▶윤아영 기자
빅데이터가 알려준 올해 유망지역과 위험지역을 한번 찾아보도록 하겠습니다. 책에서 전국 빅데이터 종합투자점수 순위가 나와요.
▷김기원 대표
사실 데이터가 어렵잖아요. 미분양, 수급, 저평가 너무 어렵잖아요. 그래서 만든 게 종합투자점수입니다. 얼마나 정확한지를 보여 드릴께요.
2008년 1월, 아직 부동산이 본격적으로 대세 하락 하기 전, 시도별로 보면 제주도가 82점, 2008년 1월에는 제주도, 그 담에는 부산. 점수가 안 좋은 데는 경기, 인천, 서울 수도권이 점수가 안좋았어요. 제주도는 2008년 1월에 샀음 좋았겠죠. 제주도 종합점수차트에요. 위에 있으면 지금 투자해도 좋고 점수가 떨어지면 투자하기 위험하다. 2010년까지 점수가 좋았어요. 파란 선이 제주도 아파트 가격인데 이때 샀으면 대박이죠. 부산도 볼까요. 부산도 2010년 초반까지 굉장히 좋았어요. 그 이후에 엄청난 상승을 했어요. 전남도 마찬가지입니다. 2008년 종합투자점수 가지고 투자했다면 대박이 났겠죠. 근데 2020년 2월, 녹색불인 데가 없어요. 이 얘기는 전국적으로 거품이 많이 껴 있다. 역사상 한번도 이런 적이 없었어요.
▶윤아영 기자
다 오를 만큼 올랐다는 거네요.
▷김기원 대표
그나마 시군구로 보면 80점대도 있고 있죠, 이런 지역들이 그나마 괜찮다는 거고요, 밑에는 서울 대전 등 투자점수가 굉장히 안 좋다는 겁니다. 투자점수가 안 좋으면 바로 떨어지는 그건 아니에요 하지만 역사적으로 굉장히 위험한 국면에 왔다는 겁니다.
▶윤아영 기자
책에서는 투자 점수로 봤을 때 경북, 충북, 경남, 강원 등을 좋다고 봤는데요.
▷김기원 대표
경북, 충북 경북 충남 강원, 전북 요정도가 좋습니다. 근데 엄청나게 녹색불은 아니라는 거죠. 근데 좀더 디테일하게 들어가면 창원시 군산시 포항시 등. 그리고 책에서 일자리 데이터 등 여러 가지 데이터로 봤을 때 상위 지역이 서산시 군산시 이런 데가 투자점수도 좋고 앞으로 일자리도 좋아질 가능성이 높은 지역이죠. 실거주 관심 가지실 필요가 있습니다.
▶윤아영 기자
강원도는 작년부터 투자하기 좋은 지역으로 추천했는데요. 여전히 데이터가 좋은 것인지요
▷김기원 대표
여전히 괜찮습니다. 강원도도 지역따라 다르거든요. 제가 강원도에서 꼭 짚어서 이야기 한 곳이 원주입니다. 원주 데이터를 주간으로 해서 보도록 하겠습니다. 원주는 2018년부터 별로 좋지 않았었죠. 꾸준하게 하락을 하다가 2020년 5월부터 매매가와 전세가가 동반 상승했고요. 작년 초반에 말씀을 드렸죠. 강원도 좋아질꺼라고. 바닥치고 올라가고 있는 상승세가 반년 조금 넘었죠. 원주시 전세 대비 아파트 매매가 저평가 인덱스가 빨간색이면 고평가, 그런데 지금은 여전히 초록색이에요. 올랐지만 여전히 저평가 구간이라는 거고요. 그 다음에 소득 대비해서도 조금 올라갔지만 아직도 소득 대비해서 저평가 구간 .물가 대비해서도 저평가 구간. 무엇보다 향후 입주물량이 어때요 매우 적죠. 2018, 2019년 2년 연속 입주폭탄. 그러니까 가격이 올라가기가 힘들었죠. 떨어졌죠.
