얼마 전 우리나라 국민의 가계자산 중 80%가 부동산이라는 통계가 나온 바 있다. 이렇게 가계자산의 큰 부분을 차지하는 부동산과 관련하여 가장 부담되는 것이 무엇일까? 바로 세금이다.
따라서 제대로 된 재테크를 위해서는 부동산에 대한 지식은 반드시 관심을 가지고 알아둘 필요가 있다. 특히 가족 간의 부동산 거래는 그 방법을 어떻게 하느냐에 따라 생각지도 못한 세금을 부담할 수 있어 더욱 조심해야 한다.
다음의 사례를 통해 가족 간 부동산 거래에 있어 어떤 것들을 주의해야 하는지 살펴보도록 하자.
◆ 가족간의 부동산 매매거래! 반드시 증거를 남겨라!
◇ 상가를 운영하던 황씨는 이를 정리하고 고향으로 내려가기 위해 최근 아들에게 상가를 매매했다. 그러나 얼마 뒤 황씨 아들은 양도거래에 대한 자금출처를 소명하라는 안내문을 받게 되었다. 적법하게 양도하고 신고까지 마쳤는데 황씨 아들은 왜 이러한 안내문을 받게 된 것일까?
◇ 세법에서는 배우자나 부모 또는 자녀에게는 증여하는 것이 일반적이라고 보기 때문에 배우자 등에게 재산을 양도한 때에는 이를 증여한 것으로 추정한다. 이는 예전부터 배우자 등과 부동산 거래를 할 경우 양도를 가장하여 증여한 사례가 많아, 이를 방지하고자 납세자가 실제로 매매거래를 하였다는 것을 증명할 수 있는 경우에 한해 증여가 아닌 양도로 보겠다는 뜻이다.
따라서 황씨의 경우에도 황씨 아들이 상가 매매대금 출처를 밝히지 않은 이상 황씨가 아들에게 상가를 증여한 것으로 보고 증여세를 추징하겠다는 것이다.
그럼 황씨 아들과 같은 경우 실제 매매거래한 사실을 어떻게 소명해야 할까? 이와 관련된 예전 사례들을 살펴보면 ① 양수자가 대금을 지급할 능력이 있음을 소명하고 ② 대금 수수 등 거래내용이 객관적으로 확인되는 경우에는 가족간의 매매거래를 인정하고 있다.
황씨 아들의 경우 본인이 과거 소득 및 보유 부동산 처분내역 등으로 매매대금을 지급할 능력이 있음을 밝히고, 금융기관을 통한 매매거래 입출금내역을 제출하여 매매거래 사실을 소명하면 적법한 매매거래로 인정받을 수 있다.
이와 같이 가족간의 매매거래는 그 방법이 적법하더라도 증빙을 갖추지 못한 이상 증여세가 과세될 수 있으므로, 거래 전에 반드시 양수자의 매매대금을 입증할 근거를 마련하고, 대금수수는 금융기관을 통해 내역을 남겨두는 것이 바람직하다.
◆ 증여 받은 부동산! 보유기간은 따져보고 매매해라!
◇ 최근 노씨는 2008년 아버지로부터 증여 받은 4억원의 상가를 7억원에 매입하겠다고 나타난 사람이 있어 이를 매매하고자 한다. 이 때 문득 부모님으로부터 증여 받은 부동산은 꼼꼼히 따져보고 매매하라는 세무사의 말이 생각났다. 노씨는 무엇을 고려해야 하는 것일까?
◇ 노씨와 같이 배우자나 직계가족으로부터 증여 받은 부동산을 매매할 경우에는 증여 받은 날로부터 5년을 보유하고 있었는지를 반드시 따져 봐야 한다.
세법에서는 부당행위계산부인이라는 규정을 두어 노씨와 같이 2009.1.1 이전 아버지로부터 증여 받은 부동산을 5년 이내 양도할 때에는 증여를 통해 양도소득세를 줄이려는 의도가 있는 것으로 보고, 노씨가 당초 부담한 증여세와 양도소득세를 합한 금액과 노씨 아버지가 직접 양도했을 경우 부담하는 양도소득세를 비교하여 세부담이 큰 경우로 과세하고 있다.
예를 들어 노씨의 아버지가 당초 상가를 2억원에 취득하였다고 가정해보자.
a. 노씨가 부담하는 세금
- 증여세: 5.7천만
- 양도소득세: 9천만
- 부담세액: 1.47억
b. 노씨 아버지 직접 양도할 경우 부담하는 세금
- 증여세: 없음
- 양도소득세: 1.6억
- 부담세액: 1.6억
(*장기보유특별공제와 기본공제는 생략)
위와 같이 노씨의 아버지가 직접 양도할 경우 부담하는 세금이 노씨가 부담하는 세금보다 클 경우에는 당초 납부한 증여세 5.7천만원은 노씨에게 환급하고, 노씨 아버지에게 양도소득세 1.6억원을 다시 과세하게 된다.
