<<금융위 브리핑 내용 추가해 보완합니다.>>잔금대출 소득심사 강화…중도금대출도 도미노 영향 불가피
24일 정부가 집단대출 중 잔금대출에 분할상환원칙을 적용하기로 하면서 신규 주택시장에 얼마나 영향을 미칠지 주목된다.
분양권에 당첨만 되면 소득이 없더라도 낮은 이자로 돈을 빌릴 수 있었던 집단대출도 앞으로는 사실상 총부채상환비율(DTI) 규제 적용대상에 포함된 것과 다름없게 됐다는 평가가 나온다.
가계부채가 10월 이후 사실상 1천300조원을 넘어선 것으로 추산되면서 집단대출공급 축소에 이어 그동안 주저했던 수요관리까지 나선 것으로 풀이된다.
◇ 규제 사각지대 '집단대출'…가계부채 급증 견인 집단대출이란 신규 아파트를 분양할 때 차주 개인의 상환능력에 대한 심사 없이시공사 또는 보증기관의 보증을 토대로 중도금과 이주비, 잔금을 빌려주는 대출상품이다.
신규 주택시장의 선(先)분양 제도라는 특수성을 반영한 한국만의 독특한 제도이다.
아파트 중도금 대출은 아파트 건설 기간 통상 5∼6차례 나눠 대출이 실행되고,완공 후 입주 시기가 되면 잔금대출을 받는다.
통상 그동안 받은 중도금 대출 잔액이 담보인정비율(LTV) 안에서 같은 금융기관의 잔금대출로 그대로 연계되는 경우가 대부분이다.
잔금대출은 차주의 주택을 담보로 하는 담보대출이라는 점에서 일반 주택담보대출과 실질에서 다른 점이 없다.
그럼에도 DTI 규제는 물론 분할상환 원칙 적용도 되지 않아 형평에 어긋난다는지적이 많았다.
이 때문에 저금리로 시중에 풀린 자금이 신규 주택시장에만 몰려 분양시장 과열을 조장한다는 비판이 잇따랐다.
9월 말 가계신용 잔액 1천295조8천억원에 10월 중 은행의 가계대출 잔액만 7조5천억원 늘어난 점을 고려하면 10월 말 현재 가계신용 잔액은 1천300조원을 훨씬 넘어섰을 것으로 추산된다.
올해 들어 은행권 가계대출은 총 56조7천억원 증가했는데, 이 가운데 집단대출이 차지하는 규모가 17조9천억원(31.5%)을 차지했다.
가계부채 증가세를 사실상 집단대출이 이끈 것이다.
◇ 잔금대출 원리금 나눠갚아야…투기수요 차단 정부는 집단대출 중 잔금대출에 한해 현재 일반 주택담보대출에 적용하고 있는은행권 여신심사 가이드라인을 그대로 적용한다는 방침이다.
적용 대상은 내년 1월 1일 분양공고한 사업장부터다.
올해 5월부터 전국(수도권은 2월)에서 확대 시행된 여신심사 가이드라인은 상환능력 범위에서 돈을 빌리고, 빌린 돈을 처음부터 나눠 갚도록 하는 유도하는 내용이핵심이다.
내년 1월 1일 이후 공고된 사업장에 당첨된 수분양자는 2∼3년 뒤 잔금대출을받을 때 이 조치를 직접적으로 적용받는다. 본격적으로 이 제도가 적용되는 시기는2019년부터인 셈이다.
입주 후 집단대출 원리금을 곧바로 갚을 능력이 없는 수분양자의 경우 애초 분양 단계에서부터 신청을 포기할 가능성이 크다.
금융위는 이 방안으로 2019년부터 매년 1조원 규모 가량 가계부채 증가 속도가감축되는 효과가 있을 것으로 추산했다.
◇ 중도금 대출도 간접 영향 불가피…대책영향 곧바로 나타날수도 이번 대책에는 잔금대출만 가이드라인 적용대상에 포함됐지만 사실상 중도금 대출도 간접적으로 영향을 받을 것이란 분석이 나온다.
상환능력이 부족한 분양 당첨자가 무턱대고 중도금 대출을 받으면 2∼3년 뒤 잔금대출로 전환할 때 원리금 상환이 어렵게 된다.
은행 입장에서는 중도금대출 때부터 수분양자의 2∼3년 뒤 원리금 상환능력을미리 들여다보고 안내를 강화할 것으로 보인다.
8·25 대책 이후 은행들은 중도금 대출 때에도 차주의 소득증빙 서류를 반드시받고 있다.
수요자 입장에서도 2∼3년 뒤 자신이 원리금을 곧바로 나눠 갚을 능력이 없다고스스로 판단하면 입주를 포기하거나 아예 분양 신청을 하지 않을 가능성이 크다.
