자투리땅 어떻게 개발할까?…AI가 알려준다

서울 자투리땅 입지를 분석해 개발 가능성을 알려주는 인공지능(AI) 서비스가 나왔다.

AI 부동산 솔루션 랜드북을 서비스하는 스페이스워크 조성현 대표는 서울대 건축학과를 졸업했다. 학부 시절 컴퓨터공학을 함께 공부한 그는 토지의 용적률, 건폐율, 신축 후 예상수익 등을 고려하면 AI로 최적의 설계안을 도출할 수 있겠다고 생각했다. 3년간 300여 건의 수익형 부동산 개발을 검토하면서 설계 자동화 연구를 해왔다.

조 대표는 “랜드북은 심층강화학습 알고리즘을 도입해 다양한 땅에 최적의 개발 해법을 제시한다”고 말했다. 개발업체 등이 소규모 땅을 사기 전에 법규에 맞는 가설계를 하면 어떤 식으로 동을 배치해 원룸 몇 실이 나오고 사업성은 얼마나 있는지 보여준다.

랜드북이 분석한 토지는 지난해 11월 기준 4만2000여 필지, 1900만㎡에 달한다. 여의도의 6.5배 넓이다. 낙후된 도심을 개발해야 하는 LH(한국토지주택공사), 서울주택도시공사(SH공사) 등 7개 공공기관도 랜드북을 이용하고 있다.

AI를 통한 건축 설계 사업은 해외에서도 활발하다. 캐나다의 레이시오시티(Ratio City)는 인공지능을 활용해 공간 데이터를 3D로 구현한다. 도로교통망 및 법규 변경을 실시간으로 반영해 개발 유형별 사업성을 평가한다. 테슬라의 전 최고경영자(CEO) 마이클 마크스가 세운 카테라(Katerra)는 건축 디자인부터 실제 공사까지 디지털화해 소프트뱅크 등으로부터 11억3000만달러를 투자받았다.

김진원 기자 jin1@hankyung.com