(앵커) 요즘 미분양 주택을 해소 하려는 움직임이 많이 보이는 만큼 주변의 관심도 높아지고 있습니다. 알짜 미분양을 잡아라 시간에서는 최근 미분양 아파트에 대한 이슈들에 대해서 정리해 보고자 합니다. 이 자리에 안태훈 기자와 박상언 유앤알 컨설팅 대표 자리 하셨습니다.
(앵커) 먼저 안태훈 기자! 지난 2월 20일에 한경미디어 그룹에서 미분양투자설명회를 개최했는데 설명회 분위기는 어땠나요?
(안태훈 기자)
당시 분위기를 한마디로 요약하면 말그대로 ''성황''이라고 할 수 있습니다.
설명회가 서울 논현동 건설회관 대강당에서 열렸는데, 앉을 수 있는 자리가 700여석 정도로 참석인원의 한계가 있었거든요.
그래서 사전에 전화 접수를 통해서 참석자를 어느정도 제한 했는데, 3시간 반이라는 장시간 동안 이어진 강연 내내 대부분의 자리가 채워졌습니다.
특히 적극적으로 질의응답에 참여하고 꼼꼼히 받아적는 모습에서 양도세 한시 면제에 따른 참석자들의 뜨거운 관심을 엿볼 수 있었습니다.
강연에 나선 분들은 장병채 기획재정부 재산세제과 사무관하고 권대중 명지대 부동산대학원 교수, 김용진 부동산뱅크 리서치본부장, 그리고 이 자리에 나와계신 박상언 유엔알컨설팅 대표였는데요,
강연 내용을 간략히 말씀드리면 먼저 장병채 사무관의 경우 정부가 추진중인 양도세 감면을 포함한 조세특례제한법 개정안을 심도 있게 설명했습니다.
그 후 두번째 강연에 나선 권대중 교수는 국내 주택시장뿐 아니라 금융위기의 원인과 진행 과정, 일본 부동산 시장의 역사, 인구구조 변화가 주택시장에 미치는 영향 등 다양한 분석을 통해 집값의 움직임을 전망했는데요, 잠시 권대중 교수의 말씀을 들어보겠습니다.
<인터뷰- 권대중 / 명지대 부동산대학원 교수>
"1~2년 동안 공급 없는 것이 향후 3~4년 동안 영향을 미칩니다. 작년 하반기부터 금년에 새로운 공급이 부족한 현상은 향후 부동산이 살아나면 그 영향을 주지 않겠는가... 금년엔 약보합세 유지, 경제가 살아나는 내년 상반기나 하반기부터 부동산이 살아난다면 다시 2011년 이후부터는 부동산값이 상승해서..."
이어서 김용진 본부장은 비과밀억제권역에 대한 투자 안내를 해줘서 투자자들의 가려운 곳을 긁어주었습니다.
<인터뷰- 김용진 / 부동산뱅크 리서치본부장>
"우선적으로 혜택받는 지역이 관심이 집중되고 있는 용인, 김포, 송도로 압축해 말씀드릴 수 있습니다. 최근 가격 하락세 속에서 과연 미분양 아파트에 투자해도 향후 시세차익이 가능하냐가 큰 쟁점사항인데 현재로썬 일부지역의 경우 급매물이 직전 고점대비 40% 이상 떨어진 곳도 있습니다. 이 지역은 향후 경기가 좋아진다면 상대적으로 상승 탄력을 훨씬 더 받을 수 있다는 것..."
그리고 마지막 강연자였던 박상언 대표께서는 이 자리에 나와계시니까 직접 말씀해 주실테니 생략하도록 하겠습니다.
정리해보면 이번 설명회는 미분양 아파트 투자 전략 외에도 국내외 거시경제 변수와 주택시장 흐름을 아우르는 내용으로 참석자들의 다양한 정보 욕구를 충족시켰다는 평가를 받았습니다.
(앵커) 박 대표께서도 강연을 하셨는데, 그 날 참석자들의 주요 관심사는 무엇이었고 강연에 대한 반응은 어떠했나요?
(앵커) 지방에서까지 오셔서 강연회를 참석하실 정도로 그 만큼 미분양 아파트에 대한 관심이 뜨거운 것 같습니다. 그럼 본격적인 미분양 아파트 투자 전략에 대해 얘기 나누기 전에 바뀐 세제에 관련 알아보겠습니다. 안태훈 기자?
(안태훈 기자)
양도세 감면폭이 최근 50%에서 60%로 확대됐는데, 우선 지난 12일 발표된 미분양 아파트 양도소득세 한시 감면 내용과 최근 개정된 양도세 개편 내용을 중심으로 말씀드리겠습니다.
언론을 통해 이미 보도가 많이 이뤄져서 많은 분들이 알고 계시겠지만 감면 대상에 서울은 포함되지 않습니다.
그리고 12일 발표된 거니까 하루전인 11일에 분양됐더라도 안타깝지만 혜택을 받을 수 없습니다.
하지만 12일 이후에는 미분양뿐 아니라 새로 분양하는 신규아파트도 모두 해당됩니다.
미분양으로만 한정하면 소위 ''깜깜이 분양''이라고 하는데... 분양 광고나 홍보를 하지 않고 조용히 하는 걸 말하는데요, 그러면 당연히 많은 사람들에게 알려지지 않으니까 미분양이 나올 수 밖에 없고 이를 악용해 미분양을 만들 우려의 소지가 있기 때문입니다.
감면 대상은 지난 12일부터 올해 말까지 취득하는 주택이었는데 최근 상임위를 통과한 개정안은 이를 고쳐서 내년 2월 11일까지 1년간 취득하는 주택으로 정했습니다.
다시말해서 수도권 비과밀억제권역과 지방 주택을 1년 안에 사면 5년동안 양도세가 완전히 면제됩니다.
이같은 개정안은 빠르면 다음달(3월)초 법안이 공포되고 12일 이후 구입한 분들은 바뀐 내용으로 모두 적용받을 수 있습니다.
