[부동산VIEW] 추락하는 신도시 ''아 옛날이여''

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입력 2010-04-12 17:41  

[부동산VIEW] 추락하는 신도시 ''아 옛날이여''

<앵커>올해 들어 1기 신도시들의 아파트 가격이 하락세가 두드러지고 있습니다. 일부에서는 신도시의 붕괴라는 표현이라는 말이 나올 정도로 심각한 수준인데요, 과연 1기 신도시의 부동산 시장은 어떻게 전개될지 취재 기자와 함께 이야기 나눠보겠습니다. 박준식 기자, 신도시 아파트 가격 하락세가 어느 정도인가요.

<출연자>붕괴라는 말이 적당할 정도로 전반적인 1기 신도시의 아파트 가격 하락세가 뚜렷합니다.

매매가는 물론 전세가도 많이 떨어진 상태입니다.

일부에서는 아파트 가격이 가장 높았던 2006년 고점과 비교해 반토막이 났다고 표현할 정도입니다.

물론 매매나 전세 추세를 자세히 들여다보면 지역에 따라 또는 아파트의 크기에 따라서 하락세가 차이를 보이지만 전반적인 추세는 대폭의 하락세를 지속하고 있고 앞으로도 이런 추세가 크게 개선될 가능성은 낮아 보입니다.

<앵커>그렇다면 신도시의 아파트와 부동산 시장은 어느 정도 심각한 수준인지 한 마디로 표현할 수 있는 수치나 통계가 있나요.

<출연자>이달 초 한 부동산정보업체가 조사를 했습니다. 자료를 보면 2008년 2월 1기 신도시 아파트 시가총액은 132조1800억원을 조금 넘었습니다.

그러던 것이 올해 4월초 시가총액은 121조6000억원으로 3년 사이에 10조5천억원 이상 줄었습니다.

가구당으로 나누면 평균 약3845만원 정도 부동산 가치가 하락한 셈입니다.

<앵커>혹시 이 방송을 보시는 신도시 주민들 중에는 ‘우리 단지는 그렇게 집값이 떨어지지 않았는데’라고 말씀할 수도 있을 것 같습니다. 신도시도 지역에 여러 곳인데 지역별로 차이는 없습니까.

<출연자>시가총액 감소를 지역별로 살펴보면 확실히 차이가 났습니다.

시가총액이 가장 많이 줄어든 지역은 분당신도시로 3년 사이에 7조8천억원 가까이 감소했습니다.

평촌과 일산신도시도 같은 기간 동안 1조원 이상 시가총액이 줄었습니다.

분당이 일산 등 다른 곳보다 감소폭이 큰 것은 그만큼 시가총액 규모가 큰 이유도 있습니다.

대부분의 신도시 시가총액이 크게 줄어든 결정적인 이유는 중대형 아파트와 고가의 주상복합 아파트 가격이 크게 떨어졌지 때문입니다.

그래서 상대적으로 저렴한 중소형 아파트가 많은 산본신도시는 다른 곳과 비교하면 감소폭이 두드러지게 적었습니다.

<앵커>그렇다면 결국 신도시의 아파트 가격이 크게 떨어진 것은 중대형 크기의 주택이 시장에서 인기가 떨어지면서 발생한 현상이라고 봐야겠네요.

<출연자>부동산 하락의 이유가 한가지는 아니지만 소비자들이 대형 크기의 주택을 기피하는 것이 신도시 집값을 끌어 내린 이유 중 하나인 것은 분명합니다.

분당 수내동이라고 판교 신도시와 바로 인접한 지역의 사례로 살펴보겠습니다.

수내동의 158㎡의 아파트의 경우 일주일 만에 1억 이상 떨어진 경우도 있습니다.

정자동에 위치한 정든 동아아파트 195㎡도 1억원 하락했지만 찾는 사람은 드물다고 합니다.

일산 신도시에서도 비슷한 상황이 벌어지고 있습니다.

일산동 후곡동신아파트 142㎡형는 한주 사이에 1500만원 떨어졌고, 주엽동 일대의 중대형 아파트도 1000만원 내렸습니다.

<앵커>박기자 조금 다른 이야기인데요, 이렇게 집값이 크게 내렸다면 오히려 내집을 마련하고자 하는 입장에서는 좋은 일 아닌가 싶은데 어떻습니까.

<출연자>신도시 아파트, 특히 대형 크기의 아파트 가격이 크게 내렸다고는 하지만 여전히 절대적인 가격이 그렇게 낮은 수준은 아닙니다.

다시 분당을 보면요 수내동 일대의 158㎡ 아파트가 1억원 넘게 가격이 내렸다고는 하지만 여전히 8억원에서 9억원 안팎입니다.

서민층 소비자가 쉽게 접근할 수 있는 싼 아파트가 절대 아닙니다.

일산의 경우에는 전용면적 60㎡ 미만의 집값은 계속해서 오르고 있는데, 이렇게 소형 아파트는 가격이 오르거나 크게 떨어지지 않고 있습니다.

결국 전반적인 부동산 침체로 신도시 내에서도 조금 여유가 있는 분들의 부동산 가치가 줄었다지만 그렇다고 해서 서민층이 신도시에 내집을 마련하는 것은 결코 수월해지지는 않는 것입니다.

<앵커>부동산 가치의 하락은 사실 따지고 보면 신도시 뿐만 아니라 거의 모든 지역에서 공통적으로 나타나는 현상 아닌가요. 그리고 아파트 가격이 오르고 내리는 과정을 반복하는 것은 오히려 자연스러운 현상이 아닐까요.