그러나 만약 노씨가 양도하고자 하는 부동산이 2009.1.1 이후에 증여를 받은 것이라면 이야기가 달라진다. 2009.1.1 이후부터는 배우자와 직계존ㆍ비속에 한하여 ‘부당행위계산부인’이 아닌 ‘취득가액 이월과세규정’을 적용 하기 때문이다.
취득가액이월과세 규정은 부당행위계산부인과는 달리 조세회피책임을 당초 증여자인 노씨 아버지가 아닌 노씨에게 묻겠다는 것으로 사례와 같이 증여 받은 노씨가 5년 이내에 부동산을 양도할 경우 양도차익 계산 시 취득가액을 증여재산가액인 4억원이 아닌 당초 아버지의 취득가액인 2억원을 적용하여 노씨에게 1.6억원의 양도소득세를 부담시키겠다는 것이다. 물론 이미 납부하였던 증여세 5.7천만원은 필요경비로 차감해 주기 때문에 이중과세의 문제는 없다.
아래를 통해 두 규정의 차이를 간략하게 살펴보자
a. 2009.1.1 이전(부당행위계산부인)
- 납세의무자: 증여자
- 증여세 납부액: 환급함
- 양도차익 계산: 증여자가 취득한 때를 기준으로 취득가액 및 필요경비 산입
- 대상자산: 양도소득세 과세대상자산 전부
- 조세부담감소 여부 판단: 증여자의 양도세 > 수증자의 부담세액(증여세+양도세)
b. 2009.1.1 이후(이월과세규정)
- 납세의무자: 수증자
- 증여세 납부액: 필요경비로 차감
- 양도차익 계산: 증여자의 실지취득가액 또는 증여자가 취득한 시기의 기준시가
- 대상자산: 토지, 건물 및 특정 시설물이용권
- 조세부담감소 여부 판단:관계없이 항상 적용
이와 같이 배우자나 직계가족으로부터 부동산을 증여 받았다면, 향후 매매할 시점에 증여 받은 날로부터 5년이 지났는지를 반드시 따져봐야 생각지도 못한 세금을 부담할 수 있다.
◆ 친척간의 부동산 거래! 무작정 싸게 준다고 좋은 게 아니다!
◇ 사업상 사촌 동생으로부터 많은 도움을 받은 황씨는 그 동생에게 시가 8억원의 건물을 시가의 절반인 4억원에 양도하려고 한다. 이 때 세법상 어떤 문제가 있을지 각각의 입장에서 살펴보자.
▶ 황씨의 경우
소득세법에서는 특수관계자간의 거래에 있어 시가보다 싸게 매매하였다면 부당하게 양도소득세를 줄인 것으로 보고, 이에 대해 시가를 기준으로 다시 양도소득세를 과세하도록 하고 있다. 따라서 황씨의 경우에는 양도금액이 4억원이 아닌 8억원으로 보아 양도소득세를 과세한다.
▶ 사촌 동생의 경우
과세관청에서는 특수관계자 사이에 매매거래를 하는 경우에는 시가와 매매가액의 차익이 시가의 30%와3억 중 작은 금액을 초과할 경우에는 그 초과액만큼은 증여한 것으로 간주한다.
즉, 시가 8억원의 건물을 4억원에 양도 받은 사촌 동생의 경우에는 4억원(8억원- 4억원)에서 2.4억원(8억 X 30%과 3억원 중 작은 금액)을 차감한 1.6억원 만큼을 증여 받은 것으로 보아 증여세를 부담하게 되는 것이다.
이와 같이 친척간에는 매매가액을 어떻게 설정하느냐가 중요하다. 황씨의 사례에서도 황씨가 당초 매매가액을 4억원이 아닌 5.6억원 이상으로 하였다면 사촌동생은 증여세를 부담하지 않아도 되기 때문이다. 물론 이 때 황씨가 부담하는 8억원에 대한 양도소득세는 피할 수 없다는 것을 염두 해 두어야 한다.
이상의 사례에서 살펴본 바와 같이 가족 간 부동산 거래 시에는 거래금액, 시기 등에 따라 여러 가지 복잡한 세금문제가 많으므로 반드시 전문가와 상의한 후에 거래를 하는 것이 필요하다.