원래 취득이라고 하는 것은 잔금을 내야 인정이 되지만 이번 대책은 부동산 수요진작책이어서 계약서를 쓰고 계약금을 내면 혜택을 주도록 했습니다.
수도권 과밀억제권역은 양도차익의 50%에 대해 양도세가 비과세되는 안이었는데, 앞서 말씀드린데로 60%로 확대됐습니다.
참고로 수도권 과밀억제권역은 의정부, 구리, 성남, 고양, 수원, 인천 등입니다.
그리고 이번 양도세 혜택은 실거주자에게만 해당되느냐고 묻는 경우가 많은데요, 꼭 그런건 아닙니다.
과밀억제권역에선 전용면적 149제곱미터 이하라는 조건이 붙습니다만 주택수와는 상관없이 모두 감세 받을 수 있습니다.
또 5년 이상 보유한 경우에는 어떻게 되는지 궁금해 하시는 분들이 많은데, 실거래가를 통해 양도차익을 계산한 뒤 공시가격을 감안해서 계산합니다. 만약 보유한 기간동안 공시가격이 2배 올랐다면 이것을 토대로 잔금 청산일부터 5년까지의 가격을 산정합니다.
(앵커) 그럼 이 같은 세제 완화 조치로 실제 시장의 분위기는 어떤지 이지은 기자 리포트를 통해 살펴보겠습니다.
(이지은 기자 리포트)
(앵커) 고양, 수원, 성남등이 과밀억제권이다.. 라고 하셨는데...그럼 과밀억제권 미분양 주택 현황은 어떤가요?
(박상언)
12월 기준 미분양 주택 현황을 보면 고양이 5,360가구로 가장 많고 수원이 2,709가구, 인천이 1,647가구, 남양주가 1,055가구, 부천이 750가구, 안양이 389가구, 하남이 157가구 등이다.
수도권 과밀억제권역의 양도세 감면폭이 확대되는 등 부동산 규제완화에 강력한 드라이브가 걸리면서 시장에 끼칠 영향에 관심이 집중되고 있다. 양도세 감면폭이 커지면서 수원ㆍ인천ㆍ남양주 등 1,000가구 이상 미분양 물량이 쌓여 있는 수도권 과밀억제권역의 중소형 미분양 주택시장과 신규 분양시장에 실수요 중심의 매수세가 유입될 것으로 본다/.
과밀억제권역에서는 149㎡ 이상 중ㆍ대형의 경우 양도세 감면 혜택을 받지 못하기 때문에 주로 중소형 아파트가 밀집한 지역이 혜택을 볼 것”이라며 “중ㆍ대형 미분양이 많은 고양 지역보다는 인천ㆍ수원ㆍ남양주 등의 중소형 아파트에 실수요가 유입될 것으로 보인다
(앵커) 양도세 감면을 도입하면서 과밀억제권 내의 미분양 아파트엔 어떠한 변화가 있었는지요?
(박상언)
지방의 분양시장이 극심한 온도차를 보이고 있다. 실제로 이달 초 2만1440가구였던 경기도내 미분양 주택은 정부가 양도세 감면을 도입하면서 현재 2만810가구로 530가구가 줄었고, 아파트 거래량도 다소 상승했다.
경기도 용인시 인근 인천 청라지구에 ‘힐데스하임’을 분양 중인 원건설 역시 지난 12일 양도세 감면 발표 이후 10여일 만에 60건 이상의 계약을 성사시켜 15% 선이었던 미분양 물량이 10% 대로 떨어졌다.
최근엔 신규 분양 아파트 중 양도세 감면혜택이 첫 적용된 인천 청라 웰카운티의 경우 3순위 청약접수까지 중소형은 물론 중대형 아파트까지 80% 이상 마감돼 규제완화의 효과를 톡톡히 누렸다. 이 덕분에 올 상반기에만 1만5000가구가 쏟아져 나올 인천 청라지구에 수요자들의 더 큰 관심이 모아지고 있다.
반면 지방에서 진행 중인 분양현장은 수도권과 달리 청약률 제로를 기록하는 등 침체의 늪에서 헤어나지 못하고 있다. 지난 11일~13일 순위내 청약접수를 진행한 마산 교방동 무학산 벽산블루밍은 양도세 100% 면제에 취ㆍ등록세 50% 감면 혜택까지 주어졌지만 청약자가 단 한명도 없었다.
지난해 10월부터 천안시 쌍용동에서 분양 중인 두산위브는 절반이 넘는 물량이 미분양 상태로 남아있지만 양도세 감면 소식에도 별다른 변화가 감지되지 않고 있다.서울을 제외한 전국의 미분양아파트와 신축주택의 양도소득세를 5년간 감면하는 조세특례제한법 개정안이 국회 기획재정위원회를 통과했다. 특히 서울을 제외한 수도권 과밀억제권역의 양도세 감면 폭이 당초 정부안인 50%보다 10%포인트 높은 60%로 확대됐고 감면 기간도 내년 2월11일까지로 한 달 이상 늘어 눈길을 끈다. 이처럼 조건이 좋아진 만큼 고양, 성남, 과천 등 과밀억제권역에서 미분양아파트를 처리하고 있는 건설사들도 한결 수월해졌다. 신규 분양사업을 준비 중인 건설사들도 한 달여 정도 시간을 벌었다.
(앵커) 과밀억제권내에서 수혜가 예상되는 미분양 아파트 단지를 소개해주시죠?
