부동산 세금 큰 파도 온다…"집 팔려면 올해 넘기지 마라"

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입력 2020-10-25 17:18   수정 2020-10-26 06:36

부동산 세금 큰 파도 온다…"집 팔려면 올해 넘기지 마라"


서울 강남에 아파트 두 채를 보유한 A씨는 내년 양도세율 인상을 앞두고 있어 연내 한 채를 처분하는 게 세테크 차원에서 절대적으로 유리하다는 세무사의 조언을 들었다. 지난해 매입한 아파트 한 채를 중개업소에 내놨다. 중개 수수료로 수천만원의 급행료도 제시했다.

다주택자들이 주택 처분과 절세 사이에서 고민이 깊어지고 있다. 내년부터 집을 팔 때 적용하는 양도소득세 과세 방식과 세율이 모두 바뀌기 때문이다. 이승현 진진세무회계법인 대표회계사는 “바뀐 세제나 세율은 계약일 또는 잔금일 기준으로 적용 여부가 달라지기 때문에 기존 규정을 적용으려면 올해 안에 의사결정을 내려야 한다”고 말했다.
① 장기보유특별공제 요건 변경
내년부터 1주택자의 장기보유특별공제(장특공제) 요건이 까다로워진다. 장특공제는 주택 보유 기간에 따라 세액을 감면해주는 제도다. 1주택자의 경우 지금은 2년 실거주 요건을 채우고 10년간 보유하면 최대 80%를 감면해준다.

하지만 내년 1월 1일 이후 양도하면 바뀐 공제 기준을 적용받는다. 최대 80%의 공제율은 유지되지만, 거주와 보유 기간으로 40%씩을 따로 계산한다. 올해는 3년 거주 및 10년 보유라면 공제율 80%를 적용받지만, 내년에는 거주 기간 공제율 12%(3년 거주)와 보유 기간 공제율 40%(10년 보유)를 더해 52%의 공제를 받는다. 보유는 오래 했지만 실제 거주한 기간이 짧은 집에서 차익이 발생했을 때는 올해 파는 게 절대적으로 유리한 이유다.
② 최종 1주택 개념 도입
다주택자가 주택을 매각할 때 비과세 요건이 더 엄격해진다. ‘최종 1주택’이란 개념이 도입돼서다. 1주택이 된 날부터 2년이 지난 뒤 해당 주택을 매각해야 양도세 비과세가 가능해진다. 예컨대 지금은 3주택자가 A, B주택을 순서대로 매각하고 바로 다음날 C주택을 팔아도 9억원까지 1주택 비과세 혜택을 볼 수 있다. 하지만 내년 1월 1일 양도분부터는 B주택을 판 뒤 C주택만 남긴 상황에서 2년이 더 지나야 비과세 조건을 충족한다. 다주택을 정리하거나 거주 주택 ‘갈아타기’ 등을 고려하고 있다면 연내 하는 게 바람직하다.

또 내년부터 주택임대사업자는 거주주택 과세특례가 평생 한 번으로 제한된다. 거주주택 과세특례란 장기일반민간임대사업자가 2년 이상 거주한 집을 매각할 때 1주택자와 마찬가지로 9억원까지 비과세를 적용하는 제도다. 그동안은 횟수에 관계없이 비과세가 가능했다. 다만 지난해 2월 11일까지 취득한 거주주택은 강화한 규정 적용에서 빠졌다.
③ 분양권도 주택 수 포함
내년부터 분양권이 주택 수에 들어가는 것도 변수다. 그동안 양도세를 계산할 땐 분양권을 주택으로 보지 않았다. 조정대상지역에서 ‘2주택+1분양권’ 상태로 집을 판다면 2주택 중과세율(최대 52%)이 적용됐다. 그러나 앞으로는 분양권을 주택 수에 포함해 3주택 중과세율(최대 62%)이 매겨진다. 1주택자도 마찬가지다. ‘1주택+1분양권’ 상태에서 집을 팔면 비과세와 일반세율이 아니라 2주택 중과세율을 적용받는다. 새 아파트를 분양받을 때부터 기존 주택의 매각까지 염두에 둬야 하는 것이다.

이 같은 조치는 분양권을 재개발·재건축 입주권과 똑같이 간주하는 것이다. 입주권은 그 자체를 매각할 땐 다른 주택 소유 여부를 따지지 않는다. 하지만 주택을 팔 땐 입주권이 중과 대상 주택 수에 든다. 예를 들어 ‘1주택+2입주권’을 가진 사람이 입주권 가운데 하나를 판다면 일반세율을 적용받는다. 그러나 주택을 팔 땐 입주권이 주택 수에 포함돼 3주택 중과세율(최대 62%)로 세금을 내야 한다. 내년 1월 1일 이후 취득하는 분양권부터 적용 대상이다.
④ 양도세율 인상
보유 기간이 짧은 주택을 팔면 세금이 무거워진다. 1년 이상~2년 미만 단기 보유한 주택의 양도세는 현재 기본세율이 적용되지만 내년 6월 1일 이후에는 60%로 오른다. 보유 기간이 1년 미만인 주택을 양도할 땐 40% 단일세율에서 70%로 30%포인트 인상된다.

분양권의 양도세율도 큰 폭으로 오른다. 그동안 조정대상지역에선 보유 기간에 관계없이 50%, 기타 지역은 기본세율을 적용했다. 하지만 앞으론 지역을 따지지 않고 보유 기간이 1년 미만이면 70%, 1년 이상일 땐 60%의 세율로 세금을 매긴다.

조정대상지역 다주택자의 중과세율도 높아진다. 지금은 기본세율(6~42%)에서 2주택일 때 10%포인트, 3주택일 때 20%포인트를 가산해 각각 최고 52%와 62%의 중과세율을 적용한다. 하지만 내년 6월 1일 이후부터는 2주택자의 최고 중과세율은 62%, 3주택자는 72%로 더 올라간다.

전형진/최진석 기자 withmold@hankyung.com


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