세컨드하우스라는 꿈 여러분도 실현할 수 있습니다. 집코노미가 여러분의 꿈을 이뤄드리는 데 함께 하겠습니다.
▶서기열 기자
오늘은 <5도2촌 농막 세컨드하우스 활용기>를 내신 박춘성 작가님을 모셨습니다. 작가님은 현대건설에서 12년을 근무하시다가 회사를 깨끗하게 때려치우시고 국제사이버대학과 건설산업대학원에서 토목, 건설안전 등을 가르치고 계시는 교수님이자 또 주말엔 강화도에서 농사를 짓고 계시는 농부이십니다.
▶서기열 기자
농막을 왜 짓겠다고 생각하셨는지 궁금합니다.
▷박춘성 작가
농막을 하게 된 계기는 짧게 얘기해서 코로나 덕분이라고 말씀드리겠습니다. 나름대로 되게 바쁘게 살았습니다. 월화수목금 5일 동안 오전-오후 전부 다 강의, 컨설팅, 자문, 설계심의, 기술자문 많았어요. 그러던 와중에 어쨌든 제가 하는 업무의 거의 100 중 90은 대면이죠, 대면. 사람과 만나야 되고, 강의도 만나서 해야 하는 것이고. 정말로 작년 3월1일부로 모든 외부 대면일정이 다 취소됐습니다.
▶서기열 기자
코로나 때문에?
▷박춘성 작가
그렇죠. 컨설팅, 자문, 심의. 그래서 3월 첫 달은 정말 재미있게 놀았어요. 제주도도 여행가고, 춘천 여행 가고, 애들 데리고 아마 여태까지 여행다녔던 것을 다 합친 것보다 더 많이 3월 한 달 동안 놀러다녔습니다. 그러던 중 우연히 아시는 분이 강원도 춘천쪽에 땅을 사셔서, 거기는 농막은 아니었고. 땅이 대지다보니까, 지목이 대지여서 농막은 아니고 그냥 가설건축물을 하나 컨테이너 갖다 놓고 거기서 그냥 주말마다 쉬고 계시더라고요. 거기 한 번 놀러갔었는데 아이들이, 저희 아이들이 아들만 둘인데, 6학년, 5학년. 되게 잘 놀더라고요. 거기서 막 삽질하고 통나무 주워다가 통나무 깎고.
▶서기열 기자
한참 활동적인 나이잖아요.
▷박춘성 작가
요즘 아이들이 아파트에 사는데 그렇게 놀 애가 없지 않습니까. 그동안 이런 동경, 막연한 동경만 있었지, 아이 이거 내가 바빠 죽겠는데 무슨 농막, 이런 생각이었는데 그걸 보면서. 한 번 마침 시간도 있겠다, 제대로 한 번 해봐야겠다라는 마음을 먹게 됐죠. 그게 계기가 됐던 것이고, 그래서 이제 처음엔 저도 지인 분의, 강원도 춘천에 계시니까 춘천으로 알아보려고. 가급적이면 서로 가까운 데 있어야 서로 도움도 되지 않습니까. 제가 거주지가 인천 송도인데 춘천까지는 너무 멀더라고요. 안 막혀도 2시간 30분, 밀리면 뭐 3시간 30분~4시간? 매주 그렇게 갈 수가 없더라고요. 한 달에 한 번이면 모를까.
고민 끝에 춘천이나 화천 이런 덴 접어버리고, 나름대로 제 현재 거주지에서 한 시간 정도, 맥시멈 한 시간 반 정도 이내 갈 만한 거리로 찾아봤고요. 나름대로 후보지로 꼽아본 게 안산 대부도 쪽하고, 강화도 쪽인데. 영종도도 후보에 들어가 있었지만 영종도는 너무 비싸기 때문에. 그리고 밑에 쪽 같은 경우는 나쁘지는 않은데. 현대건설에 근무할 때 항만 현장에 주로 근무하다 보니까 바다가 좋아요. 바다 가까운 데 근처로 찾다 보니까 강화도가 마침 토지가격도 그렇게 비싸지도 않았고. 바다도 바로 옆에 끼고 있고. 그리고 지금 교통편이 인천~김포고속도로가 개통되면서 교통도 상당히 편리해지고. 그래서 강화도의 여러 군데를 살펴봤고, 저수지가 보이는 풍경으로 위치를 잡아서 농막을 구축하게 됐습니다.
▶서기열 기자
사진을 제가 잠깐 봤는데 풍경이 되게 멋지더라고요.
▷박춘성 작가
풍경 보고 산 거니까요.