?경기 고양시 덕양구 ‘중흥S 클래스’= 중흥건설은 행신2차 중흥S 클래스 타운하우스를 분양 중에 있다. 중흥S 클래스는 지하2층에서 지상4층 109㎡, 110㎡으로 구성되어 있다. 지상에는 차 없는 공원형 단지로 조성되며 15층 아파트의 두 배 거리인 80미터의 동간거리를 갖추고 있어 일조권 및 채광성과 통풍성을 확보한다. 중흥S 클래스가 들어서는 행신2지구(D 4블록)는 경의선 복선전철 행신역과 차로 5분 거리에 있으며, 제2자유로 강매IC(2011년 개통 예정)와 인접해 있다. 계약금은 10%이며 중도금은 60% 중 50%를 무이자혜택을 받을 수 있다. 경기 고양시 일산서구 ‘하이파크시티 신동아 파밀리에’= 신동아건설은 경기도 일산구 덕이지구에 ‘하이파크시티 신동아 파밀리에’를 분양 중이다. A2.A3,A4 블록을 합하면 총 3316가구 대단지로 단지 내에 수영장, 골프연습장, 휘트니스센터 등의 편의 시설이 갖춰진다. 사업지인 덕이지구는 일산신도시와 인접해 있고 지하철 3호선 대화역과 경의선 탄현역이 가깝다. 자유로 이산포IC와도 바로 연결돼 서울과의 접근성도 뛰어나다. 주변에는 호수공원, 이마트, 하이마트, 일산 서구청 등 편의 및 행정시설이 위치해 있다. ?경기 고양시 일산동구 ‘위시티 자이’= GS건설은 고양시 일산동구 식사지구에서 자이를 분양 중이다. 고양 식사지구는 민간 도시개발 대단지로서 123만㎡ 규모에 총 1만여 가구가 들어서는 민간사업 중 수도권 최대 단지다. 일산 신도시뿐만 아니라 주변에 기반시설이 잘 갖춰진 택지지구들이 많은 편으로 풍동 1,2지구와는 맞닿아 있고 일산2지구와도 가깝다. GS건설은 위시티 자이 잔여분에 대해 계약금을 4000만~6000만원으로 내렸고 중도금도 이자후불제와 무이자 혜택을 준다. 또 발코니 확장비용과 새시도 분양가에 포함된다. ◆경기 수원시 광교신도시 ‘광교 울트라 참누리’= 울트라건설은 경기도 수원시 광교신도시서 ‘광교 울트라 참누리’를 분양 중이다. 단지규모는 10개 동 최고 36층 규모다. 공급면적은 112~232㎡로 구성되며 총 1188가구 대단지아파트로 지어진다. A21블록은 남측으로 신대저수지와 그 주변을 둘러싼 공원을 전면 조망할 수 있다. 사업지주변의 신대저수지와 원천 저수지는 호수공원으로 조성된다. 중소형은 5년 중대형은 3년간 전매가 제한된다. ?경기 시흥시 신천동 시흥5차 푸르지오= 경기 시흥시 신천동 초고층아파트 ‘시흥5차 푸르지오’의 일부가구를 분양 중이다. 이 아파트는 총 2 개 동 33층 규모로 건립된다. 426가구아파트로 공급면적은 76~211㎡까지 다양하게 구성된다. 사업지는 소사~원시간 복선전철 신천역 예정지인 신천사거리에 입지하고 있다. 그 외로 수인산업도로, 서울외곽순환도로, 제2경인고속도로 등도 쉽게 이용할 수 있다.
(앵커) 요즘 경인운하에 대해서 각종 언론을 통해서 많은 얘기를 듣고 계실겁니다. 경인운하계획으로 특수를 누리게 된 단지도 많다고 하는데요. 박영우 기자가 취재했습니다.
(박영우 기자 리포트)
(앵커) 그럼 이번에는 비과밀억제권역 중심으로 알아보겠습니다. 먼저 용인은 어떤가요?
(박상언)
용인시는 비과밀억제권역으로 지정돼 있어 이 지역 미분양 아파트를 사면 향후 5년간 양도세를 면제받게 됐다. 특히 용인시의 경우 아파트값이 2006년 3.3㎡당 1500만원 초과했지만 작년 3분기께 3.3㎡당 1100만원선까지 하락할 정도로 시장 침체가 심각했다. 이번 양도세?면제로 용인 아파트 분양 시장이 다소 활기를 찾을 것으로 예상된다.
용인 지역의 분양권 가격도 회복세를 타고 있다. 급매물이 대부분 소화되면서 최근에는 웃돈(프리미엄)까지 붙어 거래되고 있다.용인 지역 부동산 중개업소와 삼성물산 등에 따르면 용인 동천래미안의 분양권 거래는 지난해 11월 이후 4개월여 동안 30여건에 달했고 전용면적 85㎡형의 경우 최고 2,000만원까지 웃돈이 붙어 있다. 지난해 말 분양권 가격이 분양가보다 7,000만원이나 떨어지기도 했지만 급매물이 소화되면서 가장 인기가 있는 동과 층의 경우 최고 2,000만원의 웃돈이 붙었다. 이번주 들어?분양권 거래가 뜸하지만 지난 1월 말과 2월초에 걸쳐 마이너스 프리미엄이 큰 매물은 거의 소진됐다.
이처럼 용인 분양권 시장이 활기를 되찾은 것은 실수요자 위주로 거래가 이뤄지고 있기 때문으로 풀이된다. 무주택자의 경우 미분양 아파트를 매입해 양도세 면제 효과를 노리는 것보다 저렴하게 분양권을 구입해 3년 거주의 비과세 요건만 충족하면 양도세를 내지 않아도 되기 때문이다.또 기존 아파트의 가격반등도 영향을 미치고 있는 것으로 보인다. 용인 신봉자이 1차 전용면적 85㎡형의 경우 지난해 말 3억2,000만원에 거래됐지만 현재는 가장 저렴한 매물이 3억8,000만원선이다. 또 신봉자이 2차 역시 3억4,000만원에서 3억8,000만원까지 매물 가격이 오른 상태다.
◆용인은 현대건설이 성복지구에서 ‘성복힐스테이트 1, 2, 3차’ 2157가구를 분양하고 있다. 119∼222㎡로 구성돼 있다. 성복지구는 2009년 개통 예정인 용인∼서울 간 고속도로가 가깝다. 분양가는 3.3㎡당 평균 1548만원선으로 151㎡가 7억1800만원 정도다.