<글. 김현우 세무사ㆍ미래에셋증권 자산운용컨설팅본부 세무컨설팅팀>
따라서 제대로 된 재테크를 위해서는 부동산에 대한 지식은 반드시 관심을 가지고 알아둘 필요가 있다. 특히 가족 간의 부동산 거래는 그 방법을 어떻게 하느냐에 따라 생각지도 못한 세금을 부담할 수 있어 더욱 조심해야 한다.
다음의 사례를 통해 가족 간 부동산 거래에 있어 어떤 것들을 주의해야 하는지 살펴보도록 하자.
◆ 가족간의 부동산 매매거래! 반드시 증거를 남겨라!
◇ 상가를 운영하던 황씨는 이를 정리하고 고향으로 내려가기 위해 최근 아들에게 상가를 매매했다. 그러나 얼마 뒤 황씨 아들은 양도거래에 대한 자금출처를 소명하라는 안내문을 받게 되었다. 적법하게 양도하고 신고까지 마쳤는데 황씨 아들은 왜 이러한 안내문을 받게 된 것일까?
◇ 세법에서는 배우자나 부모 또는 자녀에게는 증여하는 것이 일반적이라고 보기 때문에 배우자 등에게 재산을 양도한 때에는 이를 증여한 것으로 추정한다. 이는 예전부터 배우자 등과 부동산 거래를 할 경우 양도를 가장하여 증여한 사례가 많아, 이를 방지하고자 납세자가 실제로 매매거래를 하였다는 것을 증명할 수 있는 경우에 한해 증여가 아닌 양도로 보겠다는 뜻이다.
따라서 황씨의 경우에도 황씨 아들이 상가 매매대금 출처를 밝히지 않은 이상 황씨가 아들에게 상가를 증여한 것으로 보고 증여세를 추징하겠다는 것이다.
그럼 황씨 아들과 같은 경우 실제 매매거래한 사실을 어떻게 소명해야 할까? 이와 관련된 예전 사례들을 살펴보면 ① 양수자가 대금을 지급할 능력이 있음을 소명하고 ② 대금 수수 등 거래내용이 객관적으로 확인되는 경우에는 가족간의 매매거래를 인정하고 있다.
황씨 아들의 경우 본인이 과거 소득 및 보유 부동산 처분내역 등으로 매매대금을 지급할 능력이 있음을 밝히고, 금융기관을 통한 매매거래 입출금내역을 제출하여 매매거래 사실을 소명하면 적법한 매매거래로 인정받을 수 있다.
이와 같이 가족간의 매매거래는 그 방법이 적법하더라도 증빙을 갖추지 못한 이상 증여세가 과세될 수 있으므로, 거래 전에 반드시 양수자의 매매대금을 입증할 근거를 마련하고, 대금수수는 금융기관을 통해 내역을 남겨두는 것이 바람직하다.
◆ 증여 받은 부동산! 보유기간은 따져보고 매매해라!
◇ 최근 노씨는 2008년 아버지로부터 증여 받은 4억원의 상가를 7억원에 매입하겠다고 나타난 사람이 있어 이를 매매하고자 한다. 이 때 문득 부모님으로부터 증여 받은 부동산은 꼼꼼히 따져보고 매매하라는 세무사의 말이 생각났다. 노씨는 무엇을 고려해야 하는 것일까?
◇ 노씨와 같이 배우자나 직계가족으로부터 증여 받은 부동산을 매매할 경우에는 증여 받은 날로부터 5년을 보유하고 있었는지를 반드시 따져 봐야 한다.
세법에서는 부당행위계산부인이라는 규정을 두어 노씨와 같이 2009.1.1 이전 아버지로부터 증여 받은 부동산을 5년 이내 양도할 때에는 증여를 통해 양도소득세를 줄이려는 의도가 있는 것으로 보고, 노씨가 당초 부담한 증여세와 양도소득세를 합한 금액과 노씨 아버지가 직접 양도했을 경우 부담하는 양도소득세를 비교하여 세부담이 큰 경우로 과세하고 있다.
예를 들어 노씨의 아버지가 당초 상가를 2억원에 취득하였다고 가정해보자.
a. 노씨가 부담하는 세금
- 증여세: 5.7천만
- 양도소득세: 9천만
- 부담세액: 1.47억
b. 노씨 아버지 직접 양도할 경우 부담하는 세금
- 증여세: 없음
- 양도소득세: 1.6억
- 부담세액: 1.6억
(*장기보유특별공제와 기본공제는 생략)
위와 같이 노씨의 아버지가 직접 양도할 경우 부담하는 세금이 노씨가 부담하는 세금보다 클 경우에는 당초 납부한 증여세 5.7천만원은 노씨에게 환급하고, 노씨 아버지에게 양도소득세 1.6억원을 다시 과세하게 된다.
