<svg version="1.1" xmlns="http://www.w3.org/2000/svg" xmlns:xlink="http://www.w3.org/1999/xlink" x="0" y="0" viewBox="0 0 27.4 20" class="svg-quote" xml:space="preserve" style="fill:#666; display:block; width:28px; height:20px; margin-bottom:10px"><path class="st0" d="M0,12.9C0,0.2,12.4,0,12.4,0C6.7,3.2,7.8,6.2,7.5,8.5c2.8,0.4,5,2.9,5,5.9c0,3.6-2.9,5.7-5.9,5.7 C3.2,20,0,17.4,0,12.9z M14.8,12.9C14.8,0.2,27.2,0,27.2,0c-5.7,3.2-4.6,6.2-4.8,8.5c2.8,0.4,5,2.9,5,5.9c0,3.6-2.9,5.7-5.9,5.7 C18,20,14.8,17.4,14.8,12.9z"></path></svg>* 4월 29일 오후 4시 집코노미TV 유튜브 채널에서 라이브로 진행된 영상입니다.
오세훈 서울시장은 민간 재개발·재건축을 활성화해 공급을 유도해야 집값을 잡을 수 있다고 보고 있는데요. 이런 구상이 구체화되는 것만로도 초기 재건축 단지의 가격 자극이 불가피하죠. 결국 진화를 위해 일부 지역을 토지거래허가구역으로 묶기도 했는데요. 규제를 풀겠다던 오 시장이 규제를 꺼내다니.. 어떻게 되는 걸까요. 목동과 여의도, 압구정은 오 시장의 공약대로 재건축이 가능하긴 한 걸까요? 전형진 기자가 짚어봅니다.
▶전형진 기자
4월 29일 집코노미 타임즈 라이브 시작하겠습니다. 오늘은 오세훈 시장, 그리고 부동산 시장 얘기를 해볼 건데요. 오세훈 시장이 후보 시절 집코노미와 인터뷰를 했을 때 이렇게 네 곳의 지역을 언급하셨었죠. 취임 직후 풀 건 풀겠다, 그렇게 해서 빠르게 첫 발을 내딛을 수 있는 단지들을 많이 발굴하겠다면서 여의도, 목동, 압구정, 상계를 직접적으로 언급을 하셨었고요. 오세훈 시장 같은 경우는 기본적으로 민간 재건축·재개발을 활성화해서 공급적인 부분에 신호를 줘야 집값을 잡을 수 있다고 판단하고 계십니다. 그런데 그 과정에서 초기에 집값을 자극할 수 있지만 그건 불가피한 문제다, 라고 말씀하셨었어요.
그런데 취임한 지 한 달 조금 안 됐지만 집값이 여기저기서 자극되니까 바로 토지거래허가구역이란 카드를 꺼냈죠. 그래서 많은 분들이 '오세훈이 규제를 풀겠다고 하더니 왜 규제를 하느냐' 이런 의문을 많이 갖고 계십니다. 거기에 대해선 오늘(4월 29일) 오 시장님이 발표하셨던 내용을 같이 설명드리도록 할게요. 참고로 화면에 띄운 오 시장님 인터뷰의 경우 서울시 도시계획국이 업무보고를 할 때 많이 참고했다고 합니다. 나중에 한 번 보시면 좋을 것 같아요.
▷관련기사 : 오세훈 미공개 인터뷰 전격 공개…"집을 지어야 집값 잡히죠" [집코노미TV]
▶전형진 기자
강북 재건축이 들썩들썩한다고 합니다. 상계주공이 3억이 튀어올랐다고 하는데요. 압구정, 여의도 같은 곳들을 토지거래허가구역으로 묶으니 강북 재건축이 들썩들썩한다는 내용인데요. '갭투자 가능하냐, 문의 급증'이란 말이 나왔죠. 토지거래허가구역은 기본적으로 갭투자가 안 됩니다. 왜냐면 내가 들어가 사는 조건으로 허가를 해주니까 갭투자가 안 되는 거예요. 그런데 기존 잠실, 대치 등의 토지거래허가구역 지정과 이번 압구정, 여의도 지정은 조금 다른 느낌은 있어요.
