어들게 될 것입니다.
따라서 오늘 시청자 사연의 경우
강남의 재건축아파트를 배우자에게 증여하십시오.
다만, 배우자가 증여받은 부동산을 5년간만 보유하게 되면
양도차익이 적어지고 부인에게 더욱 사랑도 받을 수 있으며
훗날 상속세 부담도 줄어들게 될 것입니다.
결국 오늘 상담내용대로 하시면
양도소득세 1억원 이상을 벌게 되는 결과가 될 것입니다.
장효윤/ 네... 또 사연 중에 재건축 아파트 취득 시 수리비 7천만 원을 썼다고
하셨는데요. 이런 수리비도 공제가 되는 건가요?
만약 아파트를 양도한다면 어떤 증빙을 갖추어야
취득 시 들어간 비용들을 인정받을 수 있는 건가요?
장운길/ 네.. 원론적으로 거주자인 경우에 1세대1주택 요건을 갖추고
시가 9억원 이상의 고가주택이 아니라면
비과세 혜택이 되기 때문에 걱정 안하셔도 됩니다.
그러나 과세대상 주택이라면,
양도소득세 계산시 기본으로 들어가는 필요경비는
취·등록세와 복비 정도인데 자본적지출에 해당되는 수리비 등은
필요경비에 가산하여 공제하게 됩니다.
세법상 인정받을 수 있는 자본적지출액의 개념은
자산의 내용년수를 연장시키거나 가치를 증대시키는데
지출한 비용을 말합니다.
반대로 도배나 간단한 인테리어 등은
수익적 지출이라서 공제되지 아니합니다.
이 경우 필요경비로 인정받으려면 정규영수증인 세금계산서,
신용카드, 현금영수증 등을 받아야 하고
금융지출 증빙도 보관하고 있어야 문제없이 공제가 됩니다.
장효윤/ 네... 오래 전에 수리한 수리비 영수증을 확보해서 공제받는다는 것이
쉽지 않을 듯 한데요, 흔히 많이 하시는 인테리어의 경우
세금계산서를 받으면 되는 건가요?
장운길/ 네.. 당연히 주택이나 아파트에 대한 인테리어도
세금계산서를 받거나 현금영수증 등
적격증빙을 받아야 합니다.
그러나 5년이 지난 지금에 와서
세금계산서를 받을 수는 없습니다.
적격증빙을 받지 않았다면 수리한 상대방은
매출누락, 즉 탈세를 했을 확률이 높습니다.
다만 금융증빙과 인테리어 업자의 인적사항만
정확히 알고 있다면 공제가 가능하고
상대방에게는 과세자료가 파생된다고 보아야 합니다.
장효윤/ 네... 그럼 주택이나 아파트 수리 시에는 영수증을 철저히 받아야겠네요.
당장은 이익일지 모르지만 훗날 양도세가 해당 될 때를 대비해서
적격증빙을 잘 받아 놓는 것이 절세에도 도움이 되고
상대방의 탈세도 막는 거겠지요?
장운길/ 네.. 요즘 과세자료의 인프라가 확대되어
소득이 있는 곳이면 어디든지 노출되도록 되어 있습니다.
국세청 경력 38년의 본인 입장에서
현재 가장 많은 탈세현장을 꼽으라면 전체는 아니겠지만
아파트상가에 입주한 주택인테리어 사업자라고 생각합니다.
수많은 아파트와 주택의 수리나 인테리어 공사시에
사업자는 가급적 현금을 요구하고,
주택 소유자가 세금계산서 발행을 요구하면
10% 부가가치세는 물론 계약을 거부하거나
높은 대가를 요구하기 때문에
쌍방이 비용을 절감하는 차원에서 탈세가 이루어지고 있습니다.
통상 세금계산서를 받으면
상대방은 매출 수입금액이 확정되어
과세당국에 세금 신고를 해야 합니다.
그러나 만약 정규증빙이 아니라 간단한 영수증만 받았다면
대부분 세금신고에서 누락하는 사례가 많습니다.
왜냐하면 세금계산서나 정규영수증을 받으려면
부가가치세만큼 더 부담하셔야 하니까
대부분 부가세만큼을 빼고 자료발생을 하지 않고 있습니다.
공사업자는 실제로 소득세나 법인세만큼도 혜택을 보게 되니까
주택이나 아파트 소유자 입장에서는
사업자의 탈세를 방조하는 결과가 되는거구요,
양도자가 비과세 대상인 경우는 상관 없겠지만
주택이나 아파트 양도시에 1세대1주택이 아닌 경우에는
그만큼 필요경비를 인정받기가 어려운 것입니다.
