질문1) 최교수님! 최근에 부동산 경매에 대한 관심이 증가하고 있다고 하는데.. 과연 경매란 무엇인가요?
최문진) 부동산 경매는 한마디로 요약하면 은행 등 금융기관에 부동산을 담보로 제공하고 돈을 빌린 채무자가 약속된 변제기일 까지 원금이나 이자등을 갚지 못하는 경우가 발생하게 되는 데요, 이때 은행 등 채권자가 법원경매를 통하여 채무자 소유의 부동산을 매각하여 그 매각대금으로 자신들의 채권의 만족을 얻는 절차라고 보시면 됩니다. 특히, 요즘처럼 어려운 경제상황에서는 채무자들의 원리금 상환이 연체되는 경우가 급증하고 있어 그 자연스러운 결과로 법원경매시장에도 연일 엄청난 양의 부동산들이 쏟아져 나오고 있슴니다.
질문2) 그동안 부동산 시장에서 경매의 이미지는 어땠습니까? 아무래도 많이 부정적이였을 듯 싶은데요?
최문진) 그간 경매시장에는 많은 변화들이 있어왔습니다. 사실 과거에는 경매에 넘어간 집은 재수가 없다느니, 풍수적으로 바람직하지 않은 집이라는 등의 일반인들의 부동산 경매에 대한 부정적인 인식과 그 절차나 접근의 까다로움으로 인하여 부동산 경매 시장이 소위 일부 전문가들만의 독무대나 독식의 장으로 전락했던 시절이 있었던 것도 사실입니다.
하지만, 우리 경매 시장은 그동안 대법원의 경매대중화를 위한 제도적 노력과 민사집행법제정이라는 입법적 뒷받침, 그리고 각종 언론매체나 경매 강좌 등을 통한 일반인들의 경매에 대한 긍정적인 인식의 확대 등으로 많은 변화를 해 왔습니다.
특히 젊은 층과 여성투자자들의 경매참여가 눈에 띄게 증가한 것만 봐도 이제 더 이상 부동산 경매가 일부 사람들만의 전유물이 아니라 내 집 마련이나 부동산 투자를 위한 수단의 하나로서 확실한 자리매김을 하고 있다는 것을 알 수 있습니다.
질문3) 젊은 층과 여성투자자들의 경매 참여가 눈에 띄게 증가해서인가요? 최근에 경매에 관심 있어 하는 분들이 주변에서 부쩍 늘고 있습니다. 그 이유는 무엇입니까?
최문진) 아무래도 최근의 경기상황과 밀접한 관계가 있지 않겠습니까?!
불과 6~7개월 전만에도 부동산 경매시장은 투자가치가 큰 매력 있는 물건들이 많지 않았고, 설사 매력적인 물건들이 경매 진행된다 하더라도 높은 경쟁률로 인하여 자연히 낙찰가는 올라가고 결과적으로 고가의 낙찰은 수익률의 감소로 이어지고 있었습니다.
이러다 보니 자연스럽게 경매참여자들이 그 숫자가 줄어들고 있었습니다.
하지만 작년 9월 이후 불거진 금융위기와 그로 인한 실물경제의 침체의 영향으로 자연스럽게 법원경매에 부쳐지는 물건들이 폭발적으로 늘어나고 있으나 전반적인 부동산 경기 침체 속에서 부동산 시장은 아직 그 바닥을 확인하지 못하고 있으니 자연스레 시장은 관망세를 유지하고 있고 이와 같은 현상들은 부동산경매시장에서도 다를 바가 없어서 감정가 대비 2-3회 유찰되는 경매 물건들이 일반적인 현상이 되었고 심지어 반값아파트라는 말도 등장하였습니다.
사정이 이렇게 되자 전세금 정도로 내 집을 마련할 수 있다는 기대감으로 실수요자들 중심으로 투자자들이 다시 경매시장에 눈을 돌리기 시작했다고 설명 드릴 수 있겠습니다.
질문4) 최근 경매 물건 동향 및 투자자 동향에 대해서 말씀 해주시죠?
최문진) 우선 물건 동향에 대하여 말씀 드리면 경매로 넘어가는 물건 수가 빠르게 증가하고 있다는 것입니다.