▷박춘성 작가
우선 (농막의) 법적인 정의부터 보자면 농지법에 근거하고 있습니다. 농지법에 근거해서 지목이, 땅의 지목이 전, 또는 답, 그리고 과수원. 즉 밭과 논, 과일 키우는 곳에서만 설치할 수 있는 것입니다. 법적으로 길게 주구장창 써있는 건 없고요. 간단하게 농민이 농사를 짓는 데 자재를 보관하거나 공구 같은 걸 보관하거나 잠깐 쉴 수 있는 곳. 그리고 규격은 20㎡, 즉 흔히 우리가 평수로 봤을 때 6평이라고 하죠. '6평 이하여야한다'라고만 써있어요. 그게 다인데, 그걸 이제 나름대로 행정기관 공무원분들은 여기에 대해서 뭔가 기준이 있어야 관리할 거 아닙니까. 그래서 농지법에 나와 있는 건 그게 끝인데 거기다 나름대로 건축법에 있는 조항들을 좀 집어넣어서 통상 1층 이하, 이렇게 가설건축물 축조 신고를 득해야 하고. 이렇게 관리를 하고 있습니다. 법적 기준으론 그렇습니다.
▶서기열 기자
그렇다면 이 농막의 가장 큰 장점은 몇 가지를 꼽아주신다면 뭐가 있을까요.
▷박춘성 작가
일단 대표적으로 싸고요. 집을 지어보십시오. 콘크리트로 집 지으려면 중형 면적대 기준으로 전원주택 하나 짓는다? 기본적으로 토지값 빼고 건축비만도, 설계비와 건축비만도 한 2억~3억 들어갑니다. 정말 싸게 2억, 많이 들어가면 3억. 스틸하우스도 마찬가지이고 목조도 마찬가지예요. 그것보다 싸게 지으면 통상 건축비를 콘크리트 구조는 보통 3.3㎡당 500만원 정도 보는 것 같고요. 스틸구조나 목구조는 3.3㎡당 300만원 정도를 본다고 합니다.
그런데 농막은 비용이 저렴하죠. 사람의 취향에 따라서 내가 얼마만큼 예쁘게 꾸밀 거냐, 이런 것에 따라서 금액이 달라지긴 하는데 가장 저렴하게 하면. 제가 했던 것, 깡통으로 컨테이너로 하면 500만원 정도로 가능합니다. 그런데 비싸게 해도 3000만원 안 넘어요. 비싸게 해도 2000만원 정도면 복층 구조로 돼 있는 마치 북유럽풍 원목구조로 돼 있는 멋있는 걸 할 수 있으니까. 그런 건축과는 아주 비용에서 극명한 열 배 이상의 가성비 차이가 있고요.
두 번째로 이와 유사한 내용인데. 건축이 아니다 보니까 주택수에 안 들어가죠. 요즘 같은 시대엔 다 아시겠지만 정말 주택 갖고 말이 많죠. 여기서 주택 한 채 더 보유했다 하면 세금 폭탄 맞을 수가 있겠죠. 집 한 채뿐인데 시골에 전원주택 하나 지어놨다가, 나중에 집 팔고 이사가려고 했더니만 2주택자라서 양도세를 이만큼 더 내라, 이래 버리면 아주 난감하죠. 그런데 농막은 그런 주택 수에 들어가는 게 아니니까 그런 부분도 또한 큰 메리트라 할 수 있겠습니다.
▶서기열 기자
정말 가성비, 그리고 주택수로 잡히지 않는다는 점 이런 것들이 상당히 매력적인 부분인 것 같습니다. 그러면 방금 비교를 얼핏 해주시긴 했지만 작년에 지은 세컨드하우스는 토지와 건물 등을 포함해서 총 어느 정도 들었는지요.
▷박춘성 작가
예. 러프하게 말씀드리면 총 9000만원 정도 보시면 될 것 같습니다. 제가 샀던 토지가 3.3㎡당 단가를 60만원에 매수했습니다. 토지가 통상 400㎡ 정도면 자그마하게 농막과 텃밭하고 할 면적이 충분합니다. 그래서 3.3㎡당 60만원에, 토지값으론 한 8000만원 조금 넘었습니다. 그리고 거기에 각종 공과금, 취등록세 내야 하고, 법무사비용이라든가, 그리고 공인중개사 중개수수료. 이런 것 감안하면 500만원 정도 더 든 것 같고요. 농막 시설 비용은 한 1000만원 정도 더 든 것 같습니다. 농막 시설비에 1000만원 정도, 그리고 울타리 예쁘게 꾸미고 이런 것 합치니까 9000만~9500만원 정도 들지 않을까.
▶서기열 기자
그런데 또 이게 은행의 대출도 받아서 할 수 있는 부분이 있잖아요. 그럼 순수하게 자기 자본만 갖고 계산한다면 어느 정도 될까요.
