미국 기술 기업들의 실적이 호조를 보이고 실적호조는 AI 관련 투자 확대의 기반이 되면서 미국 경제는 견조한 성장을 이어왔다. 하지만 최근에는 대규모 AI 투자의 지속 가능성에 대한 의문과 함께 과잉투자로 인한 후유증 우려 또한 높아지고 있다. 당장은 아니겠지만 향후 AI 투자가 축소될 때 성장 공백을 채울 수 있는 대안으로 여겨지는 곳이 주택시장이다.
2025년 기준 미국 주택산업은 GDP의 16%를 차지하면서 연관 산업에 대한 파급효과가 매우 크기 때문이다. 아래에서는 주택시장의 현황과 전망을 알아보자.
[표1]은 미국 20대 도시 주택가격 및 주택가격 상승률이다. 주택가격은 금융위기 이후 2012년을 저점으로 상승세를 보였는데 최근에는 상승폭이 줄어들었고 올해 2월(최신 수치)에는 하락 전환되었다. JP모간증권은 올해 주택가격 상승률을 ‘0%’로 전망했는데 실제 올해 2월의 전년 동월 대비 상승률은 0.9%로 0%대를 보였다.
[표2]는 주택시장 참여자에 대한 설문조사 수치이다. 코로나 위기 이후 주택가격은 상승했으나 투자심리는 매우 부진했다. 미시간대 주택구입여건은 주택 수요자가 응답한 좋음%-나쁨%의 차이를 뜻하는데 2021년부터 급락하여 부정적 의견이 훨씬 많았다. 다만 2024년 중반을 최저점으로 부정적 의견이 점차 줄어드는 것은 긍정적이다.
주택시장지수는 공급자인 주택건설 기업의 향후 6개월 판매 전망이다. 수요자 심리만큼은 아니지만 공급자 심리는 최근 몇 년간 기준선인 50을 밑돌아 부정적인 의견이 많았으나 최근에는 하락을 멈추고 횡보하고 있다.
[표3]은 주택 재고 추이로 2008~2010년의 재고 고점과 비교하면 높지는 않다. 하지만 최근 몇 년간 부정적인 주택시장 심리로 판매용은 2023년을 저점으로, 임대용은 2022년을 저점으로 재고 상승세가 나타내고 있다. 올해 1분기 판매용 재고가 1년 만에 처음 감소했으나 같은 분기에 임대용 재고가 크게 늘었음을 고려하면 추세 전환은 아직 일러 보인다.
[표4]에서 보면 실질 GDP성장률은 견조하지만 미국-이란 전쟁의 여파로 유가 상승→인플레이션 상승→장기금리 상승이 나타나는 점은 부정적이다. 전쟁이 계속되어 장기금리가 추가로 상승한다면 AI 투자 지속이 어려움은 물론 주택시장 회복도 요원하여 주식시장에도 충격이 클 것으로 예상된다. 미국-이란 전쟁 전개와 함께 인플레이션과 장기금리 움직임을 주목하자.오대정 전 미래에셋자산운용 투자풀운용부문 대표, CFA
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