오는 10월부터 서울, 경기 과천과 성남 분당 등 전국 31개 투기과열지구의 민간택지에도 분양가상한제를 적용한다. 재건축·재개발 등 정비사업단지의 분양가상한제 적용 시점도 ‘입주자모집 승인 신청’ 단계로 일원화한다. 지난 6월부터 서울 집값이 다시 들썩이자 정부가 작년 ‘9·13 주택시장 안정대책’ 발표 이후 11개월 만에 추가 규제 카드를 꺼냈다.
국토교통부는 12일 당정 협의를 거쳐 이런 내용의 ‘민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진안’을 발표했다. 개정안은 민간택지 분양가상한제 적용 필수 요건을 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 바꿨다. ‘3개월간 주택가격 상승률이 물가 상승률의 두 배를 넘어야 한다’는 까다로운 기준을 완화한 것이다. 모든 투기과열지구가 분양가상한제의 필수 요건과 정량 요건을 충족하게 됐다.
정비사업의 민간택지 분양가상한제 적용 시점도 바꿨다. 투기과열지구 지정 이후 ‘관리처분계획 인가를 신청한 단지’에서 ‘최초 입주자모집 승인을 신청한 단지’로 변경했다. 관리처분계획 인가를 신청한 단지에도 분양가상한제를 적용해 분양가를 낮추기 위해서다. 서울에서 66개 단지, 6만8406가구가 분양가상한제를 적용받게 됐다. 국토부는 투기과열지구 내 분양가가 주변 시세의 70~80% 수준으로 낮아질 것으로 예상했다. 투기 수요 유입을 막기 위해 전매 제한 기간은 기존 3~4년에서 분양가 수준에 따라 5~10년으로 연장하기로 했다. 거주 의무기간(최대 5년)도 도입한다. 개정안은 10월 초 공포·시행할 예정이다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “서울의 핵심 아파트 공급원인 재건축·재개발을 위축시키는 잘못된 처방”이라며 “단기적으로 재건축 대상 아파트값이 떨어지겠지만 중장기적으로 투기과열지구 전셋값과 집값이 급등할 것”이라고 지적했다.
서울 全지역 상한제 '표적'…둔촌주공·원베일리 등 66개 재건축 '비상'
정부가 작년 ‘9·13 부동산 안정 대책’ 이후 11개월 만에 또다시 부동산 규제책을 내놨다. ‘민간택지 분양가상한제’다. 대상은 서울 25개 구 전역과 경기 과천시, 성남시 분당구, 광명시, 하남시, 대구 수성구, 세종시 등 투기과열지구 31곳이다. 이들 지역 모두가 분양가 상승률, 청약경쟁률 등 국토교통부가 내놓은 정량 요건을 충족하고 있어 분양가상한제 적용을 받을 가능성이 매우 높다.
‘9·13 대책’ 후 11개월 만에 부동산 규제
정부는 우선 작년 ‘9·13 대책’ 이후 집값이 안정세를 보이면서 ‘직전 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률 2배를 초과’해야 하는 필수요건을 충족시키는 곳이 나오지 않자 지역 지정 필수 요건을 ‘물가상승률’에서 ‘투기과열지구’로 대체했다.
투기과열지구 내에서 △직전 1년 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과했거나 △분양이 있었던 직전 2개월간 청약경쟁률이 일반 주택은 5 대 1, 국민주택규모(85㎡) 이하는 10 대 1을 초과했거나 △직전 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 경우 중 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역을 선별해 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 대상지역을 선정하기로 했다.
부동산 전문가들은 31개 투기과열지구가 거의 모두 정량요건을 충족하고 있다고 분석했다. 부동산114 조사에 따르면 지난 6, 7월 서울지역 평균 청약경쟁률은 각각 12.42 대 1, 18.13 대 1이다. 또 6월에 분양은 없었지만 과천시는 지난달 평균 6 대 1, 대구 수성구는 7.45 대 1의 경쟁률을 기록했다. 세종시 경쟁률은 65.32 대 1을 나타냈다.
분양가 상승률 요건을 갖춘 곳도 많다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 최근 1년간(6월 말 기준) 서울 민간 아파트 분양가는 전년 동월 대비 21.02% 올랐다. 최근 1년간 물가상승률(누적 0.4%)을 훨씬 웃도는 수준이다. 다만 정량적 요건을 충족한다고 해서 모두 분양가상한제 지역으로 지정되는 것은 아니다. 주거정책심의위에서 ‘정성적’ 평가에 따라 지정 여부를 최종 결정하기 때문에 집값 급등 우려 지역이 아닌 경우에는 상한제 대상에서 제외될 수 있다.
반대로 투기과열지구로 추가 지정되면서 상한제 적용 가능 지역이 확대될 가능성도 있다. 최근 경기 구리와 대전 등 일부 지역은 높은 집값 상승률로 투기과열지구 지정 요건을 갖춘 것으로 알려졌다. 이문기 국토부 주택도시실장은 “현재 위원회 개최 일정은 확정되지 않았다”며 “투기과열지구 추가 지정에 대한 계획도 현재로선 없다”고 말했다.
다만 부처 간 협의 여부에 따라 시행이 지연될 가능성을 완전히 배제할 수는 없다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 이날 파주출판단지에서 간담회를 마친 뒤 기자들과 만나 “오늘 분양가상한제 발표는 적용 요건을 완화하는 절차에 돌입하겠다는 1단계 조치”라며 “부동산 상황이나 경제 상황 등을 고려해 실제로 민영주택에 적용하는 2단계 조치는 관계부처 간 별도의 판단이 필요하다”고 말했다.
서울 6만8000가구 재건축 ‘비상’
정부는 분양가상한제 적용 시점도 강화했다. 현행 시행령 61조 2항은 정비사업 아파트의 경우 “‘관리처분계획 인가’를 신청하는 아파트부터 분양가상한제를 적용한다”고 명시하고 있다. 개정안은 정비사업 아파트도 일반 아파트와 마찬가지로 ‘입주자 모집공고 승인 신청’ 시점부터 적용받도록 했다. 이미 관리처분계획 인가를 신청한 단지에 대해 분양가상한제 적용이 불가능한 문제를 해결하기 위해서다.
국토부에 따르면 지난 6월 기준으로 아직 입주자모집공고 승인 신청을 하지 않은 관리처분 인가 단지는 서울에서 원베일리 ·둔촌주공 등 66개 단지 6만8000가구다. 관리처분인가 이후 이주·철거를 거쳐 입주자 모집공고까지 가는 데는 최소 1년 이상 걸린다. 이들 대부분이 분양가상한제 사정권에 포함되는 이유다. 후분양제를 선택하더라도 상한제 적용을 피하지 못한다.
민간택지 분양가상한제의 부작용으로 거론되는 ‘로또 아파트’에 대한 대책도 내놨다. 현재 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한을 3~4년에서 5~10년으로 연장했다.
거주 의무기간도 도입한다. 조만간 주택법 개정안 발의를 통해 수도권 공공 분양주택에 적용되는 거주 의무기간(최대 5년)을 올해 안에 민간택지 분양가상한제 주택에도 도입하는 방안을 적극 추진키로 했다.
최진석/양길성 기자 iskra@hankyung.com
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