◆용인 신봉 동일하이빌
우선 2014년 개통 예정인 신분당선 연장선을 통해 분당과 강남으로의 이동도 쉬워질 것으로 보여 불편했던 교통여건이 획기적으로 개선 될 것으로 보임
무엇보다 판교나 광교등 용인주변지역에서 최근에 분양을 했던 사업지에서 높은 청약율로 마감되어 용인일대의 저평가 현상 부각되고 양도세 특례 100% 혜택보는 지역임 .총 1462가구의 대단지로 112∼206㎡로 이뤄져 있다. 159㎡ 이상 중대형은 6∼10%, 분양가 최대 1억원 할인을 줘서 메리트 부각
인근에 위치한 아파트들이 입주한지 10년 이상 돼 신규 물량에 대한 관심이 높고 용인신봉지구가 도시개발지구라 신도시와 같이 체계적으로 개발될 여지가 높다, 무엇보다 등기 후 분양권 전매가 가능하다는 점 등은 매력적인 요소다.◆경기 용인시 수지구 성복동 ‘성복자이’
GS건설은 용인시 수지수 성복동에서 자이1, 2차를 분양 중이다. 1차 719가구, 2차 783가구이며 두 단지 모두 계약금 10%, 중도금 60%는 이자후불제 혜택이 있다. 단지주변으로는 성복지구를 관통하는 성복천과 광교산이 있어 쾌적한 주거 환경이 예상된다. 교통여건으로는 앞으로 개통될 용인~서울간 고속도로와 신분당선 연장사업의 성복역(가칭)이 인근에 예정되어 있어 서울 강남 및 시내로의 접근성이 한층 개선될 전망이다. 또한 단지 인근의 수지고, 풍덕고를 비롯해 용인외고, 단국대 등이 있다. 주변 편의시설로는 이마트, 롯데마트, 신세계백화점 등 대형 쇼핑시설과 수지와 분당의 대단지 자이타운의 다양한 편의시설을 이용할 수 있다. 용인은 비과밀억제권역으로 취득후 5년간 양도세 100% 감면
(앵커) 그 밖에 비과밀억제권의 다른 미분양 아파트 단지는?
(박상언)
◆경기 남양주 진접지구 ‘13블록 신안인스빌’=신안은 경기도 남양주시 진접지구 13블록에서 ‘13블록 신안인스빌’ 1240가구 중 일부 가구를 분양 중이다. 이 아파트는 총 23개 동 최고 20층 규모로 지어진다. 공급면적은 113㎡ 단일형으로 구성된다. 사업지 바로 밑에는 초등학교와 중학교가 들어온다. 또 상업용지가 가까워 생활편의시설 이용이 편리하다. ◆경기 파주시 파주교하신도시 ‘파주 교하 삼부르네상스’= 삼부토건은 경기 파주시 파주교하신도시 운정1지구 A18?2블록에 724가구를 분양 중이다. 운정지구는 전가구에 광케이블이 설치되는 유비쿼터스 도시로 조성되고 일산신도시, 교하택지지구, 파주LCD 지방산업단지 등 7개 산업 단지가 위치해 배후수요가 풍부하다. 교통여건으로는 서울외곽순환도로, 56번 국지도를 통해 서울로 언제든지 진출입이 가능하다. 또한 파주~상암동을 연결하는 제2 자유로와 경의선 확장공사가 2008년 완공될 예정이다.
(앵커) 끝으로 세제 완화 수혜가 예상되는 분양예정 아파트 단지를 소개해주신다면?
<분양예정> ※과밀억제권역 (양도세 50% 감면) ◆경기 수원시 권선동 현대산업개발=현대산업개발은 수원시 권선동에 도시개발사업으로 미니신도시를 조성할 계획이다. 권선구역에는 아파트, 주상복합, 단독주택 등 총 주거시설 6566가구가 들어서며 이 중 1,3블록에 1336가구를 4월쯤 먼저 분양한다. 권선구역은 모두 현대산업개발이 시공을 맡아서 하게 돼 향후 ‘아이파크 타운’을 형성하게 될 전망이다. 사업지주변 에는 이마트, 밀리오레 등 생활편의시설이 가까이 있다. 세류역이 도보 10분 거리로 대중교통이용도 양호하며 1번 국도도 가까워 서울로의 이동도 편리하다. ◆인천 계양구 귤현동 동부건설= 동부건설은 올 6월쯤 인천 계양구 귤현도시개발지구에 총 1381가구를 공급한다. 외곽순환도로 귤현IC가 인접하고 인천국제공항철도가 가까운 편이다. 또 인천지하철1호선 계양역과 귤현역이 이용 가능해 서울 접근성도 우수하다. 사업지 주변으로는 김포한강신도시, 검단신도시가 개발 중으로 편의시설과 문화, 교육시설을 공유할 수 있을 것으로 예상된다. ※비과밀억제권역(양도세 100% 감면) ◆인천 연수구 송도지구 포스코건설= 포스코건설은 올해 4월쯤 인천 연수구 송도지구 D15블록에서 543가구 아파트를 분양한다. 공급면적은 110~199㎡까지 중대형위주로 공급된다. 사업지 좌측에는 국제학교가 들어온다. 또 남측의 중앙공원과도 가까워 일부 가구에서는 조망도 가능하다. ◆경기도 남양주 와부읍 늘푸른오스카빌= 늘푸른 오스카빌은 5월쯤 1900가구 대단지 아파트를 분양한다. 공급면적은 99~295㎡로 중소형에서 대형까지 다양하다. 동서고속도로가 개통되면 서울과의 접근성이 높아질 것으로 예상된다. ◆경기 김포시 신곡지구 신동아건설·남광토건·청구=신동아건설·남광토건·청구가 공동으로 경기 김포시 고촌면 신곡 6지구에 112∼191㎡ 총 3836가구 규모의 대단지를 올 5월경 공급할 계획이다. 서울외곽순환도로 김포IC와 인접해 있어 서울 진출입이 용이하다.
