새해 빛날 부동산…돌고돌아 다시 '강남·마용성'

“특별공급 등 청약통장을 활용해 내 집 마련을 서둘러라.”

부동산 전문가들은 실수요자라면 신혼부부·생애 최초 특별공급, 3기 신도시 우선 공급, 보유세 인상 전 상반기 급매 등을 통해 내 집 마련을 하는 게 좋다고 조언했다. 전국 아파트 매매가 및 전셋값 상승세가 장기화할 수 있는 만큼 실수요자는 1분기 안에 내 집 마련에 나서라는 얘기다.

올해 유망한 부동산 투자처로는 입주 3년 이내 새 아파트가 꼽혔다. 재건축·재개발 및 대출 규제와 보유세 등에서 상대적으로 자유로운 중소형 빌딩 등도 투자 가치가 있다는 의견이 많았다.

“올해 매매와 전세 모두 오를 것”

한국경제신문이 부동산 전문가 100명을 대상으로 설문조사한 결과 응답자의 95%는 올해 전국 아파트 전셋값이 상승할 것으로 예상했다. ‘3~5% 상승’이 38%로 가장 많았다. 그다음으로 ‘1~2% 상승’이 34%, ‘5% 넘게 상승’할 것으로 보는 비율이 23%였다.


전문가 중 절반가량(48.4%)은 전셋값 상승세가 최소 연말까지 지속될 것으로 봤다. 내년 하반기까지 2년간 상승 추세가 이어질 것이란 응답은 25.3%였다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “올해는 입주 물량이 절반으로 줄고 6월부터 임대차 등록제도 시행될 예정”이라며 “지난해 7월 말 새 임대차보호법이 시행된 뒤 나타났던 전세난이 계속될 것”이라고 우려했다. 장재현 리얼투데이 본부장은 “임대차보호법 시행 여파가 계속되고 있고 공공분양 등 정부의 공급정책이 효과를 내는 데도 최소 2년은 걸린다”며 “그때까진 전세시장 안정을 기대하기 어렵다”고 했다.

전셋값 상승에 힘입어 매매가도 오를 것이라는 전망이 압도적으로 많았다. 전체 응답자의 79%가 올해 ‘매매가 상승’을 점쳤다. ‘3~5%대 상승’이 42%로 가장 많았다. 이어 ‘1~2% 상승’(27%) ‘5% 이상 상승’(10%) 등의 순이었다. 홍춘욱 EAR리서치 대표는 “전세 수요가 많다 보니 매매가격이 쉽사리 떨어지기 힘든 구조”라며 “전세를 구하기 어려워지자 매수로 바뀌는 수요가 잇따르고 있다”고 했다.

“신축 아파트가 최고 투자처”

올해 유망 투자처로는 새 아파트가 가장 많이 꼽혔다. 응답자의 36%가 ‘입주 3년 내 신규 아파트’에 투자하라고 추천했다. 이어 ‘재건축·재개발’(31%) ‘중소형 빌딩’(10%) 등을 꼽았다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “최근 몇 년간 분양 시장이 큰 호황을 누린 것은 민간의 신규 공급이 감소할 것이란 우려 때문”이라며 “준공 3년 이내 신축이 매매·전세 시장에서 가격 상승을 이끌 것”이라고 했다. 곽창석 도시와공간 대표는 “새 아파트에 대한 높은 전세 수요 때문에 가격 상승이 지속될 것”으로 예상했다.

재건축·재개발도 여전히 매력적이라는 평가다. 다만 정책 불확실성이 존재해 선별적으로 접근할 필요가 있다는 게 전문가들의 지적이다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터장은 “올해엔 서울시장 선거가 있어 정비사업에 대한 공급 기조가 달라질 수 있다”고 예상했다. 이주현 월천재테크 대표는 “정부 차원에서 활성화 의지를 갖고 있는 공공재개발에도 조건 등을 따져 접근해볼 수 있다”고 했다.

다만 윤지해 부동산114 수석연구위원은 “사업 후반부에 접어든 단지가 아니라면 재건축이든 재개발이든 상당 기간 자금이 묶일 수 있는 점은 고려해야 한다”고 조언했다.

“실수요자라면 1분기 내집 마련 유리”

유망 투자 지역을 묻는 항목에선 서울 강남·서초·송파·강동구 등 ‘강남 4구’를 꼽은 전문가가 35%로 가장 많았다. 이어 ‘마·용·성(마포·용산·성동구)’과 경기도 ‘수·용·성(수원·용인·성남시)’이 각각 20%와 19%의 선택을 받았다.

강남은 토지거래허가제 등 각종 규제가 집중됐지만 다시 전국적인 집값 상승의 진원지가 될 조짐이다. 지난해 말부터 투자 수요가 몰리며 신고가 경신이 잇따르고 있다. 안명숙 센터장은 “지난해에는 비규제지역과 중저가 단지의 가격 상승세가 두드러졌다”며 “하지만 이제는 규제에 묶여 많이 못 올랐던 강남이 되레 싸다는 인식이 확산되고 있다”고 설명했다. 이월무 미드미네트웍스 대표는 “‘똘똘한 한 채’ 선호 현상과 양극화로 강남에 유동성이 몰려 추가 상승이 가능할 것”이라고 내다봤다.

김학렬 소장은 “집값 상승은 강남에서 시작되면 다음 급지인 마·용·성이 오르면서 점차 지역을 넓혀 확산한다”며 “강남 집값에 다시 불이 붙었기 때문에 전국적인 집값 불안이 우려된다”고 했다.

매매가와 전셋값이 동반 상승해 실수요자라면 내 집 마련을 서두르라는 의견이 많았다. 응답자의 47%가 ‘올해 1분기 안’에 내 집 마련을 하는 게 가장 유리하다고 했다. 권일 팀장은 “보유세 인상 등 규제 강화로 상반기 나오는 급매를 노려볼 만하다”고 했다. 장재현 본부장은 “올해부터 특별공급 문턱이 낮아지고 3기 신도시, 용산 정비창 등에서 공공분양도 쏟아진다”며 “생애 최초나 신혼부부 특공이 가능하다면 좋은 기회가 될 수 있다”고 했다. 다만 전문가의 26%는 ‘당분간 주택 구매를 보류할 것’을 주문했다.

이유정/정연일/배정철 기자 yjlee@hankyung.com