문재인 정부가 집값을 잡겠다고 부활을 예고한 민간택지 분양가상한제(분상제)가 오늘(29일)부터 본격적으로 시행된다. 당초 6개월의 유예 기간을 두고 4월29일부터 시작될 예정이었으나 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 여파로 3개월 늦어져 이제야 시행에 들어가게 됐다.
시장의 관심사는 분상제 시행으로 분양가가 얼마나 낮아질지에 쏠리고 있다. 정부의 기대와 같이 낮은 가격에 아파트가 분양되면서 주변 집값을 낮출지, 아니면 '로또 아파트'만 양상하게 될지 주목된다. 원론적으로는 분양가의 하락이 예상된다. 국토교통부는 또한 분양가가 20~30% 더 낮아질 것으로 예상했다. 다만 공시지가의 상승과 함께 분양가상한제로 분양가가 더 오를 것이라는 의견도 있다.
분양가상한제는 신규 분양 아파트의 가격 안정화를 위해 주택 분양 시 택지비와 건축비에 건설사의 적정 이윤을 보탠 분양가를 산정하고, 그 가격 이하로 분양하게 한 제도다. 2005년부터 공공택지 내 전용 84㎡ 이하부터 적용되기 시작했고, 이듬해 2월부터는 공공택지 내 모든 주택으로 확대됐다.
민간택지로 분양가 상한제가 확대된 것은 2007년 9월이었지만, 2008년 글로벌 금융위기를 계기로 주택시장이 침체에 들어갔다. 침체일로를 걷던 분양 시장에서 2015년 4월 기준을 대폭 완화한 상한제가 시행됐고, 사실상 민간택지 분양가상한제는 중단됐다. 그러다가 시장이 과열되면서 2017년 11월 분양가 상한제 적용 기준을 종전보다 강화했고, 지난해 11월 대상 지역 지정을 통해 4년7개월 만에 민간택지 분양가상한제의 부활이 공식화됐다.
적용되는 지역은 서울 18개구(강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중·광진·강서·노원·동대문·성북·은평) 309개동과 경기 3개시(광명·하남·과천) 13개동 등 총 322개동이다. 이들 지역 민간택지에서 29일부터 입주자모집공고 신청하게 되면 분양가상한제를 적용받는다. 상한제를 적용받게 되면 지방자치단체의 분양가심의위원회로부터 분양가 승인을 받아야 한다. 분양가 상한제 적용 주택에 대해 의무 거주 최대 5년, 전매 제한 최대 10년을 적용할 예정이다.
정부는 민간택지에 분양가상한제가 적용되면 현재 HUG가 분양보증서 발급 과정에서 고분양가 심사를 통해 정하는 가격보다 일반분양가가 5∼10% 정도 낮아질 것으로 보고 있다. 감정평가한 토지비를 바탕으로 정부가 정해놓은 기본형 건축비를 더해 분양가를 산정하는 방식이어서다.
하지만 이 토지비를 두고 해석은 엇갈리고 있다. 토지비 감정평가 금액은 공시지가를 근간하는데, 그동안은 공시지가가 시세의 절반 수준이었지만 정부의 공시지가 정상화 방안에 따라 인상됐기 때문이다. 이를 기대하는 곳이 강동구 둔촌주공 재건축이다. 분양가를 두고 의견이 분분하면서 조합이 내홍을 겪고 있다.
둔촌주공 재건축 조합은 일단 지난 28일 강동구청에 입주자모집공고 승인 신청을 완료했다. 일단 분상제 회피를 위한 제도적 장치는 마련해놨다. 이와 별개로 지난 16일 강동구청에 분상제 분양가 산정을 위해 택지비 감정평가를 신청했다. 3.3㎡당 2978만원의 HUG 분양가와 분상제 분양가를 비교하기 위해서다.
시장에서는 과도한 분양가 통제로 HUG의 고분양가 심사 때보다 더 낮은 수준에서 분양가가 책정되면 공급이 위축될 것으로 보고 있다. 서울에서는 재건축이나 재개발 등 조합이 사업주체인 경우들이 대부분이다. 조합원들은 추가분담금을 내는 상황에서 일반분양을 통해 '로또 아파트'를 만들어주는 것에 대한 부담감은 있다.
이러한 부담감에 서울 주요 조합들은 일단 전날까지 입주자모집공고 신청을 해놓은 상태다. 둔촌 주공을 비롯해 서초구 반포동 신반포15차 재건축(래미안원펜타스) 조합, 서초구 신반포3차·경남 재건축(래미안원베일리) 조합 등이다. 조합들 대부분 HUG의 분양보증 유효 기간인 2개월 안에 HUG가 심의한 일반분양가와 분양가상한제를 적용받은 일반분양가 가운데 높은 쪽을 선택할 계획이다. 둘다 낮은 수준이라면 후분양쪽으로 선회할 가능성도 있다.
한편 2007년 민간택지 분양가상한제가 도입된 이후 서울에서는 2년간 공급 물량이 급감했다. 서울 아파트 인허가 물량은 2006년 3만400가구에서 민간택지 분양가상한제가 도입된 해인 2007년 밀어내기 분양 등에 의해 5만가구로 늘어났다. 그러나 2008년 2만1900가구, 2009년 2만6600가구로 줄었다. 2010년 들어서야 5만1400가구로 회복했다.
김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
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