만약 내가 2주택입니다. 잠실 아파트를 산다고 했을 때 '네가 들어가 산다면 허가를 해줄게'라고 하는데 '내가 들어가 살게요'라고 하면, '이 집이 아니라 잠실 집에 들어가 살겠습니다'라고 할 수 있어요. 낡은 집이 아니니까. 그런데 압구정이나 여의도 같은 경우엔 집이 워낙 낡았기 때문에 웬만하면 대체주택으로 선택할 수 있지 않다는 거죠. 물론 들어가 산다면 몸테크가 되겠지만 대부분은 그렇지 않고 그 집에 세입자를 두고 자신은 좋은 데 사는 투자를 하죠. 그런 면에서 기존의 토지거래허가구역 지정과 압구정, 여의도는 조금 느낌이 다르다는 말씀을 드린 것이고요.
기사에서 언급한 호가를 보면 상계주공6단지는 소형 면적대가 1억~2억 정도 오른 것 같아요. 그리고 이곳은 안전진단 1차를 통과할 걸로 기억합니다. 성산시영은 완전 통과를 했죠. 어쨌든 강북에 있는 재건축 단지들의, 혹은 예비단지들의 호가가 1억~2억 정도 올랐습니다.
제가 개인적인 사례를 들어 분위기를 보여드릴게요. 왜 경매물건을 꺼냈냐면, 이게 2월 설연휴 끝나자마자 입찰했던 사건입니다. 창동주공17단지 소형 면적대가 나왔었는데, 공급면적으론 옛 15평대 정도였습니다. 감정가는 2억7000만원이었는데 당시 마지막 실거래가격이 3억7000만원 정도 했습니다. 그래서 제가 입찰가를 산정하려고 현지에 가서 중개업소에 물어보니 물건이 하나 남았는데 4억을 불렀습니다. 저는 입찰을 할 때 3억7000만원 정도를 썼습니다. 시세보다 낮게 받아야 경매의 메리트가 있는 거니까요. 그런데 1등이 4억5000만원을 썼어요. 당시 실거래가 대비 8000만원 정도 높은 가격이었는데, 입찰법정에 있던 모든 분들이 1등을 다 쳐다봤어요. 너무 오버슈팅한 것 아니냐, 라고 했었던 거죠. 그런데 어젯밤에 제가 실거래가를 찾아보니까 같은 면적대가 4억6000만~4억8000만원대에 거래가 되고 있더라고요. 그러니까 당시 신고가로 낙찰받았던 분의 가격보다 3000만원 정도 오른 것이고, 제가 당시 봤던 가격과 대비해보면 불과 두 달 만에 1억원이 오른 거죠. 요즘 1억 오른 게 뭐가 대수냐, 이렇게 생각할 수도 있는데요. 이 단지의 컨디션을 생각해보면, 중층 재건축단지이고 그것도 소형 면적대 단지에서 두 달 만에 1억원이 오른다면 엄청 과열된 시장 분위기라고 볼 수 있는 거죠.
이건 후배가 썼던 기사입니다. '집주인이 앉은 자리에서 1억 더 불러도 몸이 달아 사더라'. 몸이 달아오른다는 표현이 이례적인데 어쨌든 이게 지금 부동산시장의 분위기라는 거죠. '수요자들이 사겠다고 나서니 계약서를 썼다 하면 최고가입니다'라고 나오는데요. 알고 계시는 것처럼 여의도, 압구정, 대치, 성수, 목동에서 신고가 거래가 속출하고 있습니다. 3.3㎡당 1억이 되는 곳들이 굉장히 많아지고 있습니다. 원래는 소형 면적대가 3.3㎡당 1억원대였는데 대형 면적대까지 확산되고 있어요.
