[칼럼] 소규모재건축사업, 가로주택정비사업에도 전문적인 pm업체가 필요해

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입력 2021-03-15 17:23   수정 2021-03-15 17:25

[칼럼] 소규모재건축사업, 가로주택정비사업에도 전문적인 pm업체가 필요해





[글 = 라이언블랙파트너스 김희범대표]

정부가 지난 2·4 발표한 대도시권 주택공급 획기적 확대 방안 “공공주도 3080+” 정책에 더불어 한국토지주택공사(LH)는 지난 02. 26일부터 ‘공공참여 소규모주택정비 활성화 선도사업’ 참여 희망지역을 조사한다고 발표하기도 하였다.

신청 대상은 서울시를 포함한 수도권과 5대 광역자치단체이며 대상 사업은 △소규모 주택정비 관리지역 △소규모 주택정비 단위사업(LH참여 가로·자율주택 정비사업)이다.

소규모 주택정비 관리지역은 2.4대책에 따라 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’ 상 신설된 용도지역이다. 사업요건과 건축규제 완화, 용도지역 상향, 기반시설 설치 국비지원 등 다양한 혜택이 제공된다.

가로·자율주택 정비사업은 이번 대책으로 가로 형성시설 추가, 자율주택 1인 사업 허용 등 사업 요건이 완화됐다. 사업에 LH가 참여할 경우 융자한도 상향, 신축주택 매입확약에 따른 사업 리스크 저감, 원주민 이주·재정착 지원, 주거품질 관리 등 혜택을 받을 수 있다.

반면에 우려되는 사항도 발생되고 있는데, 공공주도 정비사업지로 선정되면 대책 발표일인 4일 이후 매입한 주택은 현금 청산될 수 있다는 우려가 속출하고 있고 분양가상한제, 재건축 초과이익 환수 등 부동산 시장의 흐름을 방해하는 여러 부작용마저 겹치다 보니 부동산 시장에 기존 거래물량은 줄어들었고, 내 집 마련의 길은 갈수록 어려워질 수 있다.

재건축 조합원 지위 양도 금지로 재건축 매물이 없고 분양권 전매 금지로 분양권 매물이 없고 다주택자 양도세 중과로 다주택자 매물이 없는 상황에서 대안으로 떠오르는 것이 바로 소규모주택사업이다.

즉 공공주도 정비사업 구역이 될 가능성이 없는 곳, “신축” 또는 “정비사업 가능성이 없는 구축”이 여기에 해당이 되는 것 이다.

2·4 대책으로 희비가 엇갈리는 상황이 속출될 수밖에 없는데, 2·4 대책은 실제 정부 의도대로 진행된다면 서울 집값에 막대한 하방 압력을 가할 수 있지만 공공주도 정비사업으로 5년 이내에 입주할 물량은 거의 없을 전망이고 얼마나 많은 재건축ㆍ재개발 조합이 참여할지 현 단계에서 알 수 없을뿐더러 공공이 주도하게 되면 민간의 요구가 수용되기 힘들어 결국 잡음이 커질 수밖에 없는 단점으로 인해 그 실효성에 의문이 가는 것이 사실이다.

정부 의도대로 진행된다면 3기 신도시와 함께 2020년대 중후반 물량 폭탄으로 이어져 수도권 부동산이 경착륙하게 될 것이고 그렇게 진행되지 않는다면 2025년 이후 수도권 부동산은 다시 공급 절벽에 빠질 가능성이 높아질 것으로 예상된다.

반면, 기존의 재건축단지는 ‘안전지대’(공공주도 재건축 진행 가능성 없음)로 인식되며 반사이익을 누리고 있기도 하는데, 이러한 정부 정책에도 아직 소규모 재건축사업, 가로주택정비사업을 하는 기존 조합은 신축아파트 희소성과 빠른 사업 진행이 부각 되며 호가 상승의 여지가 이어지고 있다.

‘영끌’ ‘패닉바잉’ 이라는 단어를 여기저기서 많이 접하면서도 갭투자로 실거주지를 마련하는 수요와 기타 투자자 혹은 갈아타기 수요가 합쳐져 수도권 신축아파트의 상승세를 꺾기에는 어려워 보인다.

생소한 사람도 있겠지만, 가로주택정비사업은 일정한 조건과 요건을 갖추게 된다면 분양가상한제 적용대상이 되지 않고, 재건축 초과이익환수 적용대상이 아닐뿐더러 기존 흔히 알고 있는 재건축, 재개발과는 달리 빠른(평균 3~4년) 사업 진행이 가능하다.

가로주택정비사업 중 한 사례를 보자면 대치동에 있는 주택 29가구가 지하 4층~지상 11층의 아파트로 재탄생하게 되어 기존 주민들은 상당한 시세 차익을 거두기도 하였다.

하지만 부작용도 있을 수 있다. 정비사업에 기존 지식이 부족한 주민들이 무리한 사업추진으로 인한 소통 부재 및 사업자 간에 업무 충돌 등 여러 가지 문제점이 발생하여 PM(project manager)이라는 업체가 요즘 부각이 되기도 한다.

pm(project manager) 업체는 정비사업을 잘 알고 사업성을 지키면서 조합원 간의 원활한 의사결정과 투명한 사업 진행과정을 이끌어가며 설계, 시공에 대한 전문적인 지식으로 시공단계 리스크 및 설계변경을 최소화하여 조합원님들의 이익에 반영한다.

일반 정비업체들은 행정업무만을 제한적으로 수행하기 때문에 조합 편에서 시공자를 다루지 못하기 때문에 시공사가 바르게 일하도록 시공감리가 필요하듯 정비사업에도 전문적인 사업관리(PM)가 필요하다

이어 “바르게 계획하고 계획대로 집행되도록 위험관리를 하고 협력업체를 조율하는 것이 사업관리(PM)가 핵심이다”라고 덧붙였다.




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