정부가 경기 수원과 안양 등을 조정대상지역으로 지정하고 대출 한도를 줄임에 따라 경기도 내 실수요자의 고심이 깊어지고 있다. 수원 영통·권선구 등 아파트값 급등 지역이 조정대상지역으로 묶이면서 대출과 청약 규제가 대폭 강화됐다. 부동산 전문가는 “조정대상지역 지정을 피한 동탄신도시와 안산, 인천 등 상대적으로 저평가된 지역으로 눈을 돌리는 전략이 필요하다”고 조언했다.
수원 안양 의왕 아파트값 상승폭 감소
정부가 발표한 ‘2·20 부동산 대책’ 중 대출규제의 핵심은 수원 영통·권선·장안구, 안양 만안구, 의왕시를 조정대상지역으로 포함하고 이 지역의 담보인정비율(LTV)을 60%에서 50%로 강화한다는 내용이다. 아파트값이 9억원을 초과할 경우 초과분에 대해선 LTV 30%를 적용한다. 이 같은 내용의 대출 규제는 지난 2일부터 적용되고 있다.수원 권선구 등 지난해 12월 이후 집값이 단기간에 급상승했던 지역의 부동산은 정부 규제에 따라 매수 문의가 눈에 띄게 줄었다. 일부 단지의 매매 호가가 최대 1억원가량 떨어지고 분양권 가격도 하락했다. 수원 팔달구 매교동 힐스테이트푸르지오수원(팔달 6구역 재개발) 전용면적 84㎡ 입주권의 웃돈은 최근 4억8000만원 수준에 형성돼 있다. 지난달 초 5억1000만원보다 3000만원 하락했다. 인근 M공인 관계자는 “아파트값이 높다는 이야기를 듣고 ‘이 가격이면 화성 동탄신도시에 입주하는 게 낫겠다’는 손님이 많다”며 “수요가 줄고 가격이 하락하고 있는 추세”라고 말했다. 한국감정원에 따르면 수원의 매매가격 상승률은 지난주 1.56%에서 0.78%로 상승폭이 줄었다.
무엇보다 대출 한도가 줄어든 점이 실수요자에게 가장 큰 타격인 것으로 나타났다. 현재 조정지역에서 주택가격 구간과 관계없이 60%가 적용되는 LTV 규제의 경우 앞으로는 9억원 이하분은 50%, 9억원 초과분은 30%가 적용된다. 이번 규제는 전 금융권 가계대출과 주택임대업·매매업 개인사업자, 법인이 적용 대상이다.
인천과 안산 등 일부 수도권에서는 벌써 풍선효과가 나타나고 있다. 인천 집값은 0.42% 올라 전주(0.40%)보다 더 뛰었다. 군포(1.27%) 안산(0.59%) 등 지금까지 저평가되던 지역의 집값이 올랐다.
고준석 동국대 겸임교수는 “GTX·신안산선을 이용하면 30분 내 서울 도심에 닿을 수 있다”며 “수도권 실수요자는 동탄·안산 등 저평가 된 교통 호재 지역에서 매수 기회를 찾아야한다”고 말했다.
투기지역, 조정지역…어떻게 다르나?
문재인 정부 들어 총 19번의 부동산 대책을 내놓으면서 복잡한 정책에 혼란을 느끼는 실수요자가 늘고 있다. 부동산 업계 관계자는 “지역에 따라 대출 한도와 양도세 등이 달라지니 일반 실수요자가 알기 어렵다”며 “복잡한 정책에 따른 사회적 비용이 너무 크다”고 말했다.
부동산 규제 지역은 크게 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역 등 세 가지로 분류할 수 있다. 조정대상지역은 서울 25개 구 전 지역과 과천, 성남, 하남, 고양(7개 지구), 남양주(별내 다산동), 동탄2, 광명, 구리, 안양 동안 만안, 용인 수지 기흥, 수원 팔달 영통 권선 장안, 광교지구, 의왕, 세종이다. 아파트 청약과 관련해선 민영주택 재당첨이 제한되고 청약가점제 적용이 확대(전용면적 85㎡ 이하 75%)되며 아파트 계약자의 전매제한도 강화된다.
분양권 전매 때는 양도세율 50%가 일괄 적용되고 2주택 이상 소유자의 양도세에 가산세율(2주택 10%포인트, 3주택 이상 20%포인트)이 적용된다. 주택을 구입할 때 대출 가능액을 결정짓는 LTV가 50%로 제한되고 총부채상환비율(DTI) 50%가 적용된다.
투기과열지구는 서울 25개 구 전 지역과 경기 과천, 성남 분당, 광명, 하남, 대구 수성, 세종 등 31개 지역이다. 이 지역에서는 조정대상지역에 적용되는 규제와 함께 LTV와 DTI가 40%로 제한된다는 차이점이 있다. 특히 9억원 초과 아파트의 LTV(9억원 초과분에 대해 20%)가 낮아지고 15억원 초과 아파트는 아예 대출이 금지된다.
투기지역으로 지정된 곳은 서울 강남·서초·송파·강동·마포·용산·성동·강서·양천·영등포·노원·동작구·종로구·중구·동대문구·세종 등 16개 지역이다. 주택담보대출이 가구당 1건으로 제한되는 등 가장 강도 높은 대출규제가 시행되고 있다. 1가구가 주택과 조합원 분양권을 3개 이상 보유한 경우 양도세율 10%포인트가 가산된다.
배정철 기자 bjc@hankyung.com
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