지난 2008년 11월 경매로 나온 아파트, 연립, 다세대, 단독주택 등의 주거용 부동산은 1만2229건으로 전년도 같은 기간(1만277건)보다 19.0%, 연초(8702건)보다는 40.5% 증가했습니다.
이에 비해 낙찰가율(감정가 대비 낙찰되는 가격이 비율), 낙찰률(경매물건 대비 낙찰되는 건수 비율)은 하향곡선을 그리면서 2008년 11월 아파트 낙찰률은 29.6%로 전달(36.7%)보다 7.3% 떨어졌습니다.
10개의 물건이 경매가 진행된다면 팔리는 물건은 채 3개도 되지 않는 셈이지요.
한편 11월 아파트 낙찰가율은 71.5%로 일반적인 경매호황기의 낙찰가율 90%대에 비하면 상당히 큰 폭으로 떨어졌음을 알 수 있습니다. 그러던 것이 올해 들어 실수요자들 중심으로 입찰참여가 늘어나면서 시장 상황이 약간 달라지고 있습니다.
지난 1월 서울의 아파트와 연립ㆍ다세대주택 경매 낙찰가율과 경쟁률이 지난해 6월 이후 처음으로 반등하는 모습을 보인 것입니다.
특히, 서울 지역의 1월 평균 아파트 낙찰가율은 70.87%로 지난해 12월 69.23%에 비해 1.64%포인트 상승했으며, 연립ㆍ다세대의 낙찰가율도 76.31%로 3.47%포인트 높아졌습니다.
아파트, 연립ㆍ다세대의 낙찰가율이 전달에 비해 상승한 것은 지난해 6월 이후 처음 있는 일입니다.
낙찰률(경매물건 대비 낙찰되는 건수 비율)과 입찰경쟁률도 비교적 큰 폭으로 올라서. 지난해 11~12월에는 10개의 아파트가 경매에 나와도 낙찰되는 건수가 채 2건도 되지 못했지만 1월에는 27.12%의 낙찰률을 기록해 전월에 비해 8.66%포인트 올랐습니다.
연립ㆍ다세대 낙찰률도 27.65%로 6.6%포인트 상승했습니다.
이와 같은 통계수치들의 변화를 놓고 부동산 경기가 과연 바닥을 찍었느냐의 논란이 있을 수 있으나, 현 시장상황을 저가매수의 기회로 보는 일부 부동산 큰손들과 3-5명이 모여 공동투자 형태로 부동산 경매시장에 참여하는 일부 공동입찰자들을 제외하면 역시 현재 시장의 변화는 투자자라기보다는 실수요자를 중심으로 하는 입찰참여자 증가와 이로 인한 경쟁률 상승으로 인한 낙찰가율의 상승이라고 이해 할 수 있을 것입니다.
질문5) 그렇다면 내 집 마련을 하고 자는 분들에게 경매가 시기적으로 알맞나요?
최문진) 제가 요즘 가장 많이 받는 질문중에 하나입니다.
이런 질문들에 대해 저는 아파트나 주택의 경우 저가 매수의 기회를 잡으려면 지금 입찰에 참여해도 큰 무리가 없지만, 이왕이면 내가 원하는 지역에, 원하는 물건을 저가에 매수하려면 더 기다리는 것도 전략이 될 수 있다고 말씀드립니다.
예를 들어 하나의 물건이 경매에 넘어가면 실제로 경매 법정에서 입찰에 부쳐지기까지는 보통 3개월에서 5개월 정도의 시간이 소요됩니다.
특히 요즘같이 경매 물건들이 쏟아져 나오는 상황에서는 그 기간이 더 오래 소요될 수도 있습니다.
그렇다면 경기침체와 부동산 가격하락이 본격적으로 이뤄진 작년 9월을 기준으로 봤을 때 최소한 올 5-6월경에나 본격적으로 물건들이 쏟아지기 시작할 것이고 그 물건들이 2-3회 유찰된 8-9월에 가서야 실제로 입찰에 매력을 느끼는 물건들이 등장할 것입니다.
물론, 정부정책등의 변수가 있기는 하지만, 경매부동산의 선택의 다양성과 가격적 매력이 동시에 존재하는 시기라는 얘기죠.