그러나 만약 노씨가 양도하고자 하는 부동산이 2009.1.1 이후에 증여를 받은 것이라면 이야기가 달라진다. 2009.1.1 이후부터는 배우자와 직계존ㆍ비속에 한하여 ‘부당행위계산부인’이 아닌 ‘취득가액 이월과세규정’을 적용 하기 때문이다.
취득가액이월과세 규정은 부당행위계산부인과는 달리 조세회피책임을 당초 증여자인 노씨 아버지가 아닌 노씨에게 묻겠다는 것으로 사례와 같이 증여 받은 노씨가 5년 이내에 부동산을 양도할 경우 양도차익 계산 시 취득가액을 증여재산가액인 4억원이 아닌 당초 아버지의 취득가액인 2억원을 적용하여 노씨에게 1.6억원의 양도소득세를 부담시키겠다는 것이다. 물론 이미 납부하였던 증여세 5.7천만원은 필요경비로 차감해 주기 때문에 이중과세의 문제는 없다.
아래를 통해 두 규정의 차이를 간략하게 살펴보자
a. 2009.1.1 이전(부당행위계산부인)
- 납세의무자: 증여자
- 증여세 납부액: 환급함
- 양도차익 계산: 증여자가 취득한 때를 기준으로 취득가액 및 필요경비 산입
- 대상자산: 양도소득세 과세대상자산 전부
- 조세부담감소 여부 판단: 증여자의 양도세 > 수증자의 부담세액(증여세+양도세)
b. 2009.1.1 이후(이월과세규정)
- 납세의무자: 수증자
- 증여세 납부액: 필요경비로 차감
- 양도차익 계산: 증여자의 실지취득가액 또는 증여자가 취득한 시기의 기준시가
- 대상자산: 토지, 건물 및 특정 시설물이용권
- 조세부담감소 여부 판단:관계없이 항상 적용
이와 같이 배우자나 직계가족으로부터 부동산을 증여 받았다면, 향후 매매할 시점에 증여 받은 날로부터 5년이 지났는지를 반드시 따져봐야 생각지도 못한 세금을 부담할 수 있다.
◆ 친척간의 부동산 거래! 무작정 싸게 준다고 좋은 게 아니다!
◇ 사업상 사촌 동생으로부터 많은 도움을 받은 황씨는 그 동생에게 시가 8억원의 건물을 시가의 절반인 4억원에 양도하려고 한다. 이 때 세법상 어떤 문제가 있을지 각각의 입장에서 살펴보자.
▶ 황씨의 경우
소득세법에서는 특수관계자간의 거래에 있어 시가보다 싸게 매매하였다면 부당하게 양도소득세를 줄인 것으로 보고, 이에 대해 시가를 기준으로 다시 양도소득세를 과세하도록 하고 있다. 따라서 황씨의 경우에는 양도금액이 4억원이 아닌 8억원으로 보아 양도소득세를 과세한다.
▶ 사촌 동생의 경우
과세관청에서는 특수관계자 사이에 매매거래를 하는 경우에는 시가와 매매가액의 차익이 시가의 30%와3억 중 작은 금액을 초과할 경우에는 그 초과액만큼은 증여한 것으로 간주한다.
즉, 시가 8억원의 건물을 4억원에 양도 받은 사촌 동생의 경우에는 4억원(8억원- 4억원)에서 2.4억원(8억 X 30%과 3억원 중 작은 금액)을 차감한 1.6억원 만큼을 증여 받은 것으로 보아 증여세를 부담하게 되는 것이다.
이와 같이 친척간에는 매매가액을 어떻게 설정하느냐가 중요하다. 황씨의 사례에서도 황씨가 당초 매매가액을 4억원이 아닌 5.6억원 이상으로 하였다면 사촌동생은 증여세를 부담하지 않아도 되기 때문이다. 물론 이 때 황씨가 부담하는 8억원에 대한 양도소득세는 피할 수 없다는 것을 염두 해 두어야 한다.
이상의 사례에서 살펴본 바와 같이 가족 간 부동산 거래 시에는 거래금액, 시기 등에 따라 여러 가지 복잡한 세금문제가 많으므로 반드시 전문가와 상의한 후에 거래를 하는 것이 필요하다.
<글. 김현우 세무사ㆍ미래에셋증권 자산운용컨설팅본부 세무컨설팅팀>
관련뉴스