어쨌든 이 말이 정답인 것 같아요. '허가제가 시행되면 전세를 안고 사는 갭투자가 안 되니까 선점하려는 수요가 몰린 것'입니다. 지금 허가제로 묶인 곳들, 압구정, 여의도, 목동 등의 경우엔 허가제 이후 실거래가 얼마 정도 나오는지를 봐야할 것 같습니다. 어쨌든 그 전엔 이렇게 굉장히 과열된 양상을 보였었고요.
이건 오 시장님의 공약집인데요. 확고하죠. '정부가 해야 할 일 있고, 시장에 맡겨야 할 일 있다'. 이 시장은 자기 자신을 말하는 게 아니라 마켓을 말하는 거죠. '민간시장 발목을 잡아서는 주택공급을 할 수 없다'. 민간시장이 뭘 말하냐, 재건축, 재개발이죠. 박원순 시장 시절 뉴타운 출구전략을 통해서 많은 정비구역을 해제했는데 그것들을 다시 정상화하고, 활성화하겠다, 이를 통해서 18만5000가구를 공급할 건데, 그 첫 번째 단지로 일단 첫 발도 못 떼고 있는 압구정, 여의도, 목동을 지목하셨었고요.
사실 이게 활성화되면 정부가 추진하고 있는 '공공' 자가 들어가는 정비사업들, 공공 주도 복합사업, 공공 직접시행 정비사업, 공공 참여형 재건축, 공공재개발, 이런 것들에 참여할 단지들이 좀 줄어들 순 있어요. 왜냐면 오 시장 체제의 재건축, 재개발은 인센티브를 최대한 많이 주는 형태로 갈 수 있으니까요. 어쨌든 이렇게 해서 공급을 많이 이끌어내겠다는 게 오 시장의 기본 방침이고요.
어떤 분들은 이렇게 말씀하십니다. 재개발, 재건축을 해서 얼마나 늘릴 수 있느냐. 그러니까 순증하는 가구는 그렇게 많지 않다는 거죠. 다시 말하면, 예를 들어 100가구를 지어요. 그 중에 50~60가구는 조합원들이 다시 가져가는 물량이니까 늘어나는 물량이 그렇게 많지 않다는 거죠. 그러니까 재개발, 재건축을 통한 신규주택 공급이란 게 허황된다, 라고 말씀하시는 분들이 있는데요. 일리는 있습니다. 그런데 문제는 그러면 뭘로 공급할 것이냐는 거죠. 서울에 땅이 없고, 3기 신도시도 그런 측면에서 나왔고요. 어쨌든 재개발, 재건축은 공급까지 상당히 오랜 시간이 걸리기 때문에 지금부터 부지런히 농사를 지어놔야 한다, 첫 발을 뗄 수 있게 밀어줘야 한다, 라는 게 오 시장의 논리입니다.
그런데 오 시장의 딜레마가 있죠. 앞으로 1년 안에 공급적인 측면에서 가시적인 성과를 내야 합니다. 자신이 공급을 하겠다고 했으니까요. 문제는 계속 집값이 오르고 있는 상황입니다. 오 시장 때문에 상승폭이 더 커지게 되면 집값 상승에 대한 책임을 완전히 짊어질 수 있다는 얘기죠. 그리고 문제는 임기가 1년밖에 안 남았고, 1년 뒤에 두 개의 선거가 있습니다. 지방선거와 대선이죠. 둘 중에 어떤 선택을 하실지 모르겠지만 주택 공급을 하려다 집값이 너무 자극된다면 불리한 결과를 초래할 수 있기 때문에 딜레마라는 거예요. 공급을 하겠다고 했지만 공급하려는 신호만 나와도 집값이 오르고, 할 수도 없고, 안 할 수도 없고, 그런 측면에서 딜레마라고 말씀을 드렸어요.
이건 4월 26일 기준으로 조사해서 오늘(29일) 한국부동산원이 발표한 서울 집값 상승률을 그래프로 나타내봤습니다. 파란색과 빨간색만 보시면 돼요. 파란색은 서울입니다. 조금 가라앉는 듯하다가 선거를 기점으로 해서 선거가 끝나니까 오르는 추세죠. 그 중에서도 두드러지는 게 서울 동남권입니다. 빨간색. 동남권이라고 함은 강남, 서초, 송파, 그리고 강동까지 포함한 지역들인데 이 지역들이 굉장히 많이 오르고 있습니다. 상황이 이렇고요.