(앵커) 지금까지 안태훈 기자, 박상언 유앤알 컨설팅 대표 수고하셨습니다.
(앵커) 먼저 안태훈 기자! 지난 2월 20일에 한경미디어 그룹에서 미분양투자설명회를 개최했는데 설명회 분위기는 어땠나요?
(안태훈 기자)
당시 분위기를 한마디로 요약하면 말그대로 ''성황''이라고 할 수 있습니다.
설명회가 서울 논현동 건설회관 대강당에서 열렸는데, 앉을 수 있는 자리가 700여석 정도로 참석인원의 한계가 있었거든요.
그래서 사전에 전화 접수를 통해서 참석자를 어느정도 제한 했는데, 3시간 반이라는 장시간 동안 이어진 강연 내내 대부분의 자리가 채워졌습니다.
특히 적극적으로 질의응답에 참여하고 꼼꼼히 받아적는 모습에서 양도세 한시 면제에 따른 참석자들의 뜨거운 관심을 엿볼 수 있었습니다.
강연에 나선 분들은 장병채 기획재정부 재산세제과 사무관하고 권대중 명지대 부동산대학원 교수, 김용진 부동산뱅크 리서치본부장, 그리고 이 자리에 나와계신 박상언 유엔알컨설팅 대표였는데요,
강연 내용을 간략히 말씀드리면 먼저 장병채 사무관의 경우 정부가 추진중인 양도세 감면을 포함한 조세특례제한법 개정안을 심도 있게 설명했습니다.
그 후 두번째 강연에 나선 권대중 교수는 국내 주택시장뿐 아니라 금융위기의 원인과 진행 과정, 일본 부동산 시장의 역사, 인구구조 변화가 주택시장에 미치는 영향 등 다양한 분석을 통해 집값의 움직임을 전망했는데요, 잠시 권대중 교수의 말씀을 들어보겠습니다.
<인터뷰- 권대중 / 명지대 부동산대학원 교수>
"1~2년 동안 공급 없는 것이 향후 3~4년 동안 영향을 미칩니다. 작년 하반기부터 금년에 새로운 공급이 부족한 현상은 향후 부동산이 살아나면 그 영향을 주지 않겠는가... 금년엔 약보합세 유지, 경제가 살아나는 내년 상반기나 하반기부터 부동산이 살아난다면 다시 2011년 이후부터는 부동산값이 상승해서..."
이어서 김용진 본부장은 비과밀억제권역에 대한 투자 안내를 해줘서 투자자들의 가려운 곳을 긁어주었습니다.
<인터뷰- 김용진 / 부동산뱅크 리서치본부장>
"우선적으로 혜택받는 지역이 관심이 집중되고 있는 용인, 김포, 송도로 압축해 말씀드릴 수 있습니다. 최근 가격 하락세 속에서 과연 미분양 아파트에 투자해도 향후 시세차익이 가능하냐가 큰 쟁점사항인데 현재로썬 일부지역의 경우 급매물이 직전 고점대비 40% 이상 떨어진 곳도 있습니다. 이 지역은 향후 경기가 좋아진다면 상대적으로 상승 탄력을 훨씬 더 받을 수 있다는 것..."
그리고 마지막 강연자였던 박상언 대표께서는 이 자리에 나와계시니까 직접 말씀해 주실테니 생략하도록 하겠습니다.
정리해보면 이번 설명회는 미분양 아파트 투자 전략 외에도 국내외 거시경제 변수와 주택시장 흐름을 아우르는 내용으로 참석자들의 다양한 정보 욕구를 충족시켰다는 평가를 받았습니다.
(앵커) 박 대표께서도 강연을 하셨는데, 그 날 참석자들의 주요 관심사는 무엇이었고 강연에 대한 반응은 어떠했나요?
(앵커) 지방에서까지 오셔서 강연회를 참석하실 정도로 그 만큼 미분양 아파트에 대한 관심이 뜨거운 것 같습니다. 그럼 본격적인 미분양 아파트 투자 전략에 대해 얘기 나누기 전에 바뀐 세제에 관련 알아보겠습니다. 안태훈 기자?
(안태훈 기자)
양도세 감면폭이 최근 50%에서 60%로 확대됐는데, 우선 지난 12일 발표된 미분양 아파트 양도소득세 한시 감면 내용과 최근 개정된 양도세 개편 내용을 중심으로 말씀드리겠습니다.
언론을 통해 이미 보도가 많이 이뤄져서 많은 분들이 알고 계시겠지만 감면 대상에 서울은 포함되지 않습니다.
그리고 12일 발표된 거니까 하루전인 11일에 분양됐더라도 안타깝지만 혜택을 받을 수 없습니다.
하지만 12일 이후에는 미분양뿐 아니라 새로 분양하는 신규아파트도 모두 해당됩니다.
미분양으로만 한정하면 소위 ''깜깜이 분양''이라고 하는데... 분양 광고나 홍보를 하지 않고 조용히 하는 걸 말하는데요, 그러면 당연히 많은 사람들에게 알려지지 않으니까 미분양이 나올 수 밖에 없고 이를 악용해 미분양을 만들 우려의 소지가 있기 때문입니다.
감면 대상은 지난 12일부터 올해 말까지 취득하는 주택이었는데 최근 상임위를 통과한 개정안은 이를 고쳐서 내년 2월 11일까지 1년간 취득하는 주택으로 정했습니다.
다시말해서 수도권 비과밀억제권역과 지방 주택을 1년 안에 사면 5년동안 양도세가 완전히 면제됩니다.
이같은 개정안은 빠르면 다음달(3월)초 법안이 공포되고 12일 이후 구입한 분들은 바뀐 내용으로 모두 적용받을 수 있습니다.
원래 취득이라고 하는 것은 잔금을 내야 인정이 되지만 이번 대책은 부동산 수요진작책이어서 계약서를 쓰고 계약금을 내면 혜택을 주도록 했습니다.