최문진) 부동산 경매는 한마디로 요약하면 은행 등 금융기관에 부동산을 담보로 제공하고 돈을 빌린 채무자가 약속된 변제기일 까지 원금이나 이자등을 갚지 못하는 경우가 발생하게 되는 데요, 이때 은행 등 채권자가 법원경매를 통하여 채무자 소유의 부동산을 매각하여 그 매각대금으로 자신들의 채권의 만족을 얻는 절차라고 보시면 됩니다. 특히, 요즘처럼 어려운 경제상황에서는 채무자들의 원리금 상환이 연체되는 경우가 급증하고 있어 그 자연스러운 결과로 법원경매시장에도 연일 엄청난 양의 부동산들이 쏟아져 나오고 있슴니다.
질문2) 그동안 부동산 시장에서 경매의 이미지는 어땠습니까? 아무래도 많이 부정적이였을 듯 싶은데요?
최문진) 그간 경매시장에는 많은 변화들이 있어왔습니다. 사실 과거에는 경매에 넘어간 집은 재수가 없다느니, 풍수적으로 바람직하지 않은 집이라는 등의 일반인들의 부동산 경매에 대한 부정적인 인식과 그 절차나 접근의 까다로움으로 인하여 부동산 경매 시장이 소위 일부 전문가들만의 독무대나 독식의 장으로 전락했던 시절이 있었던 것도 사실입니다.
하지만, 우리 경매 시장은 그동안 대법원의 경매대중화를 위한 제도적 노력과 민사집행법제정이라는 입법적 뒷받침, 그리고 각종 언론매체나 경매 강좌 등을 통한 일반인들의 경매에 대한 긍정적인 인식의 확대 등으로 많은 변화를 해 왔습니다.
특히 젊은 층과 여성투자자들의 경매참여가 눈에 띄게 증가한 것만 봐도 이제 더 이상 부동산 경매가 일부 사람들만의 전유물이 아니라 내 집 마련이나 부동산 투자를 위한 수단의 하나로서 확실한 자리매김을 하고 있다는 것을 알 수 있습니다.
질문3) 젊은 층과 여성투자자들의 경매 참여가 눈에 띄게 증가해서인가요? 최근에 경매에 관심 있어 하는 분들이 주변에서 부쩍 늘고 있습니다. 그 이유는 무엇입니까?
최문진) 아무래도 최근의 경기상황과 밀접한 관계가 있지 않겠습니까?!
불과 6~7개월 전만에도 부동산 경매시장은 투자가치가 큰 매력 있는 물건들이 많지 않았고, 설사 매력적인 물건들이 경매 진행된다 하더라도 높은 경쟁률로 인하여 자연히 낙찰가는 올라가고 결과적으로 고가의 낙찰은 수익률의 감소로 이어지고 있었습니다.
이러다 보니 자연스럽게 경매참여자들이 그 숫자가 줄어들고 있었습니다.
하지만 작년 9월 이후 불거진 금융위기와 그로 인한 실물경제의 침체의 영향으로 자연스럽게 법원경매에 부쳐지는 물건들이 폭발적으로 늘어나고 있으나 전반적인 부동산 경기 침체 속에서 부동산 시장은 아직 그 바닥을 확인하지 못하고 있으니 자연스레 시장은 관망세를 유지하고 있고 이와 같은 현상들은 부동산경매시장에서도 다를 바가 없어서 감정가 대비 2-3회 유찰되는 경매 물건들이 일반적인 현상이 되었고 심지어 반값아파트라는 말도 등장하였습니다.
사정이 이렇게 되자 전세금 정도로 내 집을 마련할 수 있다는 기대감으로 실수요자들 중심으로 투자자들이 다시 경매시장에 눈을 돌리기 시작했다고 설명 드릴 수 있겠습니다.
질문4) 최근 경매 물건 동향 및 투자자 동향에 대해서 말씀 해주시죠?
최문진) 우선 물건 동향에 대하여 말씀 드리면 경매로 넘어가는 물건 수가 빠르게 증가하고 있다는 것입니다.