그래서 선택한 게 토지거래허가구역이죠. 압구정, 여의도, 목동, 성수를 지정했고요. 압구정, 여의도, 목동 같은 경우는 주변에 있는 모든 아파트 단지가 다 허가구역입니다. 이게 나오니까 시장에서 의심을 하는 거죠. 규제를 풀겠다고 했던 오세훈 시장이 왜 다시 규제를 하느냐, 이런 얘기가 나왔는데요.
저는 토지거래허가구역을 발표한 보도자료에서 이 부분이 핵심인 것 같습니다. 선제적인 조치를 취한다고 했는데, 이런 말이 의례적으로 나오는 편이긴 하지만 그동안 나왔던 다른 토지거래허가구역들을 짚어보셔야 할 것 같아요. 리미티드 에디션이 된 지역들은 모두 대형 개발을 앞두고 있습니다. 그러니까 대형 개발을 앞두고 일단 투자수요를 묶어두는 겁니다. 갭투자 수요를 완전히 막아버리는 거죠. 집값이 크게 상승할 수 있는 걸 최대한 적게 상승하게끔 선제적인 조치를 취하는 측면에서 이번에 압구정, 여의도, 목동, 그리고 성수를 막았다는 것이고요. 용산의 경우엔 국제업무지구 때문이었죠. 청담동과 삼성, 대치, 잠실 등은 잠실 MICE 개발이 있기 때문에 묶은 것이고. 이곳들은 모두 해제가 다가오는데 1년 단위로 연장할 수 있으니까 다시 연장할 것 같아요. 그러니까 요지는 뭐냐면 토지거래허가구역 규제는 집값이 오르는 모든 곳을 묶는 게 아니라 그 중에서도 개발할 곳들, 그러니까 앞으로 폭발적으로 상승할 수 있을 곳들을 골라서 한다는 것입니다. 그말인 즉슨 개발을 하겠다는 거예요.
가장 많은 관심은 아무래도 목동 재건축이죠. 압구정은 너무 어나더 레벨이고요. 목동 신시가지 단지들의 안전진단 현황을 정리해봤는데요. 1차는 모두 통과했습니다. 2차의 경우 6단지가 최종적으로 통과했고, 9단지와 11단지는 탈락했습니다. 나머지 단지들이 지금 2차 안전진단을 준비중이거나 혹은 진행중인데, 그런 측면에서 오 시장이 문재인 대통령을 만나서 안전진단 기준을 완화해 재건축을 도와야 한다, 풀어야 한다, 이렇게 말씀하셨었죠. 문재인 대통령은 재건축을 자극하면 집값이 오른다는 논조를 보여주셨고요.
안전진단은 2018년 2월 김현미 장관 시절 강화를 했는데요. 어떤 식이냐면 평가하는 항목 중에 이 집이 얼마나 불편하냐에 대한 가중치를 줄였습니다. 구조적으로 얼마나 문제가 있느냐, 그러니까 아파트가 얼마나 튼튼하지 않느냐에 대한 판단 비중을 키운 거예요. 지은 지 30~40년은 됐지만 아직 뼈대가 튼튼하다면 안전진단을 통과하지 못할 수도 있는 것이죠.
안전진단에 대해 조금 더 말씀을 드려보면 안전진단은 A~D등급이 있습니다. A~C등급이면 너희 집 튼튼하네, 계속 거기서 살아라, 이렇게 되는 것이고요. E등급이 나오면 바로 재건축을 합니다. 그런데 D등급은 조건부 재건축이라고 해서, 이게 나오면 공공기관에서 적정성평가를 한 번 더 합니다. 그렇게 해서 너희 그냥 살아라, 라고 유지 및 보수를 하든지 재건축을 하든지 이렇게 되는 겁니다. 참고로 2018년 이후 강화된 안전진단을 통과한 곳이 3군데밖에 안 됩니다. 목동6단지, 방배삼호, 성산시영뿐입니다.