▷박춘성 작가
순수하게 제 은행대출은 8200만원, 토지값 8200만원 중 4200만원을 대출로 받았습니다. 그러니까 50% 좀 넘게 받은 것 같고요. 제 말이 정확한 것도 아니고, 제가 은행권에 근무하는 것도 아니지만 제가 최근에도 토지담보대출을 받았었는데 토지담보대출을 담당하는 은행 직원분의 말에 의하면, 요즘 이제 정부 정책으로 주택담보대출 막히고, 상가담보대출도 점점 규제가 심해지고 있고. 신용대출은 아시다시피 작년 연말부로 다 막혔죠. 그런데 토지담보대출만은 아직까지 안 건드리고 있다고 합니다. 은행도 예대마진으로 돈을 벌지 않습니까.
대출을 해줘야 돈을 버는 거잖아요. 그러니까 지금 다 막혀 있다 보니까 은행에선 땅, 토지담보대출을 상당히 좋은 조건으로, 많은 비율로, 많이 해주고 있다고 합니다. 기본 50% 이상은 대출 가능하다고 보시면 될 것 같아요.
▶서기열 기자
그럼 자기자본으론 어느 정도라고 하면 될까요.
▷박춘성 작가
제가 했던 깡통 컨테이너로 한다면 거기에 뭐 대출비용 4500만원 뺀다면, 4000만~4500만원 정도 소요된다고 볼 수 있겠습니다.
▶서기열 기자
그럼 거의 한 5000만원이면 충분히 괜찮은 농막 세컨드하우스를 가질 수 있는 건가요.
▷박춘성 작가
아이 그렇죠. 겉은 깡통 컨테이너 수준이겠지만 내부는 그래도 본인이 꾸미면 되니까. 5000만원 정도면 충분히 가능할 것 같습니다.
▶서기열 기자
작년 5월부터 6월까지 한 두 달 정도에 걸쳐서 토지구입부터 농막 설치까지 사실상 마무리 지으셨어요. 생각보다 오래 걸리지 않았는데 일반인들도 얼마든지 그렇게 짧은 시간 동안 설치가 가능할까요.
▷박춘성 작가
준비를 철저히 하신다면 가능하죠. 농막이란 건 법대로라면 말 그대로 그냥 공간만이거든요. 그런데 사람이 거기서 자고, 먹고 사려면 물도 들어와야 할 것이고, 전기도 들어와야 할 것이고, 가스까지도 들어올 수 있어요. 법적으론. 그런 걸 놓으려면 미리 스케줄을 맞춰야 하는 거죠.
특히 다른 부분들은 미리 그때그때 맞춰서 신청하고 처리할 수 있는데 가장 중요한 게 수도. 수돗물 같은 경우는 한겨울에 12월부터 영하로 떨어지면서 얼거든요. 어니까 수도공사, 수도사업소에서 공사를 안 해줍니다. 12월부터 3월까지는 수도공사를 안 해요. 12월부터 3월부터 수도신청은 계속 들어올 거 아닙니까. 쫙 밀려 있는 거죠, 일이. 밀려 있다가 그걸 4월부터 하나하나 공사해나가는 것이니까 1년 중 언제 신청하더라도 빨라야 한 달, 두 달은 기다려야지만 수도가 들어옵니다. 그런 걸 미리 알고, 인지를 하고.. 그래서 내가 농막을 하기로 마음먹고, 가장 먼저 수도 먼저 신청해놓고 이렇게 준비했다면 한 달 이내에 충분히 가능하죠. 그런데 그런 절차를 미리 알지 못한다면 좌충우돌. 시설이야 되겠죠, 시설이야. 그런데 물 넣고 전기 놓고 이런 게 한참 걸리겠죠.
▶서기열 기자
사실 어떻게 보면 전원주택과 직접 비교하는 건 무리일 수 있을 것 같아요. 그렇지만 어떻게 보면 경제적인 버전의 자연 속 세컨드하우스라고 할 수 있을 것 같은데요. 작년 7월부터 5도2촌 생활을 본격적으로 시작하셨는데. 작가님, 그리고 가족분들의 만족도는 어떤지, 생활하시고 난 뒤에 생활이 이제 전반적으로 어떻게 바뀌셨는지 궁금합니다.
▷박춘성 작가
일단 저희 애들이 제일 좋아하죠. 애들이 삽질 한 번 해본 적 없고, 흙 한 번 만져본 적 없는 애들인데 이젠 강화도에 주말에 가면 자연스럽게 밀짚모자 머리에 눌러쓰고, 장화 신고, 삽 들고 나와서 땅 파고, 시멘트 벽돌 같은 것 갖다 놓으면 화덕 쌓아서 불 붙여서 불장난 많이 하죠. 그리고 마시멜로 구워먹고. 애들이 자연스럽게 잘 놀고 있고요. 저희 와이프는 좋아하는 것도 있는데. 아무래도 집보단 불편하지 않습니까. 그래서 좋아하는 것도 있지만 약간 싫어하는 것도 있고. 저 같은 경우는 이제 주말마다 제가 고정적으로 갈 곳이 있으니까 그것도 재미있더라고요.