이번 대책이 신규 분양수요 감소에 미치는 여파가 즉각적으로 나타날 가능성이있는 지점이다.
이를 두고 일각에서는 정부가 집단대출에 명시적으로 DTI 규제를 들이댄 것은아니지만 사실상 DTI와 마찬가지 효과를 낼 것이란 평가가 나온다.
송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 "잔금대출의 가이드라인 대상 포함은집단대출에 사실상 DTI를 적용하겠다는 것"이라며 "그동안 가계대출 증가세를 이끌어온 집단대출 증가속도를 줄이는 데 영향을 미칠 것으로 본다"고 말했다.
이와 관련, 도규상 금융위 금융정책국장은 "분할상환해야 한다는 부담은 있지만LTV 70% 한도에서는 얼마든지 대출이 가능하므로 DTI가 직접 적용되는 것은 아니다"라고 말했다.
◇ 대출자 관리때 他기관 빚도 참고…"필요시 대출심사 활용 검토" 대출심사를 할 때 대출 신청자의 기존 대출까지 포함해 상환능력을 따지는 총체적 상환능력심사(DSR·총부채원리금상환비율)를 연내 도입하는 방안도 주목되는 부분이다.
총부채상환비율(DTI)은 은행이나 보험사에서 주택담보대출을 받을 때만 적용되지만 DSR는 은행, 보험, 캐피털 등의 주택담보대출은 물론 신용대출에도 모두 적용돼 훨씬 광범위하다.
가이드라인 적용대상이 되는 잔금대출도 DSR 적용이 될 것으로 보인다.
한편 이날 정부의 가계부채 대응방안이 가계부채 문제를 해결하기에는 한계가있다는 의견도 나온다.
백웅기 상명대 경제학과 교수는 "가계부채 증가속도를 당분간 늦추는 효과는 있겠지만 근본적인 처방으로는 미흡하다"며 "최근 가계부채 증가는 불안감 속에 주택이라는 부동산 자산에 의지할 수밖에 없는 가계의 불확실성에서 나온 행위"라고 말했다.
주원 현대경제연구원 경제연구실장은 "근본적으로 부동산시장으로 들어가는 자금을 차단하려면 DTI와 LTV 규제 강화가 필요하다"며 "글로벌 금리 인상 기조에 들어선 만큼 이제부터는 금리인상의 부정적 파급효과를 줄이는 게 당면목표가 돼야 한다"고 말했다.
pan@yna.co.kr(끝)<저 작 권 자(c)연 합 뉴 스. 무 단 전 재-재 배 포 금 지.>
24일 정부가 집단대출 중 잔금대출에 분할상환원칙을 적용하기로 하면서 신규 주택시장에 얼마나 영향을 미칠지 주목된다.
분양권에 당첨만 되면 소득이 없더라도 낮은 이자로 돈을 빌릴 수 있었던 집단대출도 앞으로는 사실상 총부채상환비율(DTI) 규제 적용대상에 포함된 것과 다름없게 됐다는 평가가 나온다.
가계부채가 10월 이후 사실상 1천300조원을 넘어선 것으로 추산되면서 집단대출공급 축소에 이어 그동안 주저했던 수요관리까지 나선 것으로 풀이된다.
◇ 규제 사각지대 '집단대출'…가계부채 급증 견인 집단대출이란 신규 아파트를 분양할 때 차주 개인의 상환능력에 대한 심사 없이시공사 또는 보증기관의 보증을 토대로 중도금과 이주비, 잔금을 빌려주는 대출상품이다.
신규 주택시장의 선(先)분양 제도라는 특수성을 반영한 한국만의 독특한 제도이다.
아파트 중도금 대출은 아파트 건설 기간 통상 5∼6차례 나눠 대출이 실행되고,완공 후 입주 시기가 되면 잔금대출을 받는다.
통상 그동안 받은 중도금 대출 잔액이 담보인정비율(LTV) 안에서 같은 금융기관의 잔금대출로 그대로 연계되는 경우가 대부분이다.
잔금대출은 차주의 주택을 담보로 하는 담보대출이라는 점에서 일반 주택담보대출과 실질에서 다른 점이 없다.
그럼에도 DTI 규제는 물론 분할상환 원칙 적용도 되지 않아 형평에 어긋난다는지적이 많았다.
이 때문에 저금리로 시중에 풀린 자금이 신규 주택시장에만 몰려 분양시장 과열을 조장한다는 비판이 잇따랐다.
9월 말 가계신용 잔액 1천295조8천억원에 10월 중 은행의 가계대출 잔액만 7조5천억원 늘어난 점을 고려하면 10월 말 현재 가계신용 잔액은 1천300조원을 훨씬 넘어섰을 것으로 추산된다.
올해 들어 은행권 가계대출은 총 56조7천억원 증가했는데, 이 가운데 집단대출이 차지하는 규모가 17조9천억원(31.5%)을 차지했다.