그리고 이건 옛날 문서인데요. 한강르네상스, 그러니까 한강공공성회복선언 문서인데요. 이걸 왜 다시 꺼냈냐면 그때 나왔던 얘기들이 지금 오 시장이 하는 얘기와 다르지 않아요. 한강르네상스 시즌2라고 하는 게 그래서인 거죠. 그때도 여의도, 압구정, 잠실, 층수제한 없애기로 했고, 성수도 마찬가지고요. 이런 당근을 줄 때 채찍은 무엇이냐, 기부채납이죠. 25% 얘기가 있었고 최고 40%까지였고요. 기부채납이란 말이 어려워서 그렇지 이게 무슨 개념이냐면 높은 빌딩이나 큰 아파트 단지 옆에 조그만 공원들이 있죠. 아니면 흡연장이 딸려 있다거나. 그게 다 기부채납부지입니다. 사업지에서 그만큼 땅을 공공에 떼주는 대신 용적률 인센티브를 받은 거예요. 이게 기부채납의 개념입니다.
압구정 특별계획구역의 모 조합장님이 이런 얘기를 하셨었어요. '그때 할 걸'. 무슨 소리냐면, 오세훈 시장의 전임 시절에 25% 기부채납으로 재건축 할래?, 라고 했을 때 압구정의 경우 땅을 공공에 내놓는 게 싫어서 재건축을 반대하는 분들이 계셨어요. 그리고 나서 박원순 시장 체제에선 재건축이 지지부진했죠. 최근엔 일몰제 이슈도 있었고요. 어쨌든 굉장히 힘들게 재건축의 첫 발을 뗐죠. 조합설립도 힘들게 했습니다. 어쨌든 압구정에서 재건축 시기를 실기한 걸 후회했었는데 오 시장이 다시 돌아왔으니까 지금 굉장한 기대를 갖고 있습니다.
그리고 한강공공성회복선언, 한강르네상스 하면 빼놓을 수 없는 곳이 있죠. 아직 출발도 못 한 곳이 대부분인데 중간에 렉스아파트란 데가 있었어요. 1 대 1 재건축을 해서 지금 래미안첼리투스가 됐죠. 한강르네상스의 대표적인 단지이고요. 기부채납으로 땅을 내놓는 대신 초고층 단지로 재건축을 했습니다. 도시 미관적으로도 훌륭하다는 평가를 받았고요. 올림픽대로나 강변북로를 타고 지나가다 보면 어디서든 잘 보이죠.
서울시는 여의도 지구단위계획을 연내에 낸다는 방침입니다. 서울시 출입기자에게 물어보니 압구정 같은 경우 지구단위계획에 대한 언급은 나오지 않고 있다는데요. 여의도는 직접적으로 연내에 마련하겠다고 서울시가 방침을 내놨어요. 지구단위계획이라는 건 지역 일대를 개발하는 청사진 같은 거예요. 재개발, 재건축엔 정비계획이란 게 존재하는데 이건 해당 구역에 대한 계획뿐이지만, 지구단위계획이란 건 일대에서 여기는 용적률 몇 퍼센트를 해야 하고, 공공시설은 뭐가 들어와야 되고, 이런 식의 전반적인 밑그림을 그려놓는 걸 지구단위계획이라고 합니다. 원래 박원순 시장 때도 수립을 하다가 여의도·용산 통개발을 언급한 뒤 집값이 급등하고 집중포화를 맞으니까 결국 꺼내지 않았죠. 그래서 여의도가 재건축이 계속 멈춰있었는데 이제 서울시가 지구단위계획을 마련해서 출발시킬 곳은 출발시키겠다고 했고, 시범아파트가 첫 추진 단지가 될 것 같아요. 특별건축구역으로 만들어서 추진하겠다고 언급이 됐습니다.