그리고 저희가 입주물량을 데이터 분석해보니 수도권은 입주물량 많을 때 오히려 가격이 올랐어요. 지방은 반대에요, 입주물량 많으면 떨어집니다. 원주는 입주물량이 거의 없어요. 미분양이 굉장히 줄었다가 최근에 살짝 올랐어요. 최근 거래량이 많이 늘고 있죠. 거래량이 늘어난단 건 바닥 탈출 신호. 거기다가 지방 인구 줄어든다고 하는데 원주는 인구와 세대수가 엄청 많이 늘고 있어요. 거기다가 원주의 일자리, 지금 꾸준하게 증가하고 있죠. 1월에 조금 감소하긴 했는데 일자리 상당히 많이 늘고 있습니다.
▶윤아영 기자
경남 창원이랑 경북 포항이 작년에 코로나 충격으로 인한 일자리 변수가 있었잖아요. 올해는 어떤가요.
▷김기원 대표
그 지역들도 그래도 보시면 포항시 북구를 한번 볼께요. 하락을 했다가 이제 상승 시작했어요.포항도 아직 상승 초입부 정도. 아직은 허리라는 거죠. 전세대비 저평가 인덱스도 녹색불. 소득 대비해서 아직 초록불. 물가 대비도 여전히 저평가. 입주물량이 정말 작죠. 포항시 북구 남부 다 해도 입주비율이 낮아요. 하락 리스크는 거의 없고, 미분양이 거의 없죠 27채. 그러면서 바닥 탈출을 보여주는 거래량이 터졌고요. 인구도 나쁘지 않고요. 세대수도 증가하고 있어요. 인구가 줄어든다고 해서 부동산 가격이 떨어지는 건 아니에요. 더 중요한 건 세대수. 늘어난다는 건 살아야 할 아파트가 더 필요하다는 것입니다. 그리고 여전히 일자리가 증가하는 추세에요. 물론 퍼센테이지가 크진 않지만 그래도 안정적입니다. 요 데이터가 일자리 데이터에요. 원의 크기가 뭐냐면 일자리 크기 계수에요. 파란색이 일자리가 줄어드는 것이고 빨간색이 늘어나는 것입니다. 경북에서 일자리 가장 많이 늘어나는 데가 김천시고요, 가장 큰데 줄어드는 데가 구미시, 그담이 경주시에요. 근데 김천시 경산시 포항시도 파란색이 아니라는 것, 조금씩 일자리가 늘고 있다는 것이에요. 그렇기 때문에 나쁘지 않은 거죠. 하지만 구미나 이런 데는 조금 보수적으로 보셔야 할 것 같아요.
▶윤아영 기자
지방이 괜찮지만 전체적으로 볼게 아니라 구별로 세세하게 살펴봐야겠네요. 그럼 이제 책에서 거론됐던 곳들이 충남 충북 전남인데요 이들 지역도 수치가 괜찮은가요. 아까 서산 얘기해주셨는데.
▷김기원 대표
서산 데이터를 잠깐 볼까요. 어쩌면 보시는 시청자분들 중 서산으로 가시는 분들이 생길 수도 있어요. 보시면 2016년부터 하락을 했어요. 2020년 중순까지 하락했어요. 이제 조금씩 빨간 불이 들어오지만 본격적인 상승을 안 했어요. 여기는 발목이다. 서산의 전세대비 저평가 인덱스가 어때요, 제일 좋죠? 지금이 제일 저평가라는 겁니다. 소득 대비해서도 매우 낮습니다. 입주물량도 거의 없고, 미분양은 급속도로 줄어 들었고, 거래량은 조금씩 많아지고 있죠. 거기다가 서산도 인구랑 세대수가 계속 증가하고 있습니다. 모르시는 분들은 충남 서산이 왜 늘어요 하는데 데이터는 거짓말을 하지 않는다.
▶윤아영 기자
서산이 왜 이렇게 수치가 좋은 건가요
▷김기원 대표
자 일자리 보세요. 27.4% 증가했어요. 엄청 증가했죠. 충남에서 일자리 줄어든 데가 태안 하나 있어요. 전부 다 일자리 늘고 있어요.
▶윤아영 기자
수도권은 전체적으로 투자 점수가 낮았잖아요. 위험지역으로 꼽혔는데 그럼에도 불구하고 올해 혹은 내년 수도권에서 집을 마련하고 싶다 하시는 분들에게 추천할만한 지역이 있을까요.