출연 : 장운길 세무법인 `길` 대표세무사
- 사연 소개 -
안녕하세요. 저는 송파의 한 아파트에서 10년째 살고 있는데요.
5년 전 재건축이 예정된 강남의 한 아파트를 3억 원대에 구입해 보유하고 있습니다.
그런데 최근 재건축 아파트 시세가 오르면서 3억 원에 산 그 아파트가 7억 원대가
됐다고 합니다. 값이 오른 건 정말 반가운 일이지만 만약 집을 팔게 되면 양도차익이
4억이 넘어서 양도소득세만 1억 원이 넘게 나온다고 하네요.
세금부담이 만만치 않은데 혹시 양도세를 절세할 수 있는 방법이 있을까요?
또 제가 그 아파트를 살 때 워낙 노후 된 집이라 수리비로 7천만 원 정도 썼는데요.
양도소득세 계산할 때 이런 수리비도 경비로 인정받을 수 있는지요?
영수증을 모아놔야 한다고도 하던데 영수증만 있으면 되는지 지금이라도 세금계산서가
필요한지 궁금합니다.
장효윤/ 요즘 재건축 아파트가 상당히 많은데요, 재건축 아파트를 팔려니까
세금이 많이 나와서 고민이 된다는 사연을 주셨네요.
요즘 강남과 서초에 재건축이 많이 진행 중이라
비슷한 사연을 가지신 분들이 많을 것 같은데요,
절세방안, 속 시원하게 알려주시죠?
장운길/ 네.. 통계청에 따르면 우리나라 국민가운데
주택을 소유한 개인이 1265만명이고, 이중 2채 소유자는
141만 5천명, 3채이상이 30만5천명이라고 합니다.
요즘 재건축이 많이 진행되니까 2주택을 가지시고
많이 올라서 팔지도 못하시는 분들이 주변에 더러 있으시던데,
1세대1주택자가 재건축하는 분은 상관없지만
2주택 이상을 보유하고 계신 분들은 양도와 증여 중에서
어느 것이 유리한지를 검토해서 재건축 시점에
절세계획을 세우는 것이 좋습니다.
일단 오늘 사연과 같이 2주택 이상자 입장에서 말씀드리면
양도차익이 4억원 정도이면 최고세율에 지방세까지
41.8%이니까 1억4천만원 정도의 양도소득세가 계산됩니다.
결론은 배우자에게 증여하는 방법인데요,
이 방법을 쓰시면 1억원 이상의 절세를 할 수 있는 방법입니다.
즉, 취득가액을 높이는 방법이지요.
만약, 7억원의 재건축 아파트를 배우자에게 증여하게 되면
재건축 아파트의 배우자 취득가액은 7억원이 되니까
부인한테 사랑도 받고 나중에 팔더라도 양도차익이 적어서
세금이 별로 없게 될 것입니다.
몇 년 후 양도 시 설사 1억원이 추가로 더 오른다 하더라도
필요경비와 장기보유특별공제를 하면
지금 내야하는 양도소득세에 비하여 부담이 적을 것으로 보입니다.
장효윤/ 배우자에게 7억 원에
증여를 하는 편이 더 유리하다고 말씀하셨는데요.
증여에도 세금이 붙지 않나요?
배우자에 대한 증여세는 어느 정도인가요?
장운길/ 네.. 배우자에게 7억원에 증여한 것이 걱정되겠지요...
그러나 배우자가 소득이 없더라도 2008.1.1일 이후는
부부간 증여재산공제로 6억원을 공제해 주고 있습니다.
만약, 과거 10년 이내에 증여한 사실이 없다면
7억원에 아파트를 증여하고, 등기를 하더라도
6억원을 초과한 1억원에 대한 증여세 10%인 1천만원에
3개월 이내 신고하면 10% 세액공제 가능하여
9백만원의 증여세를 납부하면 되니까
양도세와의 차이는 1억3천만원 정도 절세가 되겠습니다.
또한 남편이 재산이 많은 경우에도 이런 방법을 쓰면,
나중에 남편이 사망했을 때 아파트가액만큼 상속재산이
줄어들어 상속세 부담도 그만큼 줄어들게 될 것입니다.
따라서 오늘 시청자 사연의 경우
강남의 재건축아파트를 배우자에게 증여하십시오.
