▶이승현 진진세무회계법인 회계사
안녕하세요. 절세병법 이승현 회계사입니다. 오늘은 종합부동산세 두 번째. 어떻게 종합부동산세를 줄일 수 있는지에 대해서 좀 알려드릴게요.
먼저 지난 시간에 종합부동산세는 인별로 계산한다고 했잖아요. 종합부동산세를 줄이는 방법의 기본은 명의를 어떻게 설정하느냐가 가장 중요합니다. 예를 들어 집을 살 때 단독명의로 할지 공동명의로 할지 그 선택에 따라서 여러 가지 세금에 영향을 받게 됩니다.
종합부동산세는 인별로 6억원을 공제를 해주기 때문에 우선 공동명의를 하시는 게 공제액 측면에선 단독명의보다 유리합니다. 단독명의로 1가구 주택자는 9억원을 공제해주지만 부부가 공동명의로 취득을 하는 경우에는 한 사람당 6억씩을 빼주니까 전체 공제액이 12억원이 가능한 거죠. 단독명의일 때보다 3억원의 공제액을 더 받을 수 있다는 게 공동명의의 장점이고요.
그리고 적용받는 종합부동산세 세율 자체도 각자 개인별로 갖고 있는 그 과세표준이 높을수록 높은 세율을 적용받기 때문에 두 명으로 과세표준이 쪼개지면 종부세율 자체도 더 낮은 세율을 적용받을 수 있으니까 일단 기본적으론 단독명의보단 공동명의가 좀 더 종합부동산세에서 유리하다고 생각하시면 될 것 같아요.
자 그런데 공동명의라고 해서 종합부동산세에서 무조건 유리한 건 아닙니다. 고령자나 장기로 보유한 사람에겐 공제를 해주는 종합부동산세 세액공제가 있었는데요. 이 공제액은 부부가 공동명의를 하고 있는 경우엔 빼주질 않습니다.
단독명의로 한 채만 갖고 있는 경우에만 적용해주기 때문에 오히려 이런 공제액을 적용받으실 수 있는 고령자나 오랫동안 보유하신 분들 같은 경우엔 공동명의보다 단독명의가 오히려 더 유리하게 종부세를 절세하실 수 있는 방법이 될 수도 있어요.
그래서 한 번 금액으로 이런 부분을 계산을 한 번 해서 어느 정도 차이가 나는지를 살펴보겠습니다. 잠실엘스 전용면적 84㎡ 기준으로 말씀을 한 번 드려볼게요. 공시가격이 현재 14억원 정도 하는데요. 단독명의로 보유하고 있는 경우와 부부가 공동명의로 보유하고 있는 경우 종부세를 계산해보면. 올해 기준으로 단독명의는 176만원 정도 종부세를 부담하십니다. 하지만 이걸 공동명의로 갖고 계시다면 올해 종부세는 40만원 정도. 그러니까 4분의 1 이하로 줄어들게 되는 거죠. 이게 공제액이 12억원으로 커지고 세율도 낮게 적용받기 때문에 그런 건데요. 내년 기준으론 단독명의는 340만원, 그리고 공동명의는 115만원이니까 마찬가지로 절반 이하로 줄어들어서 기본적으론 공동명의가 더 유리하다고 보시면 될 것 같습니다.
하지만 아까 말씀드린 고령자, 또는 장기보유에 따른 세액공제를 적용받으실 수 있는 분들은 단독명의가 더 유리할 수도 있습니다. 만 65세 이상, 그리고 15년 보유하신 케이스를 한 번 사례로 들어보면요. 올해 기준으론 65세면 고령자, 나이에 따른 공제율은 20%고요. 그리고 15년 이상 보유한 것에 따른 공제율은 50%죠. 그래서 합산하면 70%의 공제를 받게 됩니다. 그리고 내년 기준으로는 나이에 따른 공제율은 30%로 올라가고, 보유에 따른 공제율은 마찬가지로 50%가 돼서 합계 80%의 공제를 받게 되는 거죠.
자 이렇게 공제액을 70%, 80% 정도 받게 되면 아까 공동명의로 가지고 계실 때보다 종합부동산세가 더 많이 줄어들게 됩니다. 그래서 올해 기준으로 단독명의인데 70% 공제를 받았다, 그럼 종부세가 53만원으로 줄어들게 됩니다. 기존에 단독명의일 땐 176만원이었는데 53만원으로 줄어들게 되니까 굉장히 절세를 많이 받으실 수 있는 거죠. 그리고 내년도 기준으론 원래 340만원 정도 부담하셨어야 하지만 이렇게 80% 공제를 받게 되면 68만원으로 줄어들게 됩니다. 그래서 공동명의보다 오히려 단독명의의 세금이 더 줄어들게 되는 케이스가 되는 거죠.
자 그러면 공동명의가 좋습니까, 단독명의가 좋습니까, 고민이 되실 텐데요. 우선 내가 이 부동산에 대해서 얼마나 보유할 건지, 장기로 보유해야 공제액을 받을 수 있으니까 그 고민을 해보셔야 할 것 같고요. 내가 고령자인지 아닌지, 이런 부분도 단독명의로 할 거냐, 공동명의로 할 거냐 결정에 한 가지 기준이 될 것 같습니다.