이건 한강르네상스 문서의 마지막 내용인데요. 2009년, 12년 전에도 이런 개발계획이 집값을 자극할까봐 투기 방지대책이란 걸 내놨어요. 그런데 면면을 보시면 지금과 똑같습니다. 역사는 반복되는 거죠. 그때는 개발이익 환수를 어떻게 할 거냐, 재건축 초과이익환수제가 없었기 때문에 공공기여, 그러니까 기부채납으로 환수를 한다고 했고요. 땅을 많이 기부하게 해서 그걸 공공이 활용하게 하겠다고 했었고요. 임대주택건립의무 부여는 어떤 개념이냐면, 용적률을 높여주는 대신 높아지는 용적률의 일정 비율은 공공주택으로 지으라는 것입니다.
그리고 토지거래허가구역 지정이 있었죠. 2009년에도. 그리고 2021년 4월 현재에도 이 대책이 다시 나왔습니다. 그 다음은 투기지역으로 지정하거나.. 이땐 투기과열지구와 조정대상지역이란 개념이 없었기 때문에 투기지역 지정을 언급한 거죠. 주택거래신고지역으로 지정하겠다고 했는데 사실 지금의 토지거래허가가 사실상 이 개념을 포함하고 있기 때문에 다른 말은 아닙니다.
▶전형진 기자
역시 붇옹산님의 부동산의 역사를 꿰고 계시죠. 투기지역으로 지정한다는 건 양도세 중과를 적용한다는 것이었고, 지금은 그 개념이 조정대상지역으로 옮겨졌죠. 그러니까 투기지역이란 하나의 개념을 지금은 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역으로 나눴습니다. 지금은 투기지역과 투기과열지구의 구분이 모호해요. 그래서 없애니 마니 하는 얘기가 나왔었고요. 어쨌든 조정대상지역에서 세금을 중과하는 쪽으로 과거의 투기지역 개념이 옮겨갔습니다.
그리고 지분쪼개기 방지 대책. 이건 사실 2010년 서울시 조례가 개정되면서 권리산정기준일이란 개념이 들어왔어요. 그래서 이미 마련된 상태라고 보시면 될 것 같아요. 어쨌든 당시 꺼냈던 투기 방지대책이란 게 지금도 반복적으로 나온다는 것이고요.
거듭 말씀드리지만 이런 기조입니다. '박원순표 도시재생사업 축소한다'. 이건 어제자 한국경제신문 부동산면 기사인데요. 도시재생실을 없앴어요. 폐지하기로 했습니다. 원래 이 부서의 힘이 막강했다고 합니다. 통상 도시재생실장님이 차기 행정부시장 후보로 거론됐다고 하고요. 전에 계시던 진희선 부시장 같은 경우가 딱 이 코스죠. 도시재생을 안 한다는 것, 도시재생실을 없앴다는 건 그 대상지들을 민간 재개발로 끌고 가겠다는 선언입니다.
진희선 부시장 얘기 나온 김에 언급을 좀 해보면 사직2구역과 얽힌 에피소드가 있었어요. 사직2구역은 서울시가 직권해제를 했던 곳이죠. 결국 최종적으론 대법원 소송까지 가서 부활을 하긴 했습니다. 당시 서울시는 사직2구역을 재개발이 아니라 도시재생을 하기 위해 정비구역 해제의 근거를 마련했는데요. 어떻게 마련했느냐. 진희선 부시장이 박원순 시장에게 이렇게 보고를 합니다. 없던 조례를 만들어서라도 해제시킬 근거를 마련해야 한다. 박원순 시장이 오케이를 했어요. 그렇게 서울시에서 만든 게 역사문화 보존, 당시 한양도성 성곽 얘기가 있었죠. 그걸 근거로 사직2구역을 해제시켰었고, 사직2구역은 소송까지 가서 부활했고, 해제의 근거가 됐던 서울시 조례의 조문은 현재는 없어진 상태입니다. 이런 내용이 제 뇌피셜이 아니라 감사원의 감사 결과에 나옵니다.