▶서기열 기자
그렇군요. 책 말미에 성공적으로 엑시트를 하셨다고 쓰셨어요. 그래서 지금은 두 번째 농막에서 생활하고 있다고 말씀하셨는데. 첫 번째 농막의 투자 성공기를 간단히 얘기해주실 수 있을까요.
▷박춘성 작가
거기 정말 좋았어요. 와보신 분은 정말 경치 좋다고. 바로 앞에 저수지가 있고, 그리고 만조 때는 바다가 보여요. 제 농막은 더블 조망권이었습니다. 뒤에 산이 있고. 정말 좋았어요. 왔던 분들, 모든 분들 전부 다 정말 경치 좋다고 했던 곳이고 저 또한 팔 생각이 없었습니다.
그래서 작년에 농사를 앞으로 세 번째 직업으로 생각하니까 정말 제대로 농사를 해보고 싶었습니다. 전에 있던 그 땅은 놀기엔 좋은데 농사 하기엔 좋은 땅은 아니었어요. 왜냐면 논에 일반 산에 있는 산토, 공사장에서 나온 산토를 매립해서 조금 높여놓은 것이다 보니까 흙에 돌이 많이 섞여 있었고, 그리고 일단 면적이 330㎡다 보니까 농막 빼고 뭐 빼고 하다 보면 농사 지을 수 있는 곳은 그렇게 많지 않았습니다.
그런 걸 위해서 1000㎡ 이상의, 제대로 된 농사를 할 수 있는 농지를 찾기 시작했고, 그러던 와중에 마침 가격이 맞는, 급매로 나온 좋은 땅을 골랐습니다. 처음 계획은 현재 컨테이너 농막에서 주말에 있으면서 왔다갔다 해서 농사를 짓는 것이었는데 몇 번 왔다갔다 해보니까 못 가겠더라고요. 컨테이너만 있었어도 그냥 창고로 쓰고 놔뒀을 거예요. 그런데 정화조 공사 530만원 들었는데, 돈 들였는데 놀리는 게 너무 아까워서 팔까말까 고민하던 중에, 어떻게 제 블로그에 제가 글을 올린 걸 보고 어떤 관심 있으신 분이 적극적으로 대시를 해오셔서 한 번 오셔라, 보고 얘기하자, 해서 와주시다 보니까 그 분도 적극적으로 원하시고 해서, 그래서 고민 끝에, 사람도 좋은 사람 같아서. 거기를 그 분에게 넘겨드리기로 했죠.
다만 제가 손해보고 팔 순 없지 않습니까. 그래서 제가 손해보지 않기 위해선 기본적으로 토지값 원래 있던 가격에다 제가 냈던 취득세, 등록세, 제가 냈던 공인중개사 수수료, 법무사 비용 같은 것도 다 회수해야겠죠. 제가 농막이라든가 울타리, 펜스, 정화조 공사했던 비용도 다 회수해야겠죠. 거기에 플러스, 한 사람당 1년에 250만원까지 양도소득세 감세가 가능하지 않습니까. 그런 부분들 감안하고 하다 보니까, 좀 그래서 살짝 높여 불렀습니다. 그럼에도 쌌습니다. 주변 시세에 비해선. 제가 워낙 싸게 산 편이어서. 그 분도 되게 마음에 들어 했고요.
▶서기열 기자
두 분 다 윈-윈 하신 거네요.
▷박춘성 작가
그렇죠. 그래서 결론적으로 그 토지를 매도함으로써, 있는 그대로 얘기해서 제가 대출 빼고 하면 실제 거기에 순수히 제 자금 들어간 건 2500만원 돈 들어갔습니다. 순수하게 제 현금은.
▶서기열 기자
대출을 많이 일으켜서.
▷박춘성 작가
예예. 그렇죠. 2500만원 들여서 그걸 매도하고 나니까. 이것저것 다 빼고도 순이익이 한 600만원 정도 수익이 났습니다. 그러니까 그걸로 치자면. 그렇게 해서 계산해 봐서 1년 연수익률로 계산해보니까 그게 상당히.. 20% 정도 된다는 거죠. 우리가 은행에 적금, 예금 해봤자 지금 1%도 안 되죠. 그런데 뭐 20% 수익률이면 아주 상당히 괜찮은 투자라고 생각합니다.
▶서기열 기자
제가 들어도 굉장히 관심이 가는데요. 그럼 2부에선 농막 세컨드하우스의 실전 꿀팁에 대해서 한 번 들어보도록 하겠습니다. 이상입니다. 감사합니다.
기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 서기열 기자 촬영 김윤화·조민경 PD 편집 조민경 PD
제작 한국경제신문
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