<출연자>부동산 가격이 일정한 싸이클을 그리며 등락을 거듭하는 것이 정상입니다.

다만 1기 신도시는 결정적으로 다른 요인이 있는데, 바로 노후라는 치명적인 약점입니다.

신도시로 조성된지 20년이 지나면서 상당수 아파트 단지들이 급속하게 노후되는 공통된 모습을 보이고 있습니다.

물론 지하철과 광역 버스 등의 대중 교통망이 뛰어나고 서울로 다양하게 접근할 수 있는 도로망 등이노후라는 단점을 보완해 주었던 것이 사실입니다.

하지만 신도시 인근에 대규모 아파트가 개발되면서 이러한 장점이 빛을 잃고 있는 상황입니다.

대부분 결국 서울로 접근하기 위해서는 신도시나 신도시와 같은 교통망을 이용하기 때문에 출퇴근에 만성적인 교통난을 빚고 있는 것은 어제 오늘의 일이 아닙니다.

보금자리주택의 공급 역시 신도시에 치명적인 영향을 미쳤습니다.

당장 위례신도시나 세곡 지구의 경우에는 분당에서 서울로 진입하는 중간 지점이라고 말할 수 있습니다.

상대적으로 신도시의 가치가 떨어지다보니 그만큼 인기가 줄어드는 것은 피할 수 없는 일입니다.

<앵커>그렇다면 결국 보금자리주택이나 서울의 시프트 공급이 늘어나는 것에 비례해서 신도시의 아파트 가격은 앞으로도 더욱 떨어질 것이라는 말인가요.

<출연자>많은 전문가들이 그렇게 예상을 하고 있습니다.

보금자리주택이나 시프트가 등장하기 이전까지는 서울과 가장 가까운, 각종 상업 시설과 학교가 잘 발달된 지역은 일산 분당 등의 신도시 말고는 없던 것이 사실입니다.

용인과 동탄의 아파트 인기가 상대적으로 분당보다 떨어지는 것은 서울과의 절대적인 거리에서 멀기 때문입니다.

똑 같은 현상이 위례신도시와 분당에서도 벌어지는 것입니다. 서울과 더 가까운 위례신도시가 분당을 앞서게 되는 것은 피할 수 없는 일입니다.

<앵커>그런데 박기자 한편에서 보면 노후됐다는 것은 그만큼 도시가 안정됐다는 것을 의미하지 않나요. 주거라는 것이 당장 내가 들어가 사는 것도 중요하지만 각종 문화 시설이나 도로망, 학교 등 기타 요인들이 중요한 것 아닌가요. 그리고 집이라는 것은 리모델링이나 재건축 등을 통해서 얼마든지 다시 거듭날 수 있지 않습니까.

<출연자>1기 신도시의 장점이 바로 그런 부분입니다.

20년 이라는 시간이 지나면서 충분한 자족 기능을 갖추고 있고 각종 인프라는 그 어느 도시에 뒤지지 않는 것이 객관적인 평가입니다.

그래서 1기 신도시 리모델링 사업으로 다시 한번 과거의 영광을 되찾기 위한 노력을 벌이고 있습니다.

서울 처럼 재개발을 기다리기에는 시간이 너무 많이 남았고 당장에 낡고 오래된 아파트에서 참고 살기에는 불편한 점이 한두가지가 아닙니다.

리모델링은 15년 이상이면 가능하기 때문에 신도시 대부분의 아파트 단지들이 해당됩니다.

이미 분당 등 일부 단지의 경우에는 이미 사업을 시작되고 있습니다.

문제는 법입니다. 리모델링은 재개발과 달리 일반 분양이 불가능합니다. 그만큼 세입자의 비용 부담이 크기 때문에 의지만 있다고 사업이 이뤄지기는 어려운 상황입니다.

<앵커>제가 알기로는 정부와 국회 차원에서도 1신 신도시의 노후 문제를 해결하기 위해 개정 법률안을 상정한 것으로 아는데, 이런 부분이 해결되면 어느 정도 숨통이 트이겠죠.

<출연자>리모델링이 신도시 일부 단지의 가격을 다시 올리거나 심리적으로 회복하는데 도움을 주는 것은 분명해 보입니다.

개정되는 법을 보더라도 현실을 감안해 수익 증축을 허용해 일반 분양을 가능케 해서 세입자들의 리모델링 비용 부담을 줄여주게 돼 있습니다.

다만 이런 부분들이 미칠 영향은 크지 않을 것으로 보이고 오히려 집값 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 점을 주의 깊게 봐야 합니다.

<앵커>리모델링을 통해 단지가 새로 조성되고 사실상 새 아파트로 거듭나면 당연히 집값은 오르는 것이 아닌가요.

<출연자>앞서서 신도시 집값 하락의 원인 중 대형 크기의 하락세를 말했습니다.

리모델링을 하게 되면 최소한 지금보다 30% 이상 경우에 따라서는 60%까지 집을 넓히게 됩니다.

그렇지 않아도 중대형 크기의 비중이 높은 신도시인데, 여기에 리모델링으로 중대형 아파트가 늘어가게 되는 것이 과연 집값을 끌어 올리는데 얼마나 영향을 미칠지는 쉽게 속단할 수 있는 문제가 아닙니다.

결국 1기 신도시는 이런저런 각종 변수를 감안하더라도 지금보다 크게 가격이 떨어질 가능성이 적지만 그렇다고 지난 2006년 최고점을 기록했던 것처럼 크게 반등한 가능성 또한 적다고 보는 것이 정답일 것 같습니다.

<앵커>감사합니다.

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