도시재생이 주택공급 부족을 초래했다는 지적이 계속 나왔었죠. 결국 뉴타운 출구전략, 재개발을 억제하는 것과 맞물려서 주택공급을 이끌어내지 못했기 때문에 집값 자극을 하게됐고요. '주요 사업인 도로 포장이나 벽화 그리기'. 사실 예쁘긴 예쁘죠. 그런데 저희 회사 옆에도 도시재생을 한 시설이 있습니다. 서울시에선 자랑도 했었는데.. 거기가 뭐 하는 곳인지 회사 직원들 아무도 모릅니다. 이런 사업들을 없애고 본격적인 재개발, 재건축으로 가겠다는 게 오세훈 시장의 기조이고요.
이런 말씀을 하셨어요. 초기엔 집값 자극이 불가피하다. 그런데 그 구더기 무서워서 장 못 담그겠냐. 그러니까 공급을 하겠다는 신호를 계속 줘야, 또 액션이 이뤄져야 집값은 잡힌다. 그래야 장기적인 측면에서 공급이 실제적으로 이뤄질 수 있다, 라고 했는데 시장에선 계속 할 수 있겠느냐, 지금 구더기 무서워하고 있는 것 아니냐, 이런 의문을 제기하고 있죠.
그래서 오늘(29일), 두 시간 전에 오세훈 시장이 발표를 했습니다. '부동산시장 안정화에 대한 서울시의 의지를 밝힙니다'. 지금 아파트 수요가 이렇게 엄청나게 많은 상황에서 해결할 수 있는 방법은 재개발, 재건축뿐이다. 당연한 시장 원리, 가격상승을 겁낸다면, 그러니까 구더기를 무서워 해 재개발, 재건축을 다시 옥죈다면 당장 해당 단지들의 가격은 억누를 수 있을지 몰라도 결국엔 또 다시 가격 급등으로 이어질 것이다, 그게 현재 상황 아니냐, 박원순 시정 10년 동안 공급을 안 했던 것 때문에 현재 상황이 만들어진 것 아니냐, 라고 얘기를 했고요.
다만 지금 집값이 오른다는 얘기가 있으니 속도를 조절하겠다. 이 속도를 조절하겠다는 게 한꺼번에 너무 여러 곳을 확 풀진 않겠다는 거예요. 아까 여의도 같은 경우도 시범아파트부터 한다고 했죠. 그런게 속도조절의 측면이고요. 그리고 시장교란행위를 근절해나가겠다고 했는데, 이미 모니터링을 하고 있다고 합니다. 결국 국토부 실거래조사단과 협업해서 이상거래를 찾아내고, 편법적인 소지, 세금탈루의 소지가 있다고 하면 국세청에 고발하고, 이런 내용이 아닐까 싶어요. 그리고 말씀드렸던 대로 재개발, 재건축에 대한 원칙을 다시 확인했는데요. 기부채납 비율을 높이거나, 소셜 믹스를 구현하는 곳들에 대해서, 그런 사회적 기여를 많이 하는 곳들은 재건축 우선순위를 부여할 거다, 라는 거죠. 속도조절을 할 건데 그 중에서도 첫 번째 순서로 지원해주겠다, 이런 내용이죠.
그리고 행정적인 지원을 통해서 도계위 심의도 빠르게 이뤄질 수 있도록 돕겠다는데요. 도계위 심의라는 게 되게 간단한 것 같지만 그동안 잘 안 됐어요. 대표적인 곳이 잠실주공5단지, 은마아파트 같은 곳들이죠. 서울시 도계위를 넘지 못했기 때문에 한 발도 나가지 못한 곳들, 그 중에서도 앞서 말한 조건들을 갖추는 곳들은 도계위에서 신속하게 심의를 받을 수 있도록 행정적인 지원을 아끼지 않겠다고 말씀하셨고요. 또 용적률, 층수기준 완화 등의 당근도 주겠다, 앞서 얘기한 게 채찍이라면 여긴 당근에 대한 내용입니다. 새로운 말은 아니지만 오늘 다시 이 원칙을 확인시켜줬기 때문에 제가 다시 언급을 하는 것이고요.