가계부채 증가세를 사실상 집단대출이 이끈 것이다.
◇ 잔금대출 원리금 나눠갚아야…투기수요 차단 정부는 집단대출 중 잔금대출에 한해 현재 일반 주택담보대출에 적용하고 있는은행권 여신심사 가이드라인을 그대로 적용한다는 방침이다.
적용 대상은 내년 1월 1일 분양공고한 사업장부터다.
올해 5월부터 전국(수도권은 2월)에서 확대 시행된 여신심사 가이드라인은 상환능력 범위에서 돈을 빌리고, 빌린 돈을 처음부터 나눠 갚도록 하는 유도하는 내용이핵심이다.
내년 1월 1일 이후 공고된 사업장에 당첨된 수분양자는 2∼3년 뒤 잔금대출을받을 때 이 조치를 직접적으로 적용받는다. 본격적으로 이 제도가 적용되는 시기는2019년부터인 셈이다.
입주 후 집단대출 원리금을 곧바로 갚을 능력이 없는 수분양자의 경우 애초 분양 단계에서부터 신청을 포기할 가능성이 크다.
금융위는 이 방안으로 2019년부터 매년 1조원 규모 가량 가계부채 증가 속도가감축되는 효과가 있을 것으로 추산했다.
◇ 중도금 대출도 간접 영향 불가피…대책영향 곧바로 나타날수도 이번 대책에는 잔금대출만 가이드라인 적용대상에 포함됐지만 사실상 중도금 대출도 간접적으로 영향을 받을 것이란 분석이 나온다.
상환능력이 부족한 분양 당첨자가 무턱대고 중도금 대출을 받으면 2∼3년 뒤 잔금대출로 전환할 때 원리금 상환이 어렵게 된다.
은행 입장에서는 중도금대출 때부터 수분양자의 2∼3년 뒤 원리금 상환능력을미리 들여다보고 안내를 강화할 것으로 보인다.
8·25 대책 이후 은행들은 중도금 대출 때에도 차주의 소득증빙 서류를 반드시받고 있다.
수요자 입장에서도 2∼3년 뒤 자신이 원리금을 곧바로 나눠 갚을 능력이 없다고스스로 판단하면 입주를 포기하거나 아예 분양 신청을 하지 않을 가능성이 크다.
이번 대책이 신규 분양수요 감소에 미치는 여파가 즉각적으로 나타날 가능성이있는 지점이다.
이를 두고 일각에서는 정부가 집단대출에 명시적으로 DTI 규제를 들이댄 것은아니지만 사실상 DTI와 마찬가지 효과를 낼 것이란 평가가 나온다.
송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 "잔금대출의 가이드라인 대상 포함은집단대출에 사실상 DTI를 적용하겠다는 것"이라며 "그동안 가계대출 증가세를 이끌어온 집단대출 증가속도를 줄이는 데 영향을 미칠 것으로 본다"고 말했다.
이와 관련, 도규상 금융위 금융정책국장은 "분할상환해야 한다는 부담은 있지만LTV 70% 한도에서는 얼마든지 대출이 가능하므로 DTI가 직접 적용되는 것은 아니다"라고 말했다.
◇ 대출자 관리때 他기관 빚도 참고…"필요시 대출심사 활용 검토" 대출심사를 할 때 대출 신청자의 기존 대출까지 포함해 상환능력을 따지는 총체적 상환능력심사(DSR·총부채원리금상환비율)를 연내 도입하는 방안도 주목되는 부분이다.
총부채상환비율(DTI)은 은행이나 보험사에서 주택담보대출을 받을 때만 적용되지만 DSR는 은행, 보험, 캐피털 등의 주택담보대출은 물론 신용대출에도 모두 적용돼 훨씬 광범위하다.
가이드라인 적용대상이 되는 잔금대출도 DSR 적용이 될 것으로 보인다.
한편 이날 정부의 가계부채 대응방안이 가계부채 문제를 해결하기에는 한계가있다는 의견도 나온다.
백웅기 상명대 경제학과 교수는 "가계부채 증가속도를 당분간 늦추는 효과는 있겠지만 근본적인 처방으로는 미흡하다"며 "최근 가계부채 증가는 불안감 속에 주택이라는 부동산 자산에 의지할 수밖에 없는 가계의 불확실성에서 나온 행위"라고 말했다.
주원 현대경제연구원 경제연구실장은 "근본적으로 부동산시장으로 들어가는 자금을 차단하려면 DTI와 LTV 규제 강화가 필요하다"며 "글로벌 금리 인상 기조에 들어선 만큼 이제부터는 금리인상의 부정적 파급효과를 줄이는 게 당면목표가 돼야 한다"고 말했다.
pan@yna.co.kr(끝)<저 작 권 자(c)연 합 뉴 스. 무 단 전 재-재 배 포 금 지.>
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