50층 공공재건축 갈등 '미봉'…서울시 '용도변경 권한' 변수

‘8·4 부동산 대책’의 핵심인 ‘공공참여형 재건축 사업’을 둘러싼 정부와 서울시의 갈등이 일단락됐다. 대책에 딴지를 걸던 서울시가 “정부에 최대한 협력할 것”이라고 꼬리를 내렸기 때문이다. 하지만 ‘겉으로만 봉합’이라는 지적이 나온다. 서울시는 고(故) 박원순 시장 재임 때 만들었던 주택 규제 틀을 지키려는 분위기가 강해서 공공재건축 사업이 본격 추진되면 또 이견이 불거질 것이란 전망이 많다.

당장 사업 추진을 위한 제도 개편 방식을 둘러싼 이견은 현재 진행형이다. 공공재건축 사업은 최고 35층까지만 지을 수 있는 서울 아파트를 50층까지 허용하고 용적률 규제를 완화하는 게 핵심이다. 50층 재건축이 현실이 돼야 공공재건축을 통한 5만 가구 공급 목표도 달성할 수 있다.

이렇게 하려면 일반 3종거주지역인 재건축 단지의 용도지역을 준주거지역으로 변경해주는 작업이 선행돼야 한다. 정부는 당초 ‘공공재건축 사업에 참여하는 단지는 종 상향을 허용한다’ 등의 규정을 도시 및 주거환경정비법(도시정비법)에 담으려 했으나, 서울시가 “법에 담는 건 부담스럽다”고 반대하고 있다. 용도지역 변경은 서울시가 자체적으로 판단해서 결정하겠다는 것이다.

업계 관계자는 “서울시는 아파트 층고를 35층으로 제한한 도시기본계획의 틀을 지키려는 성향이 강하다”며 “겉으로는 정부에 협조하겠다고 했지만 실제 사업 추진 과정에선 층고 제한을 풀어주는 데 소극적일 가능성이 높다”고 전했다.

용적률 규제 완화도 정부 기대대로 이뤄질지 불투명하다. 국토교통부는 도시정비법을 개정해 공공재건축 사업에 참여하는 재건축 단지의 용적률을 300~500%로 올려줄 계획이다. 현재 서울시의 일반거주지역 용적률 상한은 250%다.

하지만 법을 고쳐도 실제 특정 단지의 용적률을 정하는 권한은 서울시 도시계획위원회에 있다. 법에 용적률 상한이 500%로 돼 있어도 도시계획위원회에서 500%보다 낮게 300~400%로 용적률을 정할 가능성이 있다는 얘기다. 업계 관계자는 “실제 심의과정에서는 여러 가지 이유를 들어 조례보다 훨씬 낮게 용적률이 정해지는 경우가 많다”며 “서울시가 공개적으로 공공재건축에 부정적인 입장을 나타낸 상황에서 전향적인 인센티브가 주어질지 신뢰하기 어렵다”고 말했다.

서울시가 규제 완화에 협조한다 하더라도 사업이 제대로 추진될지는 미지수다. 정부가 규제 완화의 조건부로 제시한 ‘추가 기대수익 90% 국가 환수’ 규정 때문에 민간의 참여가 저조할 것이란 전망이 많아서다.

서민준/이유정 기자 morandol@hankyung.com