그럼 우린 1가구 2주택이다, 하는 분들. 이런 분들은 종합부동산세를 어떻게 줄일 수 있을까요. 이 종합부동산세는 같은 가구에 주택 여러 채라고 해도 인별로 과세를 한다고 말씀드렸죠. 그래서 명의를 어떻게 부담하느냐에 따라서 이 종부세 부담이 많이 달라집니다.
잠실에 있는 엘스, 그리고 마포에 있는 두 개의 주택을 한 가구가 갖고 있다고 가정하고 명의를 어떻게 분산하느냐에 따른 종합부동산세 부담을 한 번 계산해보겠습니다.
공동명의로 두 채를 갖고 계신 경우엔 공시가격이 인별로 분산돼서 종합부동산세가 줄어드는 효과를 얻으실 수 있는데요. 올해 종부세는 두 분 종부세를 합친다 하더라도 711만원으로 줄어듭니다. 그리고 내년 종부세가 2300만원, 그리고 2022년, 2023년은 3140만원, 3850만원이니까 그냥 단독명의 두 채를 가지신 것보단 절반 이하의 세금을 내시게 되는 거죠. 그래서 기본적으론 공동명의가 더 유리한 거고요.
종합부동산세 세율은 주택수에 따라서 달라진다라고 말씀드렸잖아요. 그래서 공동명의로 이렇게 두 채를 갖고 계신 것도 사실은 중과세율을 적용받기 때문에 불리합니다. 그래서 예를 들어 마포래미안푸르지오와 잠실엘스를 남편과 부인이 각각 한 채씩만 갖고 있다고 했을 때는 세율은 낮게 적용받을 수 있기 때문에 더 세금이 줄어들게 돼요.
그래서 각각 한 채씩 갖고 있을 경우 종합부동산세는 두 명 합쳐도 올해 기준으론 545만원, 그리고 내년 기준으로 986만원, 2022년, 2023년엔 1760만원, 1880만원 정도로 줄어들기 때문에 공동명의로 했을 때보다 단독명의로 각각 갖고 있는 게 더 절세가 되는 거죠.
2주택자 이상부터는 공시가격 합산만 중요한 게 아니고요. 주택수에 따른 종합부동산세 세율도 낮은 세율로 적용받는 게 굉장히 중요해진다고 기억해두시면 좋을 것 같습니다.
우리가 같은 가구에 주택수를 여러 채 갖고 있어도 세율을 다르게 적용받을 수 있습니다. 먼저 1가구 2주택의 경우를 예로 들어보겠습니다. 조정대상지역에 집이 두 채가 있는데 한 채는 남편이 갖고 있고 또 한 채는 부인이 단독명의로 갖고 있는 경우엔 종합부동산세에선 세금을 인별로 계산한다고 말씀드렸잖아요. 그래서 남편도 한 채, 부인도 한 채기 때문에 두 분 다 낮은 일반세율을 적용받을 수 있어요. 그럼 종부세 부담이 줄어들겠죠.
반면에 두 채를 갖고 있는데 두 채 다 공동명의로 갖고 있다. 이렇게 되면 지분 한 채로 판단을 하기 때문에 남편도 조정대상지역에 두 채, 부인도 조정대상지역에 두 채가 되는 거예요. 그럼 세율 자체가 높은 세율, 중과세율을 적용받겠죠. 그래서 각각 갖고 있는 것보다 공동명의로 갖고 계신 분들이 오히려 두 분 다 높은 세율을 적용받을 수도 있습니다. 이런 부분도 같이 고려해서 명의를 결정하셔야 하는 거고요.
또 다른 사례로는 조정대상지역에 두 채, 비조정대상지역에 한 채, 이렇게 가족이 갖고 있다고 했을 때도 만약에 남편이 조정대상지역에 한 채, 비조정대상지역에 한 채, 이렇게 갖고 있고, 부인도 조정대상지역에 한 채 갖고 있다. 그러면 남편도 일반세율, 부인도 일반세율 해서 두 분 다 낮은 세율을 적용받을 수 있는데요.
반대로 남편이 조정대상지역에 두 채 갖고 있고, 부인이 비조정대상지역에 한 채 갖고 계시면 남편은 조정대상지역에 두 채니까 높은 중과세율을 적용받게 되고 부인은 비조정대상지역에 한 채니까 낮은 세율을 적용받게 됩니다. 똑같이 우리 같이 가족이 갖고 있는 주택수는 똑같더라도 명의를 어떻게 갖고 있느냐에 따라서 종합부동산세 부담이 달라질 수 있다, 그래서 이런 부분을 고려해서 명의 결정을 하셔야 한다는 부분 한 번 체크하셨으면 좋겠습니다.
오늘은 종합부동산세 2편, 종부세를 어떻게 절세할 수 있는지에 대한 설명을 드렸습니다. 여기까지 절세병법의 이승현 회계사였습니다. 감사합니다.
기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 촬영·편집 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴
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