다만, 배우자가 증여받은 부동산을 5년간만 보유하게 되면
양도차익이 적어지고 부인에게 더욱 사랑도 받을 수 있으며
훗날 상속세 부담도 줄어들게 될 것입니다.
결국 오늘 상담내용대로 하시면
양도소득세 1억원 이상을 벌게 되는 결과가 될 것입니다.
장효윤/ 네... 또 사연 중에 재건축 아파트 취득 시 수리비 7천만 원을 썼다고
하셨는데요. 이런 수리비도 공제가 되는 건가요?
만약 아파트를 양도한다면 어떤 증빙을 갖추어야
취득 시 들어간 비용들을 인정받을 수 있는 건가요?
장운길/ 네.. 원론적으로 거주자인 경우에 1세대1주택 요건을 갖추고
시가 9억원 이상의 고가주택이 아니라면
비과세 혜택이 되기 때문에 걱정 안하셔도 됩니다.
그러나 과세대상 주택이라면,
양도소득세 계산시 기본으로 들어가는 필요경비는
취·등록세와 복비 정도인데 자본적지출에 해당되는 수리비 등은
필요경비에 가산하여 공제하게 됩니다.
세법상 인정받을 수 있는 자본적지출액의 개념은
자산의 내용년수를 연장시키거나 가치를 증대시키는데
지출한 비용을 말합니다.
반대로 도배나 간단한 인테리어 등은
수익적 지출이라서 공제되지 아니합니다.
이 경우 필요경비로 인정받으려면 정규영수증인 세금계산서,
신용카드, 현금영수증 등을 받아야 하고
금융지출 증빙도 보관하고 있어야 문제없이 공제가 됩니다.
장효윤/ 네... 오래 전에 수리한 수리비 영수증을 확보해서 공제받는다는 것이
쉽지 않을 듯 한데요, 흔히 많이 하시는 인테리어의 경우
세금계산서를 받으면 되는 건가요?
장운길/ 네.. 당연히 주택이나 아파트에 대한 인테리어도
세금계산서를 받거나 현금영수증 등
적격증빙을 받아야 합니다.
그러나 5년이 지난 지금에 와서
세금계산서를 받을 수는 없습니다.
적격증빙을 받지 않았다면 수리한 상대방은
매출누락, 즉 탈세를 했을 확률이 높습니다.
다만 금융증빙과 인테리어 업자의 인적사항만
정확히 알고 있다면 공제가 가능하고
상대방에게는 과세자료가 파생된다고 보아야 합니다.
장효윤/ 네... 그럼 주택이나 아파트 수리 시에는 영수증을 철저히 받아야겠네요.
당장은 이익일지 모르지만 훗날 양도세가 해당 될 때를 대비해서
적격증빙을 잘 받아 놓는 것이 절세에도 도움이 되고
상대방의 탈세도 막는 거겠지요?
장운길/ 네.. 요즘 과세자료의 인프라가 확대되어
소득이 있는 곳이면 어디든지 노출되도록 되어 있습니다.
국세청 경력 38년의 본인 입장에서
현재 가장 많은 탈세현장을 꼽으라면 전체는 아니겠지만
아파트상가에 입주한 주택인테리어 사업자라고 생각합니다.
수많은 아파트와 주택의 수리나 인테리어 공사시에
사업자는 가급적 현금을 요구하고,
주택 소유자가 세금계산서 발행을 요구하면
10% 부가가치세는 물론 계약을 거부하거나
높은 대가를 요구하기 때문에
쌍방이 비용을 절감하는 차원에서 탈세가 이루어지고 있습니다.
통상 세금계산서를 받으면
상대방은 매출 수입금액이 확정되어
과세당국에 세금 신고를 해야 합니다.
그러나 만약 정규증빙이 아니라 간단한 영수증만 받았다면
대부분 세금신고에서 누락하는 사례가 많습니다.
왜냐하면 세금계산서나 정규영수증을 받으려면
부가가치세만큼 더 부담하셔야 하니까
대부분 부가세만큼을 빼고 자료발생을 하지 않고 있습니다.
공사업자는 실제로 소득세나 법인세만큼도 혜택을 보게 되니까
주택이나 아파트 소유자 입장에서는
사업자의 탈세를 방조하는 결과가 되는거구요,
양도자가 비과세 대상인 경우는 상관 없겠지만
주택이나 아파트 양도시에 1세대1주택이 아닌 경우에는
그만큼 필요경비를 인정받기가 어려운 것입니다.
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