수도권 과밀억제권역은 양도차익의 50%에 대해 양도세가 비과세되는 안이었는데, 앞서 말씀드린데로 60%로 확대됐습니다.
참고로 수도권 과밀억제권역은 의정부, 구리, 성남, 고양, 수원, 인천 등입니다.
그리고 이번 양도세 혜택은 실거주자에게만 해당되느냐고 묻는 경우가 많은데요, 꼭 그런건 아닙니다.
과밀억제권역에선 전용면적 149제곱미터 이하라는 조건이 붙습니다만 주택수와는 상관없이 모두 감세 받을 수 있습니다.
또 5년 이상 보유한 경우에는 어떻게 되는지 궁금해 하시는 분들이 많은데, 실거래가를 통해 양도차익을 계산한 뒤 공시가격을 감안해서 계산합니다. 만약 보유한 기간동안 공시가격이 2배 올랐다면 이것을 토대로 잔금 청산일부터 5년까지의 가격을 산정합니다.
(앵커) 그럼 이 같은 세제 완화 조치로 실제 시장의 분위기는 어떤지 이지은 기자 리포트를 통해 살펴보겠습니다.
(이지은 기자 리포트)
(앵커) 고양, 수원, 성남등이 과밀억제권이다.. 라고 하셨는데...그럼 과밀억제권 미분양 주택 현황은 어떤가요?
(박상언)
12월 기준 미분양 주택 현황을 보면 고양이 5,360가구로 가장 많고 수원이 2,709가구, 인천이 1,647가구, 남양주가 1,055가구, 부천이 750가구, 안양이 389가구, 하남이 157가구 등이다.
수도권 과밀억제권역의 양도세 감면폭이 확대되는 등 부동산 규제완화에 강력한 드라이브가 걸리면서 시장에 끼칠 영향에 관심이 집중되고 있다. 양도세 감면폭이 커지면서 수원ㆍ인천ㆍ남양주 등 1,000가구 이상 미분양 물량이 쌓여 있는 수도권 과밀억제권역의 중소형 미분양 주택시장과 신규 분양시장에 실수요 중심의 매수세가 유입될 것으로 본다/.
과밀억제권역에서는 149㎡ 이상 중ㆍ대형의 경우 양도세 감면 혜택을 받지 못하기 때문에 주로 중소형 아파트가 밀집한 지역이 혜택을 볼 것”이라며 “중ㆍ대형 미분양이 많은 고양 지역보다는 인천ㆍ수원ㆍ남양주 등의 중소형 아파트에 실수요가 유입될 것으로 보인다
(앵커) 양도세 감면을 도입하면서 과밀억제권 내의 미분양 아파트엔 어떠한 변화가 있었는지요?
(박상언)
지방의 분양시장이 극심한 온도차를 보이고 있다. 실제로 이달 초 2만1440가구였던 경기도내 미분양 주택은 정부가 양도세 감면을 도입하면서 현재 2만810가구로 530가구가 줄었고, 아파트 거래량도 다소 상승했다.
경기도 용인시 인근 인천 청라지구에 ‘힐데스하임’을 분양 중인 원건설 역시 지난 12일 양도세 감면 발표 이후 10여일 만에 60건 이상의 계약을 성사시켜 15% 선이었던 미분양 물량이 10% 대로 떨어졌다.
최근엔 신규 분양 아파트 중 양도세 감면혜택이 첫 적용된 인천 청라 웰카운티의 경우 3순위 청약접수까지 중소형은 물론 중대형 아파트까지 80% 이상 마감돼 규제완화의 효과를 톡톡히 누렸다. 이 덕분에 올 상반기에만 1만5000가구가 쏟아져 나올 인천 청라지구에 수요자들의 더 큰 관심이 모아지고 있다.
반면 지방에서 진행 중인 분양현장은 수도권과 달리 청약률 제로를 기록하는 등 침체의 늪에서 헤어나지 못하고 있다. 지난 11일~13일 순위내 청약접수를 진행한 마산 교방동 무학산 벽산블루밍은 양도세 100% 면제에 취ㆍ등록세 50% 감면 혜택까지 주어졌지만 청약자가 단 한명도 없었다.
지난해 10월부터 천안시 쌍용동에서 분양 중인 두산위브는 절반이 넘는 물량이 미분양 상태로 남아있지만 양도세 감면 소식에도 별다른 변화가 감지되지 않고 있다.서울을 제외한 전국의 미분양아파트와 신축주택의 양도소득세를 5년간 감면하는 조세특례제한법 개정안이 국회 기획재정위원회를 통과했다. 특히 서울을 제외한 수도권 과밀억제권역의 양도세 감면 폭이 당초 정부안인 50%보다 10%포인트 높은 60%로 확대됐고 감면 기간도 내년 2월11일까지로 한 달 이상 늘어 눈길을 끈다. 이처럼 조건이 좋아진 만큼 고양, 성남, 과천 등 과밀억제권역에서 미분양아파트를 처리하고 있는 건설사들도 한결 수월해졌다. 신규 분양사업을 준비 중인 건설사들도 한 달여 정도 시간을 벌었다.
(앵커) 과밀억제권내에서 수혜가 예상되는 미분양 아파트 단지를 소개해주시죠?