지난 2008년 11월 경매로 나온 아파트, 연립, 다세대, 단독주택 등의 주거용 부동산은 1만2229건으로 전년도 같은 기간(1만277건)보다 19.0%, 연초(8702건)보다는 40.5% 증가했습니다.
이에 비해 낙찰가율(감정가 대비 낙찰되는 가격이 비율), 낙찰률(경매물건 대비 낙찰되는 건수 비율)은 하향곡선을 그리면서 2008년 11월 아파트 낙찰률은 29.6%로 전달(36.7%)보다 7.3% 떨어졌습니다.
10개의 물건이 경매가 진행된다면 팔리는 물건은 채 3개도 되지 않는 셈이지요.
한편 11월 아파트 낙찰가율은 71.5%로 일반적인 경매호황기의 낙찰가율 90%대에 비하면 상당히 큰 폭으로 떨어졌음을 알 수 있습니다. 그러던 것이 올해 들어 실수요자들 중심으로 입찰참여가 늘어나면서 시장 상황이 약간 달라지고 있습니다.
지난 1월 서울의 아파트와 연립ㆍ다세대주택 경매 낙찰가율과 경쟁률이 지난해 6월 이후 처음으로 반등하는 모습을 보인 것입니다.
특히, 서울 지역의 1월 평균 아파트 낙찰가율은 70.87%로 지난해 12월 69.23%에 비해 1.64%포인트 상승했으며, 연립ㆍ다세대의 낙찰가율도 76.31%로 3.47%포인트 높아졌습니다.
아파트, 연립ㆍ다세대의 낙찰가율이 전달에 비해 상승한 것은 지난해 6월 이후 처음 있는 일입니다.
낙찰률(경매물건 대비 낙찰되는 건수 비율)과 입찰경쟁률도 비교적 큰 폭으로 올라서. 지난해 11~12월에는 10개의 아파트가 경매에 나와도 낙찰되는 건수가 채 2건도 되지 못했지만 1월에는 27.12%의 낙찰률을 기록해 전월에 비해 8.66%포인트 올랐습니다.
연립ㆍ다세대 낙찰률도 27.65%로 6.6%포인트 상승했습니다.
이와 같은 통계수치들의 변화를 놓고 부동산 경기가 과연 바닥을 찍었느냐의 논란이 있을 수 있으나, 현 시장상황을 저가매수의 기회로 보는 일부 부동산 큰손들과 3-5명이 모여 공동투자 형태로 부동산 경매시장에 참여하는 일부 공동입찰자들을 제외하면 역시 현재 시장의 변화는 투자자라기보다는 실수요자를 중심으로 하는 입찰참여자 증가와 이로 인한 경쟁률 상승으로 인한 낙찰가율의 상승이라고 이해 할 수 있을 것입니다.
질문5) 그렇다면 내 집 마련을 하고 자는 분들에게 경매가 시기적으로 알맞나요?
최문진) 제가 요즘 가장 많이 받는 질문중에 하나입니다.
이런 질문들에 대해 저는 아파트나 주택의 경우 저가 매수의 기회를 잡으려면 지금 입찰에 참여해도 큰 무리가 없지만, 이왕이면 내가 원하는 지역에, 원하는 물건을 저가에 매수하려면 더 기다리는 것도 전략이 될 수 있다고 말씀드립니다.
예를 들어 하나의 물건이 경매에 넘어가면 실제로 경매 법정에서 입찰에 부쳐지기까지는 보통 3개월에서 5개월 정도의 시간이 소요됩니다.
특히 요즘같이 경매 물건들이 쏟아져 나오는 상황에서는 그 기간이 더 오래 소요될 수도 있습니다.
그렇다면 경기침체와 부동산 가격하락이 본격적으로 이뤄진 작년 9월을 기준으로 봤을 때 최소한 올 5-6월경에나 본격적으로 물건들이 쏟아지기 시작할 것이고 그 물건들이 2-3회 유찰된 8-9월에 가서야 실제로 입찰에 매력을 느끼는 물건들이 등장할 것입니다.
물론, 정부정책등의 변수가 있기는 하지만, 경매부동산의 선택의 다양성과 가격적 매력이 동시에 존재하는 시기라는 얘기죠.
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