올해부터 분양권도 양도소득세 주택 포함…소득세법 바뀌는 규정 꼼꼼히 살펴야

최근 소득세법 시행령 개정안이 입법예고됐다. 개정안은 2월에 공포 후 시행될 예정이다. 개정안에는 주택 양도소득세에 큰 영향을 줄 수 있는 내용이 다수 포함돼 있어 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.

우선 1가구 1주택 비과세의 보유기간에 주의해야 한다. 개정세법에 따라 새해부터는 1가구가 2주택 이상을 보유하다가 다른 주택을 모두 양도하고 최종 1주택을 비과세받으려면 최종 1주택만 보유하게 된 날부터 2년을 추가로 보유해야 한다. 다만 일시적 2주택 등 비과세 특례조항에 해당하는 경우와 지난해 12월 31일 이전에 다른 주택을 모두 양도하고 지난 1일 현재 1주택만 보유한 경우에는 변경된 규정이 적용되지 않는다. 최근 입법예고된 소득세법 시행령에 따르면 이 규정은 양도뿐만 아니라 증여 또는 용도변경 때도 적용될 예정이다. 따라서 개정안이 시행되는 2월께 이후부터는 2주택 이상을 보유한 1가구가 기존 주택을 증여 또는 용도변경하고 남은 1주택을 양도할 경우에도 증여·용도변경 후 2년을 추가로 보유해야 비과세가 가능하다.

둘째, 지난 1일 이후 취득한 분양권은 양도소득세 주택 수에 포함된다는 점이다. 기존에는 다른 주택을 양도할 때 분양권은 양도소득 세제상 주택 수에 포함되지 않았다. 하지만 소득세법 개정으로 2021년 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함된다. 따라서 올해 이후 분양권을 추가 취득한 경우에는 주택에 대한 비과세를 받지 못하거나 중과세를 적용받을 수 있어 주의해야 한다. 다만 종전의 주택을 취득하고 1년 이상 지난 뒤에 분양권을 취득하고, 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 비과세가 가능하다. 이때 양도하는 종전 주택은 보유기간이 2년 이상이고, 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간도 2년 이상이어야 한다(1가구 1주택 비과세 요건). 또 분양권을 취득하고 3년이 지나서 종전 주택을 양도하더라도 분양권 주택이 완성된 후 2년 이내에 신축 주택으로 세대 전원이 이사하고 1년 이상 계속 거주하면 비과세가 가능하다. 이때도 물론 종전 주택은 1가구 1주택 비과세 요건은 갖춰야 한다.

셋째, 비과세 대상 일시적 3주택 이상 소유자가 조정대상지역 고가 주택을 양도하더라도 중과세되지 않는다. ‘비과세 대상 일시적 3주택 이상자’란 일시적 2주택 비과세 요건을 갖춘 2채 외에 감면주택이나 임대주택처럼 주택 수에서 제외되는 주택을 추가로 보유한 경우를 말한다. 기존에는 일시적 3주택 이상자에 해당돼 비과세를 적용받더라도 비과세 한도인 양도가액 9억원 초과분에 대해서는 다주택 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제율도 적용하지 않았다. 동일한 주택에 대해 세제 혜택인 비과세와 징벌적 과세인 중과세가 동시에 적용돼 불합리하단 지적이 많았다. 최근 입법예고된 소득세법 시행령 개정안에 따르면 일시적 3주택 이상자가 고가 주택을 양도하더라도 9억원 초과분에 대해 중과세를 적용하지 않을 예정이다. 이에 따라 장기보유특별공제율도 보유·거주기간에 따라 최대 80%까지 받을 수 있게 될 것으로 보인다. 다만 기존 양도분에 대해서는 소급 적용하지 않고 개정안 시행 이후 양도분부터만 적용될 예정이므로 이에 해당하는 경우라면 처분 시기를 개정안 시행 이후로 정해야 세 부담을 줄일 수 있다.

이승현 < 진진세무회계법인 대표 >