?경기 고양시 덕양구 ‘중흥S 클래스’= 중흥건설은 행신2차 중흥S 클래스 타운하우스를 분양 중에 있다. 중흥S 클래스는 지하2층에서 지상4층 109㎡, 110㎡으로 구성되어 있다. 지상에는 차 없는 공원형 단지로 조성되며 15층 아파트의 두 배 거리인 80미터의 동간거리를 갖추고 있어 일조권 및 채광성과 통풍성을 확보한다. 중흥S 클래스가 들어서는 행신2지구(D 4블록)는 경의선 복선전철 행신역과 차로 5분 거리에 있으며, 제2자유로 강매IC(2011년 개통 예정)와 인접해 있다. 계약금은 10%이며 중도금은 60% 중 50%를 무이자혜택을 받을 수 있다. 경기 고양시 일산서구 ‘하이파크시티 신동아 파밀리에’= 신동아건설은 경기도 일산구 덕이지구에 ‘하이파크시티 신동아 파밀리에’를 분양 중이다. A2.A3,A4 블록을 합하면 총 3316가구 대단지로 단지 내에 수영장, 골프연습장, 휘트니스센터 등의 편의 시설이 갖춰진다. 사업지인 덕이지구는 일산신도시와 인접해 있고 지하철 3호선 대화역과 경의선 탄현역이 가깝다. 자유로 이산포IC와도 바로 연결돼 서울과의 접근성도 뛰어나다. 주변에는 호수공원, 이마트, 하이마트, 일산 서구청 등 편의 및 행정시설이 위치해 있다. ?경기 고양시 일산동구 ‘위시티 자이’= GS건설은 고양시 일산동구 식사지구에서 자이를 분양 중이다. 고양 식사지구는 민간 도시개발 대단지로서 123만㎡ 규모에 총 1만여 가구가 들어서는 민간사업 중 수도권 최대 단지다. 일산 신도시뿐만 아니라 주변에 기반시설이 잘 갖춰진 택지지구들이 많은 편으로 풍동 1,2지구와는 맞닿아 있고 일산2지구와도 가깝다. GS건설은 위시티 자이 잔여분에 대해 계약금을 4000만~6000만원으로 내렸고 중도금도 이자후불제와 무이자 혜택을 준다. 또 발코니 확장비용과 새시도 분양가에 포함된다. ◆경기 수원시 광교신도시 ‘광교 울트라 참누리’= 울트라건설은 경기도 수원시 광교신도시서 ‘광교 울트라 참누리’를 분양 중이다. 단지규모는 10개 동 최고 36층 규모다. 공급면적은 112~232㎡로 구성되며 총 1188가구 대단지아파트로 지어진다. A21블록은 남측으로 신대저수지와 그 주변을 둘러싼 공원을 전면 조망할 수 있다. 사업지주변의 신대저수지와 원천 저수지는 호수공원으로 조성된다. 중소형은 5년 중대형은 3년간 전매가 제한된다. ?경기 시흥시 신천동 시흥5차 푸르지오= 경기 시흥시 신천동 초고층아파트 ‘시흥5차 푸르지오’의 일부가구를 분양 중이다. 이 아파트는 총 2 개 동 33층 규모로 건립된다. 426가구아파트로 공급면적은 76~211㎡까지 다양하게 구성된다. 사업지는 소사~원시간 복선전철 신천역 예정지인 신천사거리에 입지하고 있다. 그 외로 수인산업도로, 서울외곽순환도로, 제2경인고속도로 등도 쉽게 이용할 수 있다.
(앵커) 요즘 경인운하에 대해서 각종 언론을 통해서 많은 얘기를 듣고 계실겁니다. 경인운하계획으로 특수를 누리게 된 단지도 많다고 하는데요. 박영우 기자가 취재했습니다.
(박영우 기자 리포트)
(앵커) 그럼 이번에는 비과밀억제권역 중심으로 알아보겠습니다. 먼저 용인은 어떤가요?
(박상언)
용인시는 비과밀억제권역으로 지정돼 있어 이 지역 미분양 아파트를 사면 향후 5년간 양도세를 면제받게 됐다. 특히 용인시의 경우 아파트값이 2006년 3.3㎡당 1500만원 초과했지만 작년 3분기께 3.3㎡당 1100만원선까지 하락할 정도로 시장 침체가 심각했다. 이번 양도세?면제로 용인 아파트 분양 시장이 다소 활기를 찾을 것으로 예상된다.
용인 지역의 분양권 가격도 회복세를 타고 있다. 급매물이 대부분 소화되면서 최근에는 웃돈(프리미엄)까지 붙어 거래되고 있다.용인 지역 부동산 중개업소와 삼성물산 등에 따르면 용인 동천래미안의 분양권 거래는 지난해 11월 이후 4개월여 동안 30여건에 달했고 전용면적 85㎡형의 경우 최고 2,000만원까지 웃돈이 붙어 있다. 지난해 말 분양권 가격이 분양가보다 7,000만원이나 떨어지기도 했지만 급매물이 소화되면서 가장 인기가 있는 동과 층의 경우 최고 2,000만원의 웃돈이 붙었다. 이번주 들어?분양권 거래가 뜸하지만 지난 1월 말과 2월초에 걸쳐 마이너스 프리미엄이 큰 매물은 거의 소진됐다.
이처럼 용인 분양권 시장이 활기를 되찾은 것은 실수요자 위주로 거래가 이뤄지고 있기 때문으로 풀이된다. 무주택자의 경우 미분양 아파트를 매입해 양도세 면제 효과를 노리는 것보다 저렴하게 분양권을 구입해 3년 거주의 비과세 요건만 충족하면 양도세를 내지 않아도 되기 때문이다.또 기존 아파트의 가격반등도 영향을 미치고 있는 것으로 보인다. 용인 신봉자이 1차 전용면적 85㎡형의 경우 지난해 말 3억2,000만원에 거래됐지만 현재는 가장 저렴한 매물이 3억8,000만원선이다. 또 신봉자이 2차 역시 3억4,000만원에서 3억8,000만원까지 매물 가격이 오른 상태다.
◆용인은 현대건설이 성복지구에서 ‘성복힐스테이트 1, 2, 3차’ 2157가구를 분양하고 있다. 119∼222㎡로 구성돼 있다. 성복지구는 2009년 개통 예정인 용인∼서울 간 고속도로가 가깝다. 분양가는 3.3㎡당 평균 1548만원선으로 151㎡가 7억1800만원 정도다.