▷김기원 대표
모든 수도권이 다 안 좋은 건 아니니까요. 일례로 작년 초반에 제가 지금 사도 좋을 지역으로 꼽은 지역이 평택이었어요. 1월에 평택 이야기를 했었거든요. 그리고 그때가 저점이었고요. 지금 굉장히 많이 올랐어요. 평택을 보면 계속 떨어지다가 2020년 3월부터 올라가죠. 그리고 평택이 여전히, 지금도 전세 대비 저평가가 2등이에요. 그리고 계속 좋죠. 그 다음에 소득 대비해서도 이런 상황이고요. 물가 대비해서도 괜찮죠. 전세가율도 굉장히 높죠. 77.5%. 평택은 지금이 가장 높아요. 평택 입주물량은 2018, 2019년이 어마 무시했습니다. 근데 갈수록 입주물량이 줄어듭니다. 자 미분양 어때요, 많이 줄었죠. 거래량, 몇 년 하락하다가 막 고개 드는데 거래량이 터지는 건 대세상승의 신호입니다. 평택 인구 세대수 어마무시합니다. 그리고 일자리 데이터보면 평택 42.1% 늘었어요. 경기도 일자리 데이터를 보면, 근데 가장 빨간 데가 평택. 그리고 이쪽 주변도 일자리가 화성도 많죠. 그래서 제가 작년 1월 평택을 매수하라고 주변에도 얘기도 많이 했고, 블로그에 글도 실었었죠. 실제로 많이 올랐습니다. 많은 분들이 대세 하락론자로 아는데 저 그런 사람 아니고요. 저는 계속 올라간다고 했습니다. 지금도 수도권 모든 지역이 다 위험하다고 얘기하는 건 아닙니다. 상위권이 광주 평택 양주 동두천 안성 이천 이런 곳이에요. 그런데 여러가지 데이터상 그나마 괜찮은 데는 어디냐 광주, 평택도 꼽을 수 있고 안성도 꼽을 수 있고 이천도 꼽을 수 있겠습니다.
▶윤아영 기자
올해 투자하기가 위험한 지역을 꼽아준다면 어디가 있을까요
▷김기원 대표
일단은 서울, 서울 주변 가까운 경기도, 안양, 성남, 최근에 많이 오른 데들이 위험하고요. 그리고 인천, 인천은 혹시라도 조만간 매도 고민하고 계신 분들은 늦어도 가을 전에 하시길 바랍니다. 그리고 대구도 엄청난 고평가, 갈수록 입주물량 늘어나고 있거든요, 그담에 광주도 조심하셔야 하고요. 전남도 거의 끝물에 가까워져 가고 있고요.
▶윤아영 기자
책에서 보면 제주도가 좋아지고 있고 주목해야 할 지역이라고 했는데 투자하면 안 되는 곳이라고 돼 있더라고요
▷김기원 대표
제주도는 투자점수도 안 좋고요, 제주도 같은 경우가 데이터가 상충이 되는데, 사실 실거주하는 분들은 관심을 두셔야 하는 이유가 있어요. 제주도가 그동안 굉장히 많이 안좋았거든요. 근데 분위기가 지금 바뀌고 있습니다. 제주도는 계속 하락하다가 2020년 11월 말부터 전세가 매매가 동반 상승. 즉 상승세가 다시 시작했어요. 그리고 전세대비 매매가 저평가 인덱스가 상당히 양호하고요, 소득대비도 다시 상승했어요. 근데 물가 대비해서는 저평가 국면 들어섰다고 볼 수 있습니다. 그리고 보시면 제주도의 가장 좋은 데이터가 입주물량이 없어요. 대한민국에서 향후 새 아파트가 가장 없는 데가 제주도입니다. 제주도가 새 아파트가 가장 없습니다. 근데 미분양은 여전히 많아요, 1000채 정도. 그리고 인구 세대수 계속 증가하고 있고요. 제주도 일자리가 19.8% 증가했어요. 살짝 좋은 데이터도 있고 안 좋은 데이터도 있지만 전반적으로 바닥을 찍고 상승의 초입에 있다고 보시면 됩니다. 그래서 투자 목적으로 제주 아파트 사는 건 말씀 못 드리겠지만, 실거주 목적이라면 적극적으로 고려를 해보시는 게 좋지 않을까 싶네요.
▶윤아영 기자
이상 집코노미TV였습니다. 감사합니다.
기획 집코노미TV
총괄 조성근 건설부동산부장
진행 윤아영 기자
촬영 조민경PD
편집 조민경PD
제작 한국경제신문·한경닷컴
윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
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