임대차3법이 시행된 지난 7월 말 이후 4개월간 서울 아파트 전세와 관련된 지수들이 모두 폭등하며 신기록을 갈아치우고 있다. 전세가격 지수는 물론 전세시장 소비심리 지수, 전세 수급 지수 등이 최근 수년 사이에 최고치를 동시에 갈아치웠다. 최근 전세난이 얼마나 심각한 지를 숫자들이 보여주고 있다.
2일 한경닷컴 뉴스랩이 서울 아파트 전세가격 지수의 7월 대비 11월 변동률을 분석한 결과, 한국감정원은 2.6, KB부동산은 7.8 늘어났다. 산정 방식과 통계 기준점이 다르기 때문에 상승률에 다소 차이는 있으나, 두 지표 모두 임대차3법이 실시 이후 폭등하는 양상이다.
서울 아파트 전세 소비심리지수도 5년만에 최고치를 기록했다. 최근 상승세에도 불구하고 소비자들은 강세가 더 이어질 것으로 내다본 것이다. 여기에 수요 대비 공급을 나타내는 전세 수급 지수도 신기록을 경신중이다. 가격, 심리, 수급상황이 동시에 악화되는 '총체적 난국'을 보이고 있다.
공교롭게 임대차3법 시행 시점인 7월부터 문재인 정부에 대한 부정 평가 이유 1위로 '부동산 정책'이 치고 올라섰다. 이전까지는 경제/민생문제, 북한관계 등이 단골 1위였다. 한국리서치 리얼미터 등 조사기관들의 대통령 국정지지도에서 부정평가가 긍정평가를 앞서는 '데드크로스'가 나타난 시점도 7월이었다. 사실상 임대차 3법 이후 본격화된 '전세난'이 문 대통령 국정 지지율의 발목을 가장 크게 잡고 있는 셈이다.
신기록 행진에도 시장 "전세값, 계속 오를 것"
한국감정원과 KB부동산의 서울 아파트 전세가격 지수는 임대차3법이 시행된 후 11월까지 신기록 행진을 이어가고 있다. 한국감정원 지수는 7월 101.4에서 11월 104로 뛰었다. 같은 기간 KB부동산 지수도 102.4에서 110.2로 올랐다. 두 지수는 각각 산정 방식과 기준에 차이가 있어 상승률에도 격차가 있으나, 상승 경향성은 대체로 유사했다.
자치구별로 살펴보면, 25개 자치구 모두 상승한 가운데 두 지표 모두 송파구 상승률이 가장 큰 것으로 나타났다. 10월 한국감정원 지수에서 송파구는 7월 대비 4.2 오르고, KB부동산 지수는 12.4 상승했다.
한강을 중심으로 강남권과 강북권으로 나눠보니 두 지표 모두 강남권 전세 가격 상승률이 더 큰 것으로 나타났다. 한국감정원과 KB부동산 지수에서 강남권의 7월 대비 10월 상승률은 각각 3과 7.9였다. 같은 기간 강북권은 각각 2.1과 7.7 올라 강남권 상승률 보다 낮았다. 이는 여전히 강남권 수요가 더 큰 데 따른 결과로 분석된다.
이런 와중에 시장 심리는 전세값이 앞으로 더 오를 것이라는 전망이 우세하다. 전세 시장의 심리를 알려주는 주택 전세시장 소비심리지수는 최근 서울에서 급증하고 있다. 국토연구원이 발표하는 10월 서울 주택 전세시장 소비자 심리지수는 137.6으로 2015년 10월 이후 최고치다. 최근 이 지수는 5개월 연속 상승 국면이다. 소비자 심리지수는 0~200 사이로 표현되는데 95 미만은 하강국면, 95이상·115 미만은 보합국면, 115 이상은 상승 국면으로 분류된다.
문제는 공급 부족
거래는 급감하고 전세값과 심리지수가 급증하는 이유는 왜 일까. 바로 수급 불균형 때문이다. 7월 말 시행된 임대차3법으로 인해 전세난이 가속화되면서 전세값 증가도 계속될 우려가 제기된다.
한국감정원에 따르면 지난달 16일 서울 아파트 전세 수급 지수는 133.33으로 사상 최대치를 경신했다. 전세 수급 지수는 100을 기준으로 100 보다 높으면 수요가 공급 보다 많아 '공급 부족'을 뜻한다. 서울에서 전세난이 벌어지자 이 지수는 8월 이후 115 아래를 내려오지 않고 있다. 10월에는 종전 최고치였던 2015년 10월 19일 125.22를 넘어섰고, 11월에는 130까지 올라섰다. 실제 최근 전세 거래 수는 매물 부족으로 인해 폭락했다. 아직 11월 거래수는 공개되지 않았으나, 10월 서울 전세 거래는 7월 대비 42.1%나 감소했다.
전문가들은 공급 부족 현상 원인으로 임대차3법 등 정부 정책을 꼽는다. 조윤호 DB금융투자 연구원은 "임대차3법 도입 후 거래량은 지속적으로 감소하고 있고 9월부터 전세가격 상승률이 매매가격 상승률을 상회하고 있다"며 "임대차보호법 강화 영향으로 매물 감소와 가격 상승이 지속되어 전세난이 심해지고 있는 상황이다"라고 설명했다.
전세난 후 文 부정 평가 1위 '부동산 정책'
부동산 정책에 대한 여론의 불만은 그 전에도 있었지만, 본격화된 것은 임대차3법 논란이 시작된 7월 이후부터다. 전세 난국이 문재인 대통령의 국정 난국이 되가고 있는 셈이다.
최근 한국갤럽 여론조사 19개 중 17개에서 문 대통령에 대한 부정 평가 이유 1위는 '부동산 정책'이다. 아주 최근에 부동산 정책은 8주 연속 부정 평가 1위를 차지하고 있다. 11월 4주차 한국갤럽 여론조사에 따르면, 문 대통령에 대한 부정 평가는 48%로 긍정 평가를 8%포인트 차이로 앞섰다. 이는 8월 1주차 14%포인트 차이 약 4개월만의 격차다.
전세난이 계속될 우려가 커지고 있는 가운데 정부가 명확한 해법을 제시하지 못하고 있어, 부동산 시장에 따른 여론 악화도 한동안 지속될 전망이다. 지난달 30일 김현미 국토교통부 장관이 국회 국토교통위원회에서 "2021년과 2022년 아파트 공급 물량이 줄어드는데, 그 이유는 5년 전에 아파트 인허가 물량이 대폭 줄었고 공공택지도 상당히 많이 취소됐기 때문"이라면서 "아파트는 공사기간이 많이 걸려 당장 마련하는 것은 어렵다"며 "아파트 대신 빌라 등을 확보해 질 좋은 임대주택으로 공급할 계획"이라고 말했다.
신현보 한경닷컴 기자 greaterfool@hankyung.com
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