◆용인 신봉 동일하이빌
우선 2014년 개통 예정인 신분당선 연장선을 통해 분당과 강남으로의 이동도 쉬워질 것으로 보여 불편했던 교통여건이 획기적으로 개선 될 것으로 보임
무엇보다 판교나 광교등 용인주변지역에서 최근에 분양을 했던 사업지에서 높은 청약율로 마감되어 용인일대의 저평가 현상 부각되고 양도세 특례 100% 혜택보는 지역임 .총 1462가구의 대단지로 112∼206㎡로 이뤄져 있다. 159㎡ 이상 중대형은 6∼10%, 분양가 최대 1억원 할인을 줘서 메리트 부각
인근에 위치한 아파트들이 입주한지 10년 이상 돼 신규 물량에 대한 관심이 높고 용인신봉지구가 도시개발지구라 신도시와 같이 체계적으로 개발될 여지가 높다, 무엇보다 등기 후 분양권 전매가 가능하다는 점 등은 매력적인 요소다.◆경기 용인시 수지구 성복동 ‘성복자이’
GS건설은 용인시 수지수 성복동에서 자이1, 2차를 분양 중이다. 1차 719가구, 2차 783가구이며 두 단지 모두 계약금 10%, 중도금 60%는 이자후불제 혜택이 있다. 단지주변으로는 성복지구를 관통하는 성복천과 광교산이 있어 쾌적한 주거 환경이 예상된다. 교통여건으로는 앞으로 개통될 용인~서울간 고속도로와 신분당선 연장사업의 성복역(가칭)이 인근에 예정되어 있어 서울 강남 및 시내로의 접근성이 한층 개선될 전망이다. 또한 단지 인근의 수지고, 풍덕고를 비롯해 용인외고, 단국대 등이 있다. 주변 편의시설로는 이마트, 롯데마트, 신세계백화점 등 대형 쇼핑시설과 수지와 분당의 대단지 자이타운의 다양한 편의시설을 이용할 수 있다. 용인은 비과밀억제권역으로 취득후 5년간 양도세 100% 감면
(앵커) 그 밖에 비과밀억제권의 다른 미분양 아파트 단지는?
(박상언)
◆경기 남양주 진접지구 ‘13블록 신안인스빌’=신안은 경기도 남양주시 진접지구 13블록에서 ‘13블록 신안인스빌’ 1240가구 중 일부 가구를 분양 중이다. 이 아파트는 총 23개 동 최고 20층 규모로 지어진다. 공급면적은 113㎡ 단일형으로 구성된다. 사업지 바로 밑에는 초등학교와 중학교가 들어온다. 또 상업용지가 가까워 생활편의시설 이용이 편리하다. ◆경기 파주시 파주교하신도시 ‘파주 교하 삼부르네상스’= 삼부토건은 경기 파주시 파주교하신도시 운정1지구 A18?2블록에 724가구를 분양 중이다. 운정지구는 전가구에 광케이블이 설치되는 유비쿼터스 도시로 조성되고 일산신도시, 교하택지지구, 파주LCD 지방산업단지 등 7개 산업 단지가 위치해 배후수요가 풍부하다. 교통여건으로는 서울외곽순환도로, 56번 국지도를 통해 서울로 언제든지 진출입이 가능하다. 또한 파주~상암동을 연결하는 제2 자유로와 경의선 확장공사가 2008년 완공될 예정이다.
(앵커) 끝으로 세제 완화 수혜가 예상되는 분양예정 아파트 단지를 소개해주신다면?
<분양예정> ※과밀억제권역 (양도세 50% 감면) ◆경기 수원시 권선동 현대산업개발=현대산업개발은 수원시 권선동에 도시개발사업으로 미니신도시를 조성할 계획이다. 권선구역에는 아파트, 주상복합, 단독주택 등 총 주거시설 6566가구가 들어서며 이 중 1,3블록에 1336가구를 4월쯤 먼저 분양한다. 권선구역은 모두 현대산업개발이 시공을 맡아서 하게 돼 향후 ‘아이파크 타운’을 형성하게 될 전망이다. 사업지주변 에는 이마트, 밀리오레 등 생활편의시설이 가까이 있다. 세류역이 도보 10분 거리로 대중교통이용도 양호하며 1번 국도도 가까워 서울로의 이동도 편리하다. ◆인천 계양구 귤현동 동부건설= 동부건설은 올 6월쯤 인천 계양구 귤현도시개발지구에 총 1381가구를 공급한다. 외곽순환도로 귤현IC가 인접하고 인천국제공항철도가 가까운 편이다. 또 인천지하철1호선 계양역과 귤현역이 이용 가능해 서울 접근성도 우수하다. 사업지 주변으로는 김포한강신도시, 검단신도시가 개발 중으로 편의시설과 문화, 교육시설을 공유할 수 있을 것으로 예상된다. ※비과밀억제권역(양도세 100% 감면) ◆인천 연수구 송도지구 포스코건설= 포스코건설은 올해 4월쯤 인천 연수구 송도지구 D15블록에서 543가구 아파트를 분양한다. 공급면적은 110~199㎡까지 중대형위주로 공급된다. 사업지 좌측에는 국제학교가 들어온다. 또 남측의 중앙공원과도 가까워 일부 가구에서는 조망도 가능하다. ◆경기도 남양주 와부읍 늘푸른오스카빌= 늘푸른 오스카빌은 5월쯤 1900가구 대단지 아파트를 분양한다. 공급면적은 99~295㎡로 중소형에서 대형까지 다양하다. 동서고속도로가 개통되면 서울과의 접근성이 높아질 것으로 예상된다. ◆경기 김포시 신곡지구 신동아건설·남광토건·청구=신동아건설·남광토건·청구가 공동으로 경기 김포시 고촌면 신곡 6지구에 112∼191㎡ 총 3836가구 규모의 대단지를 올 5월경 공급할 계획이다. 서울외곽순환도로 김포IC와 인접해 있어 서울 진출입이 용이하다.
(앵커) 지금까지 안태훈 기자, 박상언 유앤알 컨설팅 대표 수고하셨습니다.
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