자 그런데요. 구더기 무서워하냐, 라고 했었는데 이게 10년 전 기사거든요. 정작 본인은 구더기를 무서워하셨었다는 추억을 되짚어볼게요. '오세훈 서울시장 "집값 불안하면 추가 뉴타운 없다"'. 옛날에 무슨 일이 있었냐면 오세훈 시장이 4차 뉴타운을 추진했었습니다. 후보지를 접수할게요, 라고 했는데 여기저기서 후보지로 접수하고 재개발을 하겠다는 기대감으로 집값이 오르니까 결국 이걸 안 하셨어요. 물론 끝까지 안 하려고 했던 건 아니고 조금 미뤄놨었는데 갑자기 캐삭빵을 하시면서..ㅎㅎ 물러나셨기 때문에 4차 뉴타운이 없던 이야기가 됐죠.
서울의 뉴타운들, 3차에 걸쳐서 나온 뉴타운은 모두 이명박 시장이 했던 겁니다. 오세훈 시장은 3차에 창신·숭인뉴타운을 추가했었는데 여긴 결국 안 됐죠. 아까 보여드렸던 도시재생으로 갔던 곳이고요. 그나마 세운재정비촉진지구를 하려고 했었는데 여기도 그나마 빠른 곳들이 이제 분양을 하니 마니 하고 있고요. 굉장히 많은 곳들이 아직 방치되고 있습니다. 그리고 아시겠지만 유명한 냉면집이 있죠. 거길 보존 하니 마니의 문제로 잡음도 있었어요. 박원순 시장 계실 때. 어쨌든 오세훈 시장은 뉴타운을 한 곳도 추가하지 못했었습니다. 추가하려다 구더기가 무서워서 안 하셨어요. 과거엔 이런 선택이 있었다는 것. 지금은 초기에 가격을 자극하더라도 무조건 밀고 가겠다, 라고 하시는데 그게 될지는 과거의 사례를 돌아봐야 할 것 같습니다.
그리고 마지막으로 이 얘기를 해볼게요. 왜 이 기사를 들고왔냐면 10년 전 4월 30일, 10년 전 오늘 기사입니다. 2011년 4월 30일자 한국경제신문 머릿기사입니다. 그땐 집값이 너무 빠져서 조합원 분담금 폭탄 이야기가 나왔죠. 불과 10년 전의 시장입니다. 일반분양가가 낮아져서 조합원들이 내야 할 돈이 많아지고, 그래서 아현3구역의 분담금이 늘어났던 이야기고요. 이게 조성근 기자가 썼던 기사인데 이분이 지금 저희 부장입니다.ㅎㅎ 부장의 꼬꼬마시절.. 꼬꼬마시절까지는 아니더라도 젊을 때 썼던 기사. 어쨌든 아현3구역은 마포래미안푸르지오가 됐죠. 마포를 대표하는 단지이고요. 사실 준공된 다음에도 미분양이 굉장히 많았습니다. 공급이 많을 때는 이런 시장이 형성됐었어요. 당시 미분양을 주워가신 분들이 지금 위너가 됐죠. 10억 이상은 올랐으니까요.
10년 전 기사를 돌아본 건 이때처럼 사회적 문제가 되길 바라진 않지만 어쨌든 집값이 안정돼야 한다, 라는 얘기이고요. 제가 오늘 준비한 이야기는 여기까지입니다. 오세훈 시장이 약속했던 공급을 이끌어낼 수 있을 것이냐, 집값을 잡을 수 있을 것이냐, 이 문제가 있었고요. 앞으로도 쭉 지켜볼 문제입니다. 그리고 서기열 기자님이 오세훈 시장의 정책에 대해서 심층적인 인터뷰를 준비한 게 있습니다. 다음주 중으로 집코노미 유튜브 채널에 계속 업로드 될 것 같습니다. 그 분석도 관심있게 봐주시면 좋을 것 같고요.
▶전형진 기자
저도 사랑합니다. 오늘 40분 동안 함께 해주셔서 감사하고, 저희는 매주 목요일 오후 4시에 라이브로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.
